2015-06-12

(보고서) 한국도 기업형 주택임대 활성화해야 한다

(※ 금융연구원이 발간한 『기업형 주택임대 활성화의 필요성』이라는 제목의 보고서 주요 내용을 소개한다.)

요약: 기업형 주택임대 활성화를 통해 가계부채 안정화와 가계 예산제약 완화 및 부동산 가격의 하방안정성 확보를 도모할 수 있음. 주택임대기업의 상장은 자본시장 활성화에도 도움이 될 것으로 기대됨. 최근 미국 등의 사례를 참고할 때, 주택임대 리츠 및 부동산펀드를 활성화할 필요가 있음.

■ 우리나라 가계자산에서 부동산을 중심으로 한 실물자산이 차지하는 비중은 주요국들에 비해 상당히 높은 수준인 것으로 알려짐.


■ 실물에 편향된 자산구조는 가계부채 문제와 연계되어 거시리스크를 증폭시키는 동시에 가계의 합리적 경제행위를 저해하는 요인으로서 이를 해소하기 위한 적극적 노력이 필요함.
• 주거의 문제는 대표적 거시경제 위험요인인 가계부채 문제와 불가분의 관계를 가짐.
• 서울시의 ‘2014 서울서베이 도시정책지표조사’에 따르면 조사대상 가구의 48.2%가 채무를 지고 있고, 해당 채무의 가장 주된 이유는 주택임차 및 구입임.
• 시장 이자율 하락으로 전세보증금이 급등하면서 세입자의 위험노출도가 상승하게 됨.
• 매매 유연성이 떨어지는 부동산 비중이 과도하게 높아진 결과 자금수요 주기에 따른 합리적 소비유인마저 억제되는 양상이 대두됨.
■ 주택의 직접 소유에 대한 과도한 쏠림현상을 완화하고 전세에서 월세로의 완만한 전환을 유도하기 위해서는 기업형 임대사업을 통해 월세 중심 임대시장의 매력도를 제고시켜야 함.
• 주택의 규모, 형태, 위치, 서비스 수준에 대한 다양한 수요, 무엇보다 임대료의 안정성 및 장기거주 가능성을 충족시켜줄 수 있는 임대주택 시장의 형성이 최우선적으로 필요함.
• 기업형 임대사업을 통해 기존 개인 임대사업자 위주의 시장이 충족시킬 수 없었던 공급의 다양성과 안정성 확보 및 서비스 수준과 관련된 불확실성의 축소가 가능해질 수 있음.
• 기업형 임대사업자는 자금조달이나 주택 및 계약의 관리 측면에서 개인 임대사업자에 비해 보다 유리한 조건을 확보할 수 있어 시장의 추가적인 효율화가 가능함.
* 개인보다 유리한 조건의 차입이 가능하고, 상장 및 채권발행을 통한 자금조달도 가능
* 주택관리나 계약관리의 전문성 확보, 규모의 경제를 통한 비용절감 등이 가능
■ 주택임대기업의 활성화는 자본시장 활성화와 거시위험 관리에도 도움이 될 것으로 기대됨.
• 임대용 주택을 주된 자산으로 보유한 주택임대기업들이 상장되면, 일반투자자들은 부채를 동원하여 주택을 직접 소유하지 않더라도 부분적·간접적으로 주택에 투자할 수 있게 됨.
* 또한 주택에 대한 간접투자는 미래 주택구입을 위한 저축을 수행하는 과정에서 부동산 가격의 상승 위험에 대한 헤지수단을 제공해 줌.
* 우리나라에서는 아직까지 주택임대업 중심의 리츠나 부동산펀드가 등장하지 않았음.
• 부동산을 매입하여 임대업을 수행하는 기업들의 출현은 부동산 가격의 급락을 완화시키는 완충기제로서의 순기능도 인정받고 있음.
■ 글로벌 금융위기 이후 미국에서는 기존 주택들을 대량으로 매입하여 주택임대업을 영위하는 다수의 기업이 등장하였음.
• 과거 미국의 주택임대 사업자들은 주로 임대용 공동주택에 초점을 맞추었으나, 위기 이후, 분산되어 있는 단독주택을 매입하여 임대업을 영위하는 대형 기관투자자들이 등장함.
* 2009년경부터 사모펀드, 헤지펀드, 리츠 등이 단독주택의 매입을 통해 임대업에 진출함.
• 이들은 상장이나 금융회사로부터의 차입 외에도 보유주택을 담보로 한 SFR (singlefamily rental) 채권 발행을 통해 자금을 조달함으로써, 보유한 자산의 규모를 키워나가고 있음.
* SFR 등 자산유동화증권 발행으로 확보한 레버리지는 투자자본의 수익률을 제고시킴.
• 자산규모 상위기업 7개 중 4개가 NYSE에 상장되어 있으며, 사모펀드나 유한회사들도 보유 실물자산의 매각보다는 상장을 통한 투자자금 회수를 도모하는 것으로 알려짐.
• 해당 기업들의 상장은 업종의 지속성과 성장 가능성에 대한 긍정적 신호로서 받아들여짐.

■ 정부는 기업형 주택임대 활성화에 필요한 규제개선 작업과 함께 기존의 공공 및 준공공임대 지원정책을 지속적으로 추진하여 다층적 임대주택 시장 형성을 위해 노력해야 함.
• 아파트를 포함한 개별 주택의 매입·임대를 주된 업으로 하는 리츠와 부동산펀드 활성화에 필요한 규제정비, 임대주택 관리업 대형화에 필요한 여건정비 등이 추진되어야 함.
• 주택임대기업은 결국 수익성을 위해 중산층 이상 가계를 주 수요층으로 삼을 것이므로, 정부 지원정책의 초점은 여전히 저소득층 대상의 공공 및 준공공임대에 맞추어져야 함.
• 기업형 임대와 공공임대 정책 공히 궁극적 분양 위주 정책에서 벗어나 매입임대 중심으로 전환되는 것이 시장의 안정성과 효율성 차원에서 바람직할 것으로 판단됨.

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