2015-11-13

(보고서) 수도권 주택경기 호황기 진입중, 기타지방 호황기 지난 듯

(※ KB금융지주 경영연구소가 발간한 『KB 부동산시장 리뷰 - 2015년 11월호』의 요약 부분과 특집 부분을 발췌해 소개한다. 보고서 전문은 맨 아래 링크를 참조하기 바란다.)

▣ 요약

○ 주택 가격 : 10월 주택매매가격 변동률은 전월대비 0.34% 상승
    - 연초 이후 지속된 매매가격 상승에 따른 부담으로 전월대비 상승폭 축소
    - 전세가격은 전월대비 0.40% 상승하며 80개월 연속 상승세를 지속중에 있으나, 전월대비 상승폭은 축소
    - 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 73.3%를 기록하며 12개월 연속 최고치 경신

○ 주택 거래 : 9월 주택거래량은 8만 6,152호로 2개월 연속 감소세
    - 수도권 매매거래량은 전년동월대비 6.8% 증가한 4.6만호, 지방은 7.9% 감소한 4만호 가 거래되면서 비수도권 지역의 거래 감소세가 두드러짐
    - 전국 미분양 물량은 3만 2,524호로 전월대비 2.6% 증가

○ 주택 공급 : 10월 분양물량은 전년동월대비 9.2% 증가한 5만 7,982호 공급
    - 지역별로 수도권은 3.2만호, 비수도권 2.5만호가 공급되면서 수도권(전년동월대비 90.9%) 중심의 공급 증가세가 지속
    - 한편, 10월 입주물량은 올해 들어 가장 많은 3.5만호(전월대비 +65.4%)가 입주하면서, 전세공급 부족문제를 일부 완화

○ 토지 시장 : 3분기 전국 토지가격 누적상승률은 1.67%로 전년동기대비 0.24%p 상승
    - 지역별로는 대구(2.89%), 제주(2.81%), 세종(2.73%), 부산(2.21%) 순으로 상승
    - 3분기 누적 토지거래량은 약 229만 필지로 거래량 조사 이래 최고치

○ 수익형부동산 : 전국 오피스빌딩 공실률은 2분기 연속 하락
    -  3분기 기준 전국 오피스빌딩 공실률은 최근 지속되던 신규 공급 감소의 영향으로 2분기 연속 하락한 12.6%를 기록
    - 한편, 전국 오피스빌딩 투자수익률은 1.23%로 전분기대비 0.28%p 하락

○ 주택금융 : 주택담보대출 금리는 4개월 연속 하락
    - 9월 주택담보대출 금리는 2.92%를 기록하며, 3개월 연속 2%대 유지
    - 10월 기준 잔액기준 코픽스 금리는 1.98%로 공시 이후 최초로 1%대 진입
○ 부동산금융 : 2분기 주택 PF대출 실적은 12.3조원으로 전년동기대비 161.1% 증가
    - 신규 분양시장의 호조세로 최근 아파트 분양물량이 급증하면서 주택 PF대출 실적도 2004년 조사 이래 최고치 기록

▣ 거래량을 통한 주택경기 진단

○ 주택거래량과 주택가격의 흐름 비교를 통해 주택경기를 진단하는 방식 중 벌집순환모형(Honeycomb Cycle)이 있음
    - 벌집순환모형은 경기 변화에 따라 주택가격과 주택거래와의 변화 추이를 분석하고 시장의 호황과 불황 여부를 진단하는 분석 기법
    - 이론에 따르면 주택가격과 주택거래량은 일반적으로 경기의 변화에 따라 6각형의 벌집모양으로 시계반대방향으로 순환하는 모습을 지님
    - 일반적인 주택시장의 순환주기는 7~12년, 평균 10년 정도로 평가

○ 벌집순환모형을 통해 주택경기의 순환을 살펴보면 수도권의 경우 제1국면(회복기)를 거쳐 제2국면(호황기)로 진입하고 있는 것으로 판단됨
    - 반면, 기타지방의 경우 제2국면(호황기)에서 제3국면(침체진입기)으로 진행 중



○ 현실적으로 주택시장을 벌집순환모형 이론과 같이 명확하게 6개의 국면으로 구분하기는 어려우나 전반적인 추세의 흐름을 판단하는 근거로 활용이 가능
    - 금융위기와 같은 거시경제적인 충격도 존재하며, DTI 규제, 정부의 공급 확대 등 시장 내부적으로도 다양한 변수가 존재하기 때문
    - 비수도권 지역의 경우 2012~2013년 사이 거래량이 증가세로 반전되며, 국면의 흐름에 다소 변화가 있었으며, 이는 정부의 규제완화, 혁신도시 건설 등이 원인으로 작용

▣ 결론 및 시사점

○ 최근 주택시장의 호황을 나타내는 지표는 다양하나 주택거래량 변동은 주택경기를 판단하는 매우 대표적인 지표
    - 주택시장에 영향을 미치는 변수는 매우 다양해 주택거래량만으로 시장을 판단할 수는 없으나 시장의 상황을 판단하는 유용한 지표 중 하나로 활용 가능

○ 최근 주택거래량은 수도권의 증가세가 두드러지게 나타나고 있어, 비수도권 중심의 주택경기 흐름이 반전될 가능성이 높은 것으로 판단
    - 여전히 비수도권의 가격상승률이 높게 나타나고 있으나 주택거래량이 그동안 선행지표 역할을 해왔던 점을 감안하면, 수도권의 거래량 증가는 향후 수도권과 비수도권간의 흐름 변화에 영향을 미칠 가능성이 있음

○ 유형별로는 아파트 외 주택의 거래량 증가세가 뚜렷하게 나타나고 있어 거래량 증가세가 아파트 위주에서 다른 주택으로 확산되고 있는 상황
    - 전세거주자의 매매전환 수요 등 신규 수요가 상대적으로 가격이 저렴한 단독 및 다가구 등으로 일부 전환되고 있는 것으로 판단

○ 한편, 신규 분양시장 호황에 따른 분양권 거래 증가는 주택시장 호황을 나타내는 지표로 판단할 수 있으나 기타지방의 경우 과도하게 분양권 거래의 비중이 높아 과열에 따른 부작용이 우려

○ 주택거래량과 가격의 흐름을 통한 경기 진단시 수도권의 경우 회복기에서 호황국면으로 접어들고 있는 상황으로 판단
    - 다만 비수도권 중 기타지방의 경우 호황기가 진행중인 상황으로 향후 거래량 감소에 따른 제3국면(침체 진입기) 진행 가능성 존재


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