2016-04-24

(보고서) 중국판 서브프라임 모기지 사태 위험 공방 전말

(※ 금융연구원 자료. 보고서 원래 제목은 『중국발 서브프라임 모기지 사태 우려』)

《요약》 중국 정부가 주택재고를 해소하기 위해 대출요건을 완화하면서 최근 서브프라임 형태의 대출이 급증함. 당초 정책목적과 달리 1선 도시를 중심으로 주택시장 과열 양상이 나타남에 따라 중국 정부는 무분별한 대출에 제동을 걸기 시작함. 부동산 개발업체와 은행들은 가계부채 비율 등이 우려할 수준이 아니라고 주장하는 반면 S&P 등은 경기둔화에 따른 부실화 가능성에 유의해야 한다고 지적함.

■ 2014년 부동산 열기가 식으면서 주택재고가 급증하자 중국 정부는 이주 노동자 등 실수요자의 주택수요를 자극하고, 2~3선 도시의 주택재고 문제를 해결하려는 목적으로 대출기준을 완화하였음.
• 2014년 중국 정부는 중소형 주택 취득세 인하와 2년 이상 보유 주택의 매도에 따른 양도세를 면제하였으며, 생애 최초 주택구입자금의 LTV를 기존 75%에서 80%로 확대함.
* 2~3선 도시 : 규모와 도시화정도가 1선 도시(Tier-1, 선전·베이징·상하이·광저우) 보다 낮은 도시.
■ 이와 같이 중국 정부가 주택재고를 해소하기 위해 대출요건을 완화하면서 최근 서브프라임 형태의 대출(subprime-style loans)이 급증함.
• 중국에서 집을 구매할 때 통상 집값의 1/3 가량은 계약금으로 지불해야 하고, 나머지 2/3는 장기 모기지 방식으로 은행에서 대출을 받을 수 있음.
• 중국 대도시를 중심으로 주택가격이 급등하면서 일부 P2P 대출업체와 부동산 개발업체가 계약금에 대해서도 대출규모를 크게 늘렸음.
* P2P 금융은 업체가 투자자들로부터 직접 자금을 조달하여 고금리(최고 24%)로 빌려주는 대출형태로 신용등급이 낮은 저신용자들이 주로 이용함.
* 미국 서브프라임 모기지 사태는 부동산 호황기에 은행권이 신용등급이 낮은 이들에게 서브프라임 모기지대출을 남발하였다가 2007년 부동산시장 거품이 꺼지면서 벌어진 사태임.
• 중국 컨설팅 회사 잉칸(Yingcan)에 따르면 2016년 1월 중국의 계약금 대출액(down-payment loans) 규모는 9억 2,400만 달러로 6개월 전보다 3배 이상으로 증가함.
• 중국 4대 은행의 한 고위임원은 계약금 대출 급증은 최근 대도시 주택가격 상승과 직접적으로 연관되어 있으며 주의해야 할 매우 위험한 관행이라고 강조함. 이에 따라 중국에서도 미국 같은 서브프라임 모기지 사태가 발생하는 것이 아니냐는 우려가 제기되고 있음.
■ 또한 중국 정부의 정책 목적과 달리 1선(Tier-1, 선전·베이징·상하이·광저우) 도시를 중심으로 주택시장 과열 양상이 나타남.
• 경제성장이 둔화되고 증시가 불안한 상황에서 중국 정부의 연이은 금리 및 지급준비율 인하로 시중 자금이 부동산 시장으로 쏠리면서 1선 도시의 부동산 시장 과열과 대출부실 위험이 증가함.
• 제조업체들이 밀집한 선전의 신규주택가격 상승률은 2015년초 대비 46% 상승하는 등 선전, 베이징, 상하이, 광저우에서 부동산 버블 우려가 확대됨(<그림 1> 참조).
• 계약금 일부만 부담하면 부동산 개발업체가 대출을 알선하고 은행들은 주택담보신청자들에게 주택수리, 여행 등의 명목으로 위장한 계약금 대출을 제공함에 따라 부실대출 위험이 커짐.
■ 이에 따라 중국 정부는 금년 3월부터 무분별한 대출에 급제동을 걸기 시작함.
• 지난 3월 선전, 상하이 등은 비거주민의 주택구입을 제한하고 계약금 비율을 상향조정하였으며, 부동산 개발업체나 중개업체의 계약금 대출을 금지시키는 등 새 규제안을 도입함.

■ 중국의 부동산 개발업체와 은행들은 가계부채 문제가 서브프라임 사태 이전의 미국 보다 양호하여 우려할 수준이 아니라고 주장함.
• 서브프라임 사태 직전 미국의 GDP 대비 가계부채 비율은 97%을 기록하였으나 중국은 2015년 3분기 현재 39% 수준으로 미국보다 양호함(<그림 2> 참조).
• 또한 모기지 채무불이행 비율도 상대적으로 낮으며 아직까지 주택 구입자 가운데 저축으로 계약금을 충당하는 비중이 절반 이상을 차지한다고 강조함.
* 중국에서 신규대출 대비 주택대출 비중이 가장 높은 건설은행(2015년 기준 60.19%)의 경우 부실 주택담보대출 비율은 2014년 0.21%에서 2015년 0.31%로 소폭 증가하였으며, 2015년 중국의 전체 부실대출 비율도 1.67%에 불과하여 금융위기 조짐이 보였던 2005년 미국의 부실대출 비율(14.6%)과는 격차가 큼.
■ 반면 국제 신용평가사 S&P 등은 모기지대출 거품 붕괴시 중국경제에 큰 타격이 예상되는 만큼 모기지 부실화 가능성에 유의해야 한다고 지적함.
• 부동산은 직간접적으로 중국 GDP의 약 20%를 차지하고 있고, 철강, 구리 등 건축자재용 원자재 수요와 직결되어있기 때문에 중국 부동산시장의 건전성은 중국뿐만 아니라 글로벌 경제에도 매우 중요함.

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