2016-07-15

(보고서) 국내 부동산펀드 급성장, 주의할 점도 점검 필요

(※ 자본시장연구원 보고서 내용)

▶ 요약
√ 2016년 6월말 기준 국내 부동산펀드 순자산총액은 40조 942억원으로 2006년 대비 약 9.6배 성장하며, 전체 펀드시장의 8.8% 차지
√ 공모 부동산펀드시장의 정체에 비하여 사모 부동산펀드시장의 성장세가 높은 가운데 기관투자자가 국내외 부동산에 대한 투자를 늘리고 있으며, 2010년 이후 해외 부동산펀드에 대한 투자가 커지고 있음
√ 지속적인 저금리 기조에 따른 대체투자 필요성 증대, 공모 재간접펀드의 허용 등으로 개인과 기관투자자의 부동산펀드에 대한 투자가 증가할 것으로 예상되는 상황에서 중도 환매 제한 등의 투자상품에 대한 정보와 위험성에 대한 충분한 주의가 필요함

□ 2016년 6월말 기준 국내 부동산펀드 순자산총액은 40조 942억원으로 2006년 대비 약 9.6배 성장하며, 전체 펀드시장의 8.8% 차지

― 국내 부동산펀드시장은 2006년 펀드수 129개, 순자산총액 4조 1,753억원에서 2016년 6월말 기준 펀드수 766개, 순자산총액은 40조 942억원으로 펀드수 측면에서는 약 5.9배, 규모측면에서는 9.6배 급성장

• 국내 부동산펀드 순자산총액은 2006년말 4조 1,753억원에서 2016년 6월말 40조 943억원으로 약 9.6배 증가
• 특히, 부동산펀드 순자산총액은 2015년말 대비 11.7% 증가하여, 동기간 주식형펀드(-6.4%), 혼합주식형펀드(1.7%), 혼합채권형펀드(0.2%), 특별자산펀드(6.1%) 보다 높은 증가율을 보임
• 국내 부동산펀드수는 2006년 129개에서 2016년말 766개로 5.9배로 증가
• 전체 펀드시장에서 부동산펀드 비중은 2006년 1.7%에 불과하였으나 2016년 6월말 8.8%로 7.1%p 증가
― 공모 부동산펀드는 정체상태에 있는데 비하여 사모 부동산펀드가 국내 부동산펀드의 성장을 견임함
• 공모 부동산펀드 순자산총액은 2016년 6월말 8,771억원으로 2006년 1조 3,719억원 대비 36.1% 감소
• 사모 부동산펀드 순자산총액은 39조 2,171억원으로 2006년말 2조 8,034억원대비 1,298.9% 증가, 공모 부동산펀드의 약 45배 규모에 육박함
• 2016년 5월말 기준 전체 부동산펀드의 판매잔고기준 62.1%(22조 9,905억원)는 금융기관에 판매되고, 35.3%(13조 782억원)는 일반법인에 판매되는 등 기관투자자 비중이 97.4%인데 비하여 개인투자자 비중은 2.6%(9,531억원)에 불과함
─ 국내 주식시장의 박스권 장세와 저금리 기조가 계속되면서 기관투자자 중심으로 대체투자의 일환으로 부동산펀드를 통한 투자가 확대됨
• 2008년 글로벌 금융위기 이후 국내외 부동산가격이 크게 하락하여 밸류에이션 측면에서 투자가치가 높아졌으며, 저금리 기조에서 안정적인 현금창출이 가능한 수익형 부동산이 예금이나 채권에 비하여 비교적 수익률이 높고, 분산투자가 가능한 측면이 부각된 데 기인함

□ 공모 부동산펀드시장의 정체에 비하여 사모 부동산펀드시장의 성장세가 높은 가운데 기관투자자가 국내외 부동산에 대한 투자를 늘리고 있으며, 2010년 이후 해외 부동산펀드에 대한 투자가 커지고 있음

─ 공모의 경우 감소추세로, 국내 부동산펀드는 감소하는 데 반하여 해외 부동산펀드는 소폭 증가함
• 공모 부동산펀드수는 2006년말 27개에서 2016년 6월말 17개 수준으로 감소추세임
• 공모 부동산펀드 중 국내 부동산펀드는 2006년 1조 3,719억원에서 지속적으로 감소 추세로 2016년 6월말 1,012억원으로 1/10 수준으로 감소
• 반면 해외 부동산펀드는 2007년 4,317억원에서 2016년 6월말 7,759억원으로 1.8배 증가
─ 사모의 경우 국내 부동산펀드 규모가 해외 부동산펀드 규모보다 높은 수준이나, 2010년 이후 해외 부동산펀드의 성장세가 가파름
• 사모 부동산펀드 중 국내 부동산펀드는 2006년 2조 5,169억원에서 2016년 6월말 23조 2,278억원으로 2006년 대비 9.2배 증가
• 반면 사모 부동산펀드 중 해외 부동산펀드는 2006년 2,865억원에서 2016년 6월말 15조 9,893억원으로 2006년대비 58.5배 증가
• 이에 사모 부동산펀드 중 해외 부동산펀드 비중은 2006년 10.2%에서 2015년말 35.1%, 2016년 6월말 40.8%로 지속적으로 증가

□ 지속적인 저금리 기조에 따른 대체투자 필요성 증대, 공모 재간접펀드의 허용 등으로 개인과 기관투자자의 부동산펀드에 대한 투자가 증가할 것으로 예상되는 상황에서 투자 과열로 인한 수익률 하락 가능성, 중도 환매 제한으로 인한 투자 위험성 등에 대한 충분한 주의가 필요함

─ 저금리 기조와 시중 부동자금의 투자처가 많지 않은 상태에서 개인과 기관투자자가 대체투자의 일환으로 부동산간접투자기구를 활용할 유인이 높음
• 부동산펀드가 금리의 영향이 상대적으로 적고 수익형 부동산 등에 대한 투자를 통해 안정적인 현금흐름을 창출하여 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있으나, 장기투자상품으로 중도환매가 제한되어 현금화가 용이하지 않음
• 국내에서 개인이 사모펀드를 통해 부동산펀드에 투자시 1억 이상의 투자자금이 필요하며, 펀드당 49명까지만 모집하기 때문에 투자가 용이하지 않아, 공모(또는 리츠) 또는 재간접펀드를 통해 투자할 수 있는 상황이나 공모 부동산펀드의 다양성이 낮은 상황임
• 2016년 5월 29일 금융위원회는 사모펀드에 분산 투자하는 공모 재간접펀드 도입을 발표하면서 하반기 이후 최소 투자금액 500만원으로 일반투자자가 간접적으로 부동산 또는 실물자산펀드에 투자할 수 있는 환경이 조성되고, 관련 시장 역시 확대될 것으로 예상됨


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