2016-10-06

(보고서) 불확실성과 저금리로 인해 부동산 시장에 부는 변화

(※ KB투자증권이 발간한 『북반구가 늙어간다 Series 5』 보고서 내용 중 일부를 소개한다. 보고서는 인구구조 변화에 대한 방대한 내용을 담고 있는데 여기서는 극히 일부만 소개한다. 보고서 전체를 보려면 이 글 아래 링크를 클릭하기 바란다.)

■ 불확실성과 저금리로 인해 부동산 시장에 부는 변화

2016년 미국 S&P500 지수 업종에서 1999년 이후 처음으로 부동산투자신탁 (REIT’s) 업종이 새롭게 추가됐다. 주식시장과는 다른 시장으로 인식되던 부동산이 자본시장으로 편입된 이유 역시 현실을 반영한 것이다. 부동산투자신탁들은 저금리 상황에서도 꾸준한 배당금을 지급하고 있어 막대한 투자자금을 유치하고 있다. 모닝스타에 따르면 2001년부터 2015년까지 부동산펀드에 유입된 자금은 630억 달러를 넘어섰다.

일본 부동산 시장 규모는 미국에 이어 세계 2위 수준이다. 특히 J-REIT 및 사모펀드에 대한 자금 유입은 지속적으로 증가하고 있는데, 일본 국토교통성은 2020년까지 현재의 2배 수준인 30조엔으로 확대한고 밝혔다. 이는 인구 초고령화에 들어가는 일본 입장에서 부동산 시장의 질적 향상과 심한 고초를 겪은 자산 디플레이션으로부터 벗어나기 위한 것이라 예상한다. 현재 일본 부동산 주요 투자대상은 이전 오피스 빌딩 위주에서 최근 호텔, 상업시설, 호텔, 물류시설, 고령자시설 등으로 다양해졌다. 지역 역시 전국으로 확대되었다. 이러한 확대의 기저에는 금리에 있었는데, 한국금융연구원 조사에 따르면 2012년 이후 2016년까지 일본 부동산 투자 기대수익률은 3.7~4.5%을 기록했기 때문이다.

한국은 미국, 일본에 비해 리츠 시장은 현저히 작은 수준에 불과하나, 리츠 활성화 정책 등으로 기업 주도의 임대주택사업, 호텔, 상업시설, 물류 등으로 확대될 전망이다. 현재 정부의 규제완화가 이어지고 있다. 리츠 성장에 있어 제약이 되었던 의무배당 비율 완화 (한시적 90%에서 50%로 완화), 리츠산업 경쟁력 제고 방안, 세제지원, 뉴스테이 사업촉진, 공모 및 상장에 있어 규제 완화 등이 진행되었다. 또한, 중산층의 주거불안 해소를 위해 기업형 임대주택 사업을 적극적으로 추진중에 있다. 2017년까지 총 15만호를 공급할 계획인데, 물량 증가와 인센티브 확대로 민간 건설사들의 참여가 늘고 있다.


사회 구조적 측면에서도 전세 문화, 개인의 주택 소유를 통한 임대사업 등은 줄어들 수밖에 없다고 판단한다. 이미 저금리 시대 속, 전세에서 반전세 혹은 월세로의 전환이 빠르게 이뤄졌으며, 보증금의 규모는 동반하여 높아지는 시대가 되었다. 한국의 특수한 주거문화였던 전세는 점차 비중이 줄어들 것으로 예상한다.

또한, 개인이 소유한 주택을 기반으로 한 임대사업 역시 그 수가 줄어들 것으로 전망한다. 현재 고령화, 인구감소 우려, 가구 수 증가 (1인가구 증가 등 가구분화에 따른) 등과 연결하여 부동산 관련 가계부채의 급증이 우려되는 시점이다. 가계부채는 이제 1,257조원을 넘어섬과 동시에 은행권 대출비율 하락에 따른 질도 나빠지고 있기 때문이다. 특히 50대 중반 이상 세대의 부동산 관련 대출은 심각한 현금흐름 악화를 가져온다. 자녀에 대한 교육비가 최대치에 다다르거나, 자녀 결혼 등의 이벤트가 발생되며 정년 등 퇴직에 따른 고정 수입이 단절될 가능성도 높기 때문이다.


만약 부채의 전환이 이뤄진다면 한국 부동산과 가계는 연착륙이 가능하다 생각한다. 그 방법 중에 하나가 주택연금 제도이다. 주택연금으로 전환 시 부채로 인한 원금과 이자에 대한 현금 지출이 연금으로 즉, 현금흐름의 유입으로 바뀌게 된다. 또한 가계부채 역시 줄어드는 효과가 발생한다.

이미 정부는 주택연금 가입조건을 확대할 예정이다. 4월 내집연금 3종 세트(1종: 주택담보대출 상환용 주택연금 (60세 이상), 2종 주택연금 사전예약 보금자리론 (40~50대), 3종: 우대형 주택연금 (저가주택 보유자))가 시행된 이후 일평균 가입은 이전 대비 3배 수준 증가했다고 금융위는 밝혔다. 추가적으로 관련법이 개정된다면 9억원 이상의 고가주택, 주거형 오피스텔, 상가주택까지 대상으로 선정될 수 있을 것으로 예상한다.

이러한 과정 속에서 장기적으로 개인이 소유한 주택의 비중은 줄어들게 될 것이다. 더욱이 기업형 임대주택 공급이 증가될 것으로 예상되는데, 이는 정부 부동산 정책이 뒷받침하고 있다. 리츠 방식으로 추진되어야 기업형 임대주택 사업자가 주택 도시기금 지원을 받을 수 있기 때문이다. 향후 부동산 시장에서 리츠 성장성이 상대적으로 높아질 수 있다.

리츠외에도 부동산신탁, 부동산 서비스업, 디벨로퍼의 성장이 기존의 부동산 시장을 재편할 것이다. 일본의 사례를 보면 신탁과 디벨로퍼의 성장이 눈에 두드러진다. 일본의 디벨로퍼는 경제성장률 정체, 인구 감소에도 불구하고 공실률 10%를 상회한 적이 없었다. 또한 마이너스 금리 진입 이후에도 CAP Rate 역시 5% 수준을 유지하고 있다. 그러나 한국 상업용 부동산의 경우 10%를 넘는 공실률, CAP Rate 4.6% 수준으로 일본을 질적으로 하회하고 있다.


이러한 디벨로퍼의 수익률 차이는 결국 디벨로퍼의 기획 능력, 즉 상권을 꼼꼼히 분석하여 알맞은 테넌트를 입점시키는 것에서 기인한다. 반면 한국의 상업용 부동산 기획 능력이 일본에 비해 떨어지게 된 근원은 건설사가 헤게모니를 쥐고 있었기 때문이다. 이제까지 한국의 경우 건설사 주도의 부동산 시장으로 선투입으로 인해 빠른 분양 수익을 통한 사업의 종료에 집중되어 있었다. 어떠한 테넌트가 입점되느냐보다는 빨리 입점시키는 것이 중요했다. 결국 이러한 실적에서 장기적으로 상업용 부동산의 투자수익률이 테넌트 공실에 따라 하락하는 것은 자연스러운 현상이었다.

그러나 최근 한국의 디벨로퍼 역시 1) 치밀한 기획력을 바탕으로 매각보다는 운영수익에 집중하는 고도화 초입에 진입했으며, 2) 저금리 기조 유지 및 지가의 안정적 상승속 마진율 확보, 3) 동시에 정부의 긍정적 정책 기조에 따른 투자 재원 및 투자처의 확대가 기대된다. (디벨로퍼 Ato Z: 땅과의 전쟁, 김세련, KB투자증권, 2016.05)

지난 2월 국토교통부는 ‘부동산 서비스업 선진화 방안’을 발표하면서 여러가지 정책적 지원을 통해 부동산 서비스업을 전문화, 고도화하겠다고 밝혔다. 이에 따라 영세 업체의 난립으로 시장 성장이 다소 정체되어 있던 부동산 서비스업은 빠른 속도로 고도화될 것으로 전망한다. KB투자증권이 추정하는 부동산 서비스업 시장은 2014년 21.2조원에서 2020년에는 33.0조원까지 CAGR 7.7%로 성장 가능할 것으로 추산한다. 대부분 영세 업체 또는 비상장 업체가 시장을 선점하고 있으나 최근 상장사들 역시 적극적으로 대응에 나서고 있다. 이제 태동하기 시작하는 준공 후(After-Construction) 밸류체인에 대해 점검해 볼 필요가 있다. (건설, 그 이후 밸류체인이 움직인다!, 김세련, KB투자증권, 2016.03)


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