안정적 연금 재원 확보 및 임대차시장 활성화 방안』이다.)
요약: 국내 주택시장이 임대차 중심으로 재편되는 구조 변화에 대비하여 연금채권의 증권화 및 주택연금 해지담보자산의 공매, 신탁 등의 방식을 통해 연금재원을 안정적으로 확보하고, 나아가 전략적으로 LH공사나 부동산펀드, 리츠 또는 기업형 임대사업자에게 양도하는 방식으로 서민주거 안정과 임대차시장을 활성화하는 방안을 적극적으로 모색할 필요가 있음.
■ 빠른 고령화와 가계자산의 부동산 편중 등으로 고령가계의 노후대책수단으로 역모기지 금융 서비스인 주택연금이 주목받고 있음.
• 국내 60세 이상 인구는 2030년에는 1,685만명(총인구의 32%)으로 급증할 것으로 전망되면서 향후 고령층 노후자금 조달과 이들의 사회안전망 구축이 중요한 현안으로 대두됨.
• 이에 따라 사망시까지 자가 거주를 보장(주거안정 보장)하고 주택을 담보로 연금을 종신까지 지급(노후소득 보장)하는 금융서비스인 주택연금의 수요가 빠르게 확대되는 추세임.
■ 금융연구원 추정에 따르면 주택연금 신규가입은 2030년경까지 지속적으로 증가하고, 누적가입 규 모는 2035(원래 보고서에는 2030으로 되어 있으나 오자인 것으로 판단돼 수정함 - 필자)년경에는 22만3천가구, 이후에도 지속적으로 확대될 것으로 나타남.
• 주택연금 가입이 가능한 자가 보유 60세 이상(가구주 또는 배우자) 가구는 2015년 404만가구에서 2020년 519만가구, 2030년 860만가구로 지속적인 증가가 예상됨.
• 주택연금 신규가입자도 베이비붐세대 은퇴와 함께 지속적으로 증가하여 2031년 약 1만1천가구 정도에서 정점에 달한 후 완만한 하향세를 나타낼 것으로 보임.
• 누적가입자는 2015년 2만8천가구, 2030년 17만가구, 2035년 22만가구로 지속적으로 증가하지만, 중도해지 및 사망해지 등을 고려한 순 가입자는 2050년경 정점에 달한 후 정체될 것으로 예상됨.
■ 주택연금 가입 증가세가 지속됨에 따라, 향후 가입자 사망 등으로 인한 해지담보자산 및 동 자산에 대한 보증채무 이행의무도 빠르게 증가할 것으로 예상됨.
• 아직까지는 성장의 초기단계에 있어 해지물량이 적을 뿐만 아니라 가입자 또는 상속자의 임의상환비율이 높아 보증채무 이행의무가 크지 않으나, 가입기간이 지날수록 사망 등으로 인한 해지담보자산이 증가하고 보증채무도 빠르게 증가할 것으로 예상됨.
■ 주택연금시장 성장과 가입자 사망으로 인해 향후 주택연금 담보주택 처분에 따른 기금손실 발생 가능성이 현저해질 것으로 예상됨.
• 주택연금이 공적보증을 통한 종신형 상품이어서 혜택이 과도한 데다 가입자 사망 등으로 공사로 넘어온 담보주택을 현재와 같이 법원경매로 구상권을 회수(시장가격의 약 80% 회수)할 경우 역마진이 불가피할 것으로 보임.
■ 또한 향후 주택연금 담보주택 중 사망으로 인한 해지물건이 한꺼번에 시장에 공급될 경우, 주택가격 하락을 유발하고 거시·금융시스템 리스크로도 작용할 수 있음.
• 사망해지로 시장에 유입될 담보주택 규모는 2030년 기준 연간 1만6천가구 수준으로 추정되며, 최근 5년(2010~2014년) 연평균 주택 거래량 118만가구와 평균 경매량 8만2천가구의 각각 1.4% 및 19.0% 수준임.
• 동 물량은 시장이 침체된 상황에서는 시장침체를 가속화시키고 연금 전반의 리스크요인으로도 작용할 수 있는 규모로 판단됨.
■ 주택연금의 역마진 리스크와 주택시장의 충격을 완화하기 위해서는 연금지급 규모 및 금리의 탄력적 조정과 해지담보자산에 대한 관리가 매우 중요함.
• 현재 관행적으로 이루어지고 있는 지급연금 규모 및 적용금리 조정 과정을 주택시장 여건 변화에 따른 역마진 발생규모를 고려하여 보다 탄력적으로 이루어지게 할 제도적 장치가 필요함.
• 또한 현 제도 하에서는 해지담보주택의 처분시기 및 방법의 유연성을 확보하기 어려우므로 신탁, 공매, 매입임대방식, 부동산 투자회사 등을 활용하는 방안을 모색할 필요가 있음.
■ 특히, 향후 주택시장이 임대차시장 중심으로 재편되는 구조 변화에 대비하여 주택연금 해지담보주택을 전략적으로 LH공사나 부동산펀드, REITs 또는 기업형 임대사업자에게 양도하여 임대시장을 육성하는 방안을 모색할 필요가 있을 것으로 판단됨.
• 향후 주택시장이 매매차익 대비 높은 임대료를 추구하는 시장으로 재편되어갈 것으로 예상됨에 따라 연금 해지담보주택을 매각 후 임대방식으로 활용하여 임대시장 수요변화에 부응하는 방법을 모색할 수 있음.
■ 한편 장기적으로 막대한 자금이 투입되는 역모기지 주택연금시장의 지속적 발전을 위해서 장기 안정적 연금 재원의 확보가 무엇보다 중요하며, 이를 위해 증권화가 상대적으로 수월한 신탁형 주택연금 도입의 검토가 필요함.
• 연금 담보주택 가입자에게 담보신탁 가입을 유도하여 우선변제권(우선수익권)을 기초자산으로 한 유동화 증권을 발행할 수 있는 신탁형 주택연금 도입을 검토할 수 있음.
• 가입자 사망 시기 불확실성으로 인한 만기 문제와 현금흐름(cash flow) 문제를 해소하기 위해서는 만기가 특정되지 않는 신종자본증권(하이브리드증권)을 무이채 할인 방식으로 발행할 수 있을 것임.
■ 당국은 관련 시장의 구조 변화에 대응하여 금융상품 활성화를 위한 시장친화적 여건 조성과 함께 관련 리스크를 효과적으로 통제할 수 있는 방향으로 법규와 제도를 정비할 필요가 있을 것임.