(※ 하나금융경제연구소 보고서 내용 중 주요 부분임. 보고서 제목은 『사모펀드의 부동산개발 투자 확대 전망』이다.)
■ 국내 사모 대체펀드 시장 123조원 규모로 급성장
● 사모펀드는 2인 이상 49인 이하의 투자자로부터 모은 자금을 투자자의 운용 지시를 받지 않고 투자하여 수익을 배당하는 펀드를 지칭
- 일반 사모펀드(투자신탁, 투자회사), 경영참여형 사모펀드(PEF), 전문투자형 사모펀드(헤지펀드)는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법)에 근거
- 개별법에 근거한 벤처캐피탈, 기업 구조조정 관련 펀드, 자원개발 PEF 등도 존재
● 부동산펀드, 특별자산펀드, PEF, 헤지펀드를 포함한 국내 사모 대체펀드 시장은 2005년 이후 연간 37% 가량의 급성장세를 지속
- 2005~14년 사이 연평균성장률은 37%를 기록하였으며, 2015년 6월 기준으로 부동산 펀드 32조원, 특별자산펀드 33조원, PEF 55조원, 헤지펀드 3조원 가량 규모
■ 최근 자본시장법 개정으로 사모펀드의 설립 및 투자 요건이 완화
● 7월 자본시장법 개정(10.25일 시행)으로 사모펀드 유형이 전문투자형 사모펀드(헤지펀드)와 경영참여형 사모펀드(PEF)로 단순화
- 일반 사모펀드는 2018.10.24일까지 설정 가능하나 만기는 2019.10.24일을 초과할 수 없으며, 기존 펀드가 해지･해산될 경우에만 신규･추가설정 가능하도록 제한
● 전문투자형 사모펀드의 운용사(전문사모집합투자업자)를 등록제로 전환하고, 최소 자기자본을 60억원에서 20억원으로 축소하는 등 운용사 설립 요건도 완화
- 3인 이상 확보해야 하는 전문인력 요건도 펀드 운용경력을 삭제하고, 3년 이상 금융회사에 근무하고 펀드운용 관련교육을 이수하는 것으로 완화
● 전문투자형과 경영참여형의 투자자 최소 투자액도 5억원에서 1억원(전문투자형), 10억원에서 3억원(경영참여형) 이상으로 완화
- 다만 투자액 제한이 없었던 일반 사모펀드가 한시적으로만 운영될 예정이어서 1억원 이하 소액투자자의 사모펀드 투자는 위축될 것으로 예상
● 12월 4일 기준 84개 자산운용사가 전문사모집합투자업 등록을 신청하였으며, 다수의 투자자문사, 증권사 등도 사모펀드 운용사 설립을 추진
■ 부동산시장에서도 다양한 기관에서 사모펀드 운용사 설립을 추진중
● 투자회사, 개발회사, 신탁사 등 다양한 기관에서 부동산 사모펀드 운용사 설립을 추진하고 있으며, 운용사 등록과 함께 투자자금 조성과 투자자산 물색도 병행
● 임대수익이 안정적인 실물자산 위주로 투자하는 기존 부동산펀드와 달리 개발사업 중･후순위 대출 등 고수익 투자도 적극적으로 수행할 것으로 전망
■ 부동산 사모펀드가 발달한 해외에서는 운용사 자산규모가 최대 100조원을 상회
● 2013년 기준 부동산 자산규모 5백억 달러 이상의 운용사만 13곳에 이르며 최대 운용사인 Blackstone Group의 부동산 자산규모는 1,082억 달러
● Blackstone Group은 2015.3Q 기준 운용자산의 28%를 부동산이 차지하고 있어 기업인수(Private Equity)와 함께 최대 투자처로 자리매김
- 1994년 이후 Blackstone에서 출시한 8개의 부동산펀드는 총 1.1조 달러를 투자하여 17%의 수익률을 시현할 정도로 투자성과도 우수
■ 부동산 개발사업 등 고위험고수익 자산에 대한 투자도 활발
● 해외 부동산 사모펀드는 투자성향에 따라 Core, Core Plus, Value-added, Opportunity 등으로 구분|1|되며 고위험고수익 성향의 펀드도 다수 설립
- 전문 리서치 기관인 PERE의 조사 결과 2014년 신규 설정된 글로벌 부동산 사모펀드 중 Value-added와 Opportunity 유형이 전체 설정액의 50% 가량을 차지
● 사모펀드나 리츠가 메자닌(mezzanine)|2| 등을 통해 부동산 개발사업 초기단계에 자금을 투자하는 경우도 빈번
- 2014년 기준 美 부동산 메자닌 투자자의 50% 이상을 사모펀드와 리츠가 차지
● 시행사와 메자닌 투자자가 사업비의 20~40% 가량을 마련하여 토지매입 및 초기사업비를 충당하고 선순위 대출기관은 공사비 대출(construction loan)을 취급
■ 자본시장법 개정으로 국내에서도 사모펀드의 개발사업 투자가 확대될 것으로 전망
● 기존의 국내 부동산펀드는 안전자산을 선호하는 기관투자자로부터 자금을 조달하는 경우가 많아 오피스 등 임대형 실물자산 위주로 투자를 수행
- 개발사업에 투자할 경우에도 책임임차인이 확보된 상업용부동산을 선매입하는 형태로 투자 위험을 완화
● 자본시장법 개정으로 개인자산가, 해외 펀드 등 고수익을 추구하는 투자자로부터 자금을 조달해 부동산 개발사업에 투자하는 펀드가 늘어날 것으로 예상
■ 향후 개발사업의 자금조달 관련 사모펀드 시장의 동향을 주목할 필요
● 기업형임대주택, 도시재생사업, 주택 재개발･재건축 등 정부에서 시장 확대를 추진중인 개발사업의 경우 초기단계 자금조달 방안이 사업성패를 좌우
● 반면 기존 위험자본 투자자들은 사업 참여 여건이 아직은 미흡
- 시행사는 자본규모가 영세해 개발사업 총 사업비의 5% 미만을 자기자본으로 투자하며 시공사는 신용보강을 줄이고 도급 위주로 사업 재편을 도모
- 상위 7개사의 자기자본대비 우발채무 규모가 2010.3월 16.6%에서 2015.6월 98.1%로 급증하는 등 채무부담 증가로 증권사도 향후 영업확대가 쉽지 않은 상황
● 아직 태동기에 불과하나 부동산 사모펀드가 향후 부동산 개발사업의 위험자본 투자자로서 역할을 확대할 수 있을지 지켜볼 필요
- 개발사업 전문투자펀드의 조성, 포트폴리오 방식의 개발사업 투자를 위한 대규모 펀드의 조성 여부 등에 주목