회사를 인수할 때, 보통은 시장에서든 아니면 market이 없어 특별한 논리적 근거로 evaluation을 하든 정해진 주식가치에 반드시 경영권 premium을 얹은 가격으로 거래를 한다. 이같은 원리를 부동산, 특히 아파트에 투영해 보면 아파트의 가치는 주거가치와 소유권가치로 분해해볼 수 있겠다.
주거가치는 아파트가 자리한 위치나 생활편의성 등등을 종합하여 가치화 한 것이고, 소유권가치는 이 자산을 소유함으로써 향유할 수 있는 권리, 즉 자기결정에 따른 처분에 따른 손익의 귀속 및 remodeling 등을 통해 가치를 증대시킬 수 있는 자기결정 권리를 가치화 한 것이라 생각해 볼 수 있다. 따라서 의미대로라면, 주거가치는 현재의 전세가격으로 측정이 가능할 것으로 보여지며, 소유권 가치는 시세와 전세가격의 gap이라고 볼 수 있을 것이다.아파트가치 = 주거가치 + 소유권가치
이런 생각에서 전세가율이 낮은 강남에 위치한 재건축 재료를 가지고 있는 아파트들이나, 주변환경의 계속되는 개발호재를 가지고 있는 초기 신도시 아파트들의 소유권가치는 상대적으로 높다는 것을 반증한다. 반대로 전세가율이 높은 개발이 마무리된 신도시나 위성지역, 공단지역 아파트들의 소유권가치는 상대적으로 낮다는 것을 합리적으로 설명할 수 있다.
전세가치에 영향을 주는 요소로는 시중금리, 주택공급, 교육환경 등이 있으며, 소유권가치에 영향을 주는 요소로는 전세가치에 영향을 주는 요소에 더하여 거시경제환경, 지역개발 가능성, 재개발 가능성 등이 있다.
따라서, 주변지역 개발이나 재건축 재료가 존재하여 소유권가치가 높은 지역의 아파트들은 그 소유권가치의 훼손을 줄 만한 특별한 정책적 억압이나 시장환경 변화가 없는 한 그 가치는 유지될 가능성이 높다. 한편, 소유권가치가 낮은 지역의 아파트들은 과거에 비해 낮은 경제성장 변동폭에 비례하여 그 가치가 움직일 가능성이 높다. 어느 특정 종목을 통해서 장기간 지수를 outperform하기는 쉽지 않은 것처럼 말이다.
한편, 주거가치는 전체 아파트 가치의 지지선 역할을 할 수 있다. 왜냐하면 소유하지 않은 가운데 해당 아파트의 거주를 통해서 누릴 수 있는 여러가지 요소들의 가치는 기업의 offshoring(산업공동화)나 기타 특별한 경제위기가 아니라면 현재 가격으로 평가된 가치가 유지될 가능성이 높기 때문이다.
이렇게 아파트의 가치를 주거가치와 소유권가치로 구분하여 설명해 보았다. 인간 삶의 필수적인 주거용 자산이자 그 가격이 끊임없이 움직이는 투자자산인 아파트의 가치를 설명하는 논리는 다양할 수 있지만, 단순화하고 정교하게 다듬어 봄으로써 가치판단의 기준을 만들 필요가 있어 정리해 본 것이며, 향후 개인적인 고민을 통해 data를 근거로 modeling을 해보고 싶은 마음이다.