1. 한국 주택시장의 특징
가계부채 문제가 한국경제의 화두로 떠오르면서 파생되고 있는 우려사항으로 주택시장의 부진 가능성을 제기하는 목소리가 높은 것이 사실이다. 따라서 실제로 주택가격이 어느 정도인지 판단하는 것이 중요하다. 경기동향으로 볼 때는 아직 더 상승할 여력이 있으나, 금리의 상승국면에서 부채 규모의 부담에 따른 침체 가능성도 제기되는 상황에서 냉정한 분석을 통한 주택시장 경기를 살펴 볼 필요가 있다.
한국의 주택시장의 구성으로 볼 때, 아파트의 비중은 전체의 약 48.6%를 차지하고 있으며, 단독주택은 22.3%, 다세대/연립주택은 29.1%를 차지하는 특징을 가진다. 그러나 서울만 볼 때, 서울을 기준으로 할 때, 단독주택은 9.7%에 불과하고, 아파트와 연립/다세대주택이 주거형태를 양분하는 것이 확인된다.
한편 전체 주택의 평균 연식은 22.2년 정도 수준인 것이 확인되고 있으며, 모든 주택을 통틀어서 30년 이상의 연식을 가진 주택의 비중도 전체의 26.64%를 차지하고 있다. 점유유형별로 보면, 약 60%의 가구가 자가에서 거주하고 있는데, 서울은 47.3%만이 자가에 거주하고 있으며, 전세의 비율은 전국 17.4%, 서울 30.3% 수준으로 형성되어 있다.
2. 인구구조를 감안하더라도 주택수요 증가
과연 금리 상승 시기에 주택가격은 어떻게 움직일까? 주된 논리 중 하나는 금리상승으로 인해 전세거주자들이 월세시장으로 이동하여 전세가격 하락 및 매매가격 하락으로 이어진다는 논리를 통하여 우려를 표명하는 것이 사실이다. 그러나 전세시장에서 월세시장으로 유입될 가능성은 제한적인 것으로 판단된다. 실제로 자가가구 혹은 전세가구가 월세를 준비하는 가구의 비중은 각각 2.0%, 3.8% 수준에 불과하기 때문에, 최근에 전세가격이 높아지면서 매매가격이 상승했지만 전세 가구가 월세시장으로 유입되지 않을 것이라는 전망을 할 수 있다.
향후 인구구조의 변화에 따른 주택수요는 어떻게 변화할까? Mankiw-Weil 모형을 통하여 2020년까지 추가적으로 필요한 주택의 수를 계산한 결과, 금년 한해동안 인구구조의 변화에 의해서 발생하는 주택 수는 약 11만4천호가 필요한 것으로 분석되었다. 또한 2020년까지 누적기준 약 41만6천호의 주택이 더 필요한 것으로 나타난다. 이는 단지 인구구조 변화에 따른 주택수요에 불과하기 때문에, 자산가치로의 수요 및 기타 환경적 측면을 고려하면 더욱 높은 주택수요가 존재하는 것으로 보인다.
3. 주택가격과 실물경제의 선순환
주택시장의 변화는 거시경제에도 많은 영향을 주는 것으로 분석되었다. 주택매매 수급동향과 고용률은 상당히 높은 정의 관계를 보이는데, 이는 고용률의 상승으로 민간의 구매력이 높아지게 되며, 이에 따른 기대소득의 증가에 의하여 주택시장에의 유입이 일어난다는 것으로 해석이 가능하다.
주택가격과 각종 실물변수 사이의 인과관계를 6변수 VAR 모형을 통하여 분석한 결과 물가와 금리, 통화량 등과 같은 가격변수의 변화는 주택가격 결정의 원인변수로 작동하는 것이 확인되었으며, 소비와 생산은 주택가격의 결과변수인 것이 증명되었다. 또한 주택가격이 1% 상승하였을 때 발생하는 소비와 생산의 충격반응을 보면 당장 단기적으로는 생산에 큰 영향을 주는 것으로 나타나지만 장기적으로는 소비에의 영향력이 지속적으로 나타나는 것으로 확인되었다. 따라서 순자산이 증가하는 효과로 인한 소비증가 효과가 분명히 존재하는 것으로 볼 수 있다. 특히 주택수요의 확장은 주택소비에 대한 보완재적인 성격을 지니는 가정용품 등 내구재의 소비 위주로 증가할 가능성이 높다.
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