1. 전세 가격이 계속 오르는 이유가 뭘까? 월세로 돌리는 것이 전세보다 훨씬 유리하기 때문이다. 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 이자율을 전월세 전환율이라고 한다. 이것이 전세의 이득인 아파트 가격 상승률을 이기지 못하는 이상 집주인은 전세보다 월세를 선호한다.
2. 전세 1억을 월세로 돌리면 연간 700만원을 이자로 받을 수 있다고 하자. 이 경우 전월세 전환율(월세/전세)이 7%다. 왜 7%일까? 이건 임대수익률과 전세매매가격의 비율에서 나온다. 아래 그림처럼 임대수익률(월세/매매)=전월세전환율(월세/전세)*전세매매가격비율(전세/매매)이다. 즉 임대수익률이 3.5%이고 전세가격이 매매가격의 50%라면 전월세전환율이 3.5%/50%=7%가 된다.
3. 전세의 기대수익률이 전세보증금의 예금이자율이라고 생각하면 금리가 오를때 전세 공급이 늘어나 전세가가 하락할 것처럼 보인다. 하지만 예금이자율은 임대료율도 넘지 못하니 당연히 전월세전환율을 넘을 수 있을리가 없다. 그러니 예금이자 따위는 전세가격에 영향을 미치지 못한다. 오히려 금리 상승은 매매가격 상승의 기대를 낮추기 때문에 전세가 상승을 부추길 뿐이다.
4. 매매가격이 오르지 않는다면 전세는 존재 가치가 없다. 하지만 전세는 독하게 살아남을 것이다. 주식 시장이 장기 침체에 빠져도 신용 거래로 주식 투자하는 사람들은 항상 존재한다. 레버리지로 수익률을 뻥튀기 하고자하는 유혹은 절대 사라지지 않는다.
5. 전세는 사금융이다. 따라서 궁극적인 경쟁자는 금융기관의 대출이다. 애초에 우리나라에 전세가 생겨난 이유도 모기지 대출이 어려웠기 때문이다. 그럼 모기지대출이 발달한 지금에도 전세가 버티고 있는 이유가 무엇일까? 바로 대출 규제의 존재다. 대출 규제를 완화할수록 전세의 입지는 좁아진다. 집주인은 대출을 받아서 월세로 돌려버리면된다.
결국 LTV, DTI 등의 완화가 전세가 상승을 부추긴다.
6. 개인적으로는 대출규제를 조금씩 완화해서 전세라는 사금융을 줄이는 방향으로 가는 것이 오히려 금융 시스템을 안정시키는 길이라고 본다. 비록 나처럼 집 없는 사람의 임대비용이 증가하더라도 말이다. 중간에 연결고리가 많아질수록 가격이 하락했을 때 시스템 위험은 커진다.
7. 우리나라의 가계 대출 중 모기지 대출이 차지하는 비중은 40% 정도 밖에 안된다. 다른 나라는 보통 70%가 넘는다. 신용 대출과 제2금융권 대출이 많다. 이러니 한국 대출자의 금리 부담이 높을 수 밖에 없다. 부동산 가격이 하락하면 LTV가 상승하여 금융권 대출이 더욱 어렵게 된다. 가격이 떨어질 위험이 클 때는 대출규제가 오히려 금융 시스템 안정을 해친다. 그러니 집 값이 폭락할거라고 하는 사람들이 대출 규제 완화에 반대하는 것은 논리가 일관적이지 못하다. 규제 완화 반대는 집 값이 올라 버블이 될까봐 걱정하는 사람들이 하는 것이다.
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