■ 국내 부동산 임대업체 현황
□ (비주거용) 외국계 및 대기업 계열의 국내 법인들이 대형 임대시장 주도, ’16년 유명 외국계 ‘사무실 공유 서비스’ 기업의 소형 임대시장 진출이 두드러짐
ㅇ 대형시설의 경우 외국계 및 대기업 계열의 국내 법인들이 임대를 포함한 부동산종합서비스(투자자문, 임대관리, 시설관리, 건축·인테리어 등) 제공
- 영국계 세빌스 코리아, 미국계 CBRE 코리아 등은 임대서비스뿐만 아니라 부동산 전 분야를 아우르는 종합서비스 제공
- 교보리얼코, 한화63씨티 등의 국내 대형회사들은 대기업 본사 사옥 관리를 기반으로 임대사업을 포함한 종합서비스사업으로 확장ㅇ 소형시설은 개인사업자 및 중소규모 회사가 대부분 담당하고 있는데 소규모 기업이나 1인 창업자 대상의 세계 최대 ‘사무실 공유 서비스' 기업 위워크(WeWork)가 ’16년 한국에 진출
- 경기 침체로 대형 빌딩을 소유하는 부담이 커졌고 창업하는 개인이 늘어나면서 저렴한 사무실 공유 서비스의 인기가 높아지고 있음
- 위워크는 창업 5년 만에 미국과 유럽에 공유 사무실 52곳을 운영하며 전 세계 3만개 이상의 개인·법인 사업자를 회원으로 확보
- 국내 기존 사무실 공유 서비스 기업으로는 외국계 사무실 임대 회사인 리저스 코리아와 국내 신생 벤처기업인 패스트파이브 등이 있음□ (주거용) 공식적인 임대주택사업자 중 소수의 공공사업자가 62.6%의 등록 임대주택을 공급하며 민간사업자는 개인 위주로 영세
ㅇ 미등록된 개인임대인을 제외한 공식적인 임대주택사업자수는 103,927개로 약 170.8만호의 등록 임대주택 공급('14년 기준)
- 임대주택사업자는 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 ‘건설임대사업자’와 기존 주택에 대한 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 ‘매입임대사업자’로 분류ㅇ 공공사업자와 민간사업자가 포함된 ‘건설임대사업자’는 총 12,207개로 전체 등록 임대주택의 79.0%에 해당하는 약 135만호 공급
- 건설임대사업자는 공공사업자와 민간 건설업체로 구성되는 ‘주택건설사업자'와 대부분 개인사업자인 ‘건축법허가자'로 분류
- 이 중 한국토지주택공사(LH), 지방공사, 지자체 등의 공공 주택건설사업자들은 서민층을 대상으로 전체 등록 임대주택의 약 62.6%인 107만호 공급ㅇ 대부분 개인인 ‘매입임대사업자’는 총 임대주택사업자의 88.3%를 차지하지만 전체 등록 임대주택의 21.0%인 약 35.8만호 공급
- 개인 위주로 사업규모가 영세하여 한 사업자 당 평균 3.9호 공급
■ 국내 부동산 임대업 전망
□ 국내 부동산 임대업의 성장 및 기업화·전문화·양극화가 예상
ㅇ 주요 선진국들의 부동산업은 ’80년대 이후 임대업 중심으로 발전
- 해외 주요국들은 경제위기 극복의 해결책으로 임대업 중심의 부동산 서비스업을 육성하여 종합부동산업으로 발전
- 세계 2,000대 기업에 부동산업체가 ’10년까지는 포함되지 않았으나 ’15년에는 78개로 급성장(’15년, Forbes Global 2000)ㅇ 정부의 기업형 주택임대사업자 및 임대관리업 육성 의지 및 시장여건의 점진적 변화로 국내 부동산업도 개발 및 공급업 중심에서 임대업과 관리업 중심으로 이동하는 추세
- 부동산시장은 투기에서 투자, 보유에서 활용으로 변화되면서 임대, 관리, 유통, 모델링 분야의 중요성 증가
- 부동산 투자목적이 자본이득 취득에서 점차 현금흐름(cash flow) 중심의 임대소득 취득으로 변화ㅇ 대기업과 해외기업의 참여로 임대업의 기업화 및 전문화를 이룰 수 있으나 기존 영세규모 민간 임대사업자들과의 양극화는 불가피할 전망
- 뉴스테이 참여 대기업·은행 등은 관계사 및 기존 사업과의 연계 방안 마련□ (주거용) 소형 임대주택의 수요 증가가 예상되며, 기업형 주택임대사업자 및 월세 중심의 민간 임대주택 공급이 증가할 전망
ㅇ (수요) 실수요용 주택의 부족, 가구구조 및 주택소유에 대한 인식 변화 등에 따라 임대주택 수요는 꾸준할 전망
- 우리나라 주택보급률은 103.5%이나 주택 자가보유율은 58.0%(’14년)로 나머지 42.0% 정도는 자기 소득 수준에서 집을 살 수 없거나 소득 수준이 되더라도 가구 사정에 따른 자발적인 임대주택 수요라고 할 수 있음
- 가구구조 변화로 1인 가구수는 1985년 66만 1,000가구(6.9%)에서 2015년에는 506만 1,000가구(27.1%)로 약 7.7배 증가하였으며 2035년에는 762만 8,000가구(34.3%)로 증가될 것으로 전망(’16년, 한국보건사회연구원)
- 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 이동 중
- 자가점유율은 지속적으로 감소하는 추세ㅇ (공급) 정부는 기업형 주택임대사업(뉴스테이)을 적극 육성하고 있으며, 은행 및 대기업 등이 참여를 확대하고 있음
- 정부는 평균적으로 높은 청약경쟁률을 보이는 뉴스테이 공급물량 확대를 위해 ’16년 공급계획으로 총 5만호 사업지 확보, 2.5만호 영업인가, 1.2만호 입주자 모집 실시 및 뉴스테이 공급방식 다각화 추진
- 하나금융그룹은 활용도가 낮아진 은행 지점을 활용해 금융권 최초로 주택임대 시장에 진출 : 출자회사인 HN주택임대관리(주택임대관리회사)를 통해 하나금융 관계사를 비롯한 다양한 기업들과 제휴하여 금융·주거·여가서비스 제공
- 롯데건설은 그룹사와 협력한 연계형 서비스 제공 : 롯데렌탈 등과 제휴한 카셰어링․생활가전 렌탈서비스, 롯데카드와 연계하여 단지 출입 및 관리비 결제까지 하나의 카드로 해결하는 원카드 서비스 제공 계획□ (비주거용) 오피스 시장의 경우 신규 공급물량 증가에 의한 지속적 하락 분위기 유지 및 양극화 현상 심화 예상
ㅇ ’16년 프라임급 오피스빌딩의 공급이 지속될 예정으로 전반적인 공실률 상승추세가 유지되며, 임대료의 경우도 하락 추세 전망
- Prime 등급의 오피스 : 건축연면적 33,000㎡이상 또는 지상층수 21층 이상 오피스빌딩으로 상위 10% 내에 속하는 권역 내 랜드마크 수준의 빌딩
- A 등급의 오피스 : 상위 10∼30%에 속하는 권역 내 우수한 빌딩
- (공실률) 올해 대형 프라임급 오피스의 공급이 예정되어 있어 수급 불균형 발생으로 인한 공실률 상승 지속 전망
- (임대료) 기업 사무실 이전수요의 지속 가능성, 임대사업자들의 투자수익률을 고려한 임대료 동결 의지로 계약임대료 수준은 보합세로 유지되나, 임차인 유치경쟁에 따른 렌트프리의 규모 확대로 실질임대료 하락 전망ㅇ 대형 빌딩과 소형 빌딩 간의 양극화 현상 심화 예상
- 일반적으로 중소형 빌딩은 대형 건물보다 공실률이 높으며 특히 서울 강남권 오피스빌딩 시장에서 대형 빌딩과 소형 빌딩 간의 공실률 양극화 현상 심화
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