요약: 저출산·기대수명 연장 등에 따른 인구고령화는 중장기적으로 ① 자가·전세·월세 등의 점유형태와 주거면적 ② 단독·연립·아파트 등 주택유형 ③ 거주·투자 등 보유목적 측면에서 주택시장에 커다란 구조 변화를 가져올 것으로 예상된다. 특히 우리나라는 인구고령화 진행속도가 주요국보다 빠른 데다 2020년부터 베이비붐 세대가 65세 이상 고령층에 대거 진입하면서 주택시장에 미치는 영향이 압축적으로 나타날 가능성이 크다. 먼저 주택 점유형태 및 주거면적 측면에서 보면, 일부 고령가구는 노후 생계비 마련이 충분하지 않은 상황에서 주택을 처분하여 소득을 보전할 필요가 있으며, 이는 청년가구의 자가수요 감소 등과 함께 주택수요 증가세를 둔화시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 또한 고령 1∼2인 가구가 늘어나고 은퇴 후 주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택 및 아파트에 대한 수요가 늘어날 것으로 보인다. 한편 다주택 보유자를 중심으로 월세 임대를 통해 안정적 현금흐름을 추구할 유인이 높아진 가운데 청년가구의 꾸준한 임차수요 등으로 월세 중심의 임대차시장 변화 추세도 이어질 가능성이 크다. 이와 같은 인구고령화에 따른 주택시장 구조 변화가 주택시장의 수급불균형을 유발하지 않도록 중장기 주택수급 안정화 방안을 마련하는 한편 고령가구에 대한 수요 맞춤형 주택공급, 청년층·저소득층·빈곤노년층 등 주거약자를 위한 공공임대주택 확충, 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책 등을 추진할 필요가 있다. 특히 베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분 등이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있다는 점에서, 주택연금 활성화, 은퇴가구의 보유주택 임대 전환 지원 등 고령층의 주택매도 압력을 완화시킬 수 있는 대책도 지속적으로 추진되어야 하겠다.
Ⅰ. 연구 배경
□ 가구주 연령 등 인구구조 요인은 중장기적으로 ①자가·전세·월세 등의 점유형태 및 주거면적 ②단독·연립·아파트 등의 주택유형 ③거주·투자 등 보유목적 측면에서 주택수요 변화의 핵심 요소로 작용
- 우리나라는 저출산·고령화와 함께 2020년부터 베이비붐 세대(1955∼63년생)가 고령층(65세 이상)에 대거 진입하면서 인구고령화가 주택시장에 미치는 영향이 압축적으로 진행될 가능성이 있음
Ⅱ. 우리나라 주택시장의 특징
□ (점유형태) 자가 비중은 2015년 현재 56.8%로 1995년(53.3%)에 비해 소폭 상승하였으며, 연령별로는 고령층일수록 자가 비중이 높아지는 모습
- 연령대별 자가 비중(%, ‘15년 인구주택총조사): (30대) 39.2 (40대) 53.8 (50대) 62.6 (60대) 72.4 (70세 이상) 76.1
- 젊은 세대일수록 취업난과 자가점유에 대한 긍정적 인식 약화 등이 복합적으로 작용하면서 이전 세대에 비해 자가 비중이 하락
- 고령(45∼50년생) 및 베이비붐(55∼63년생) 세대가 30대였을 당시의 자가 점유율은 각각 45.1%, 38.4%였던 반면 에코세대(79∼85년생)는 33.1%로 나타남
- 주거면적의 경우, 자가 가구는 자녀 성장, 교육 등으로 40대 초반까지 주거면적을 늘린 후 자녀 취업 및 결혼, 은퇴 후 소득 감소 등으로 60대 중반 이후 주거면적을 축소하는 행태를 보임
□ (주택유형) 아파트 비중이 1975년 1.9%에서 2015년말 60.4%로 높아지며 아파트 위주의 주택 수급구조가 형성된 가운데 젊은 세대일수록 아파트에 대한 선호가 뚜렷해지는 모습
- 1∼2인 가구 증가로 중소형 규모 주택에 대한 선호도 증가
- 투자재로서 주택보유 유인 중 ‘자본이득 추구형(전세)’이 약화된 반면 은퇴세대를 중심으로 ‘현금흐름 추구형(월세)’이 증가
□ 우리나라의 빠른 인구고령화 진전이 주택시장에 미칠 영향을 중장기 주택수요의 변화에 주안점을 두고 전망
1. 중장기 주택수요 증가세 둔화
□ 노후 생계비 마련이 충분하지 않은 일부 고령가구는 소득보전을 위해 주택을 처분할 유인이 커지며 이는 청년가구의 주택수요 약화와 함께 주택수요 증가세를 둔화시키는 요인으로 작용
- 노후 생계비 마련, 부채상환 등을 위한 자가 보유 은퇴가구의 주택처분(주거면적 축소, 주택연금 가입 등 포함) 행태는 정년(60세) 후 완만히 늘어나다가 실질 은퇴연령인 70세를 기점으로 뚜렷해짐
- 실증분석 결과, 총량 측면의 중장기 주택수요(주거면적 합으로 수량화) 증가세는 완만히 둔화될 것으로 전망된 가운데 특히 1945~54년생을 고점으로 젊은 세대일수록 주택수요가 상대적으로 감소
2. 중소형 주택·아파트에 대한 선호 지속, 노후주택 등에서 빈집 증가 우려
□ 고령 1∼2인 가구가 늘어나고 은퇴 후 주택자산 유동화 필요성이 커지면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택, 아파트에 대한 수요가 더욱 늘어날 것으로 보임
- 다만 주택보급률(주택 수/가구 수)이 2015년 현재 102.3%인 상황에서 인구고령화에 따른 주택수요 증가세 둔화는 수요가 상대적으로 적은 지방, 노후주택을 중심으로 빈집 증가 요인으로 작용
- 우리나라의 빈집 규모는 2015년 현재 106.9만호로 전체 주택의 6.5% 수준. 한편 준공 후 30년(아파트 재건축 연한)이 경과하게 되는 주택 수는 2016∼25년 중 약 450만호로 이 중 아파트가 277만호(61.5%)에 달함
3. 월세 중심의 임대차시장 구조 변화
□ 다주택 보유자, 50세 이상 가구를 중심으로 임대를 통해 안정적 현금흐름을 추구할 유인이 높아지고 있고 청년가구의 꾸준한 임차수요 등이 가세하면서 월세 중심의 임대차시장 변화 추세는 상당기간 이어질 전망
- 다만 수도권 지역에서는 전세보증금을 활용한 레버리지 투자 수요, 자녀교육·교통편의 등을 위한 전세 수요 등으로 월세로의 임대차시장 재편 속도가 상대적으로 더딜 것으로 예상
4. 주택가격의 급격한 조정 가능성은 제한적
□ 베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있겠으나 거시경제 여건, 주택공급 조절, 높은 아파트 비중 등을 감안할 경우 그 가능성은 제한적일 전망
- 일본의 경우 생산가능인구 비중이 하락 전환한 1990년 초반 이후 주택매매가격이 장기 하락세를 보인 바 있으나, 우리나라는 재건축·재개발 위주로 공급방식이 변모하고 있고 아파트 비중이 높아 거래량이 뒷받침된다는 측면에서 고령화로 인한 주택매입수요 감소 충격이 일본에서처럼 급격하게 진행될 가능성은 제한적
- 우리나라의 주택 거래회전율(주택 거래량/재고주택량)은 2016년 10.4%로 일본의 주택매매 회전율(1988년 0.39%, 2013년 0.32%)을 크게 상회
Ⅳ. 평가 및 정책적 시사점
인구고령화 진전은 중장기적으로 주택수요 증가세를 둔화시킬 것으로 예상되지만 그 정도는 매우 완만할 것으로 보인다. 또한 월세로의 임대차시장 재편, 지방·노후주택을 중심으로 한 빈집 증가 등 주택시장의 구조적인 변화를 야기할 가능성이 높다.
따라서 이와 같은 주택시장의 구조적인 변화가 주택시장의 수급불균형을 유발하지 않도록 중장기 주택수급 안정화 방안을 마련하는 한편 고령가구의 수요 맞춤형 주택공급, 청년층·저소득층·빈곤노년층 등 주거약자를 위한 공공임대주택 확충, 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책 등을 추진할 필요가 있다.
구체적으로는 고령층의 주택매도 압력을 완화시키기 위해 주택연금 활성화, 은퇴가구의 보유주택 임대 전환 지원 등의 대책을 지속적으로 추진해야 할 것이다.
아울러 전원·친교·의료·복지 등 고령층의 차별화된 주택수요에 맞춘 전원·단독주택 단지 등 다양한 형태의 고령자 친화주택 공급을 확대할 필요가 있다.
또한 월세 중심의 임대차시장 재편은 청년층 및 저소득층의 주거비 부담 등 주거 불안을 야기할 수 있으므로 공공임대주택 확충 등 임차가구에 대한 주거지원을 확대하여야 할 것으로 보인다. 특히 빈곤노년층의 주거안정을 위한 복지정책 차원의 공공임대주택 공급 확대도 고려해야 할 것이다.
한편 기존 주택 노후화 등에 따른 빈집 증가 가능성에 대응하여 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책도 마련하여야 한다. 일본의 경우 빈집 문제를 해결하기 위해 보육원, 숙박시설, 취약계층에 대한 임대주택 등으로 활용하고 빈집 소유주의 개보수 비용을 지원하는 등 다양한 정책을 추진하고 있다.
끝으로 금융기관 입장에서는 인구고령화로 인한 주택수요 증가세 둔화, 중소형주택 선호 현상 등으로 주택담보대출 시장이 위축될 가능성이 있으므로 새로운 부동산 관련 금융상품을 개발할 필요가 있다.
〈부록〉 주요국의 인구구조 변화와 주택가격
미국·영국 등은 이민자 유입 등으로 생산가능인구가 꾸준히 증가하는 가운데 주택가격도 대체로 상승세를 보인 반면, 독일·이탈리아는 생산가능인구가 2000년대 들어 각각 감소, 정체하였으나 주택가격은 상승하는 등 인구구조 변화와 주택가격의 추이는 국가별로 다른 모습을 나타내고 있다.
대만의 경우 우리나라와 유사한 인구구조 변화를 겪고 있는 가운데 정부의 주택부문 과세 완화 및 높은 투자수요, 중국 투자자본 유입 등으로 금융위기 이후 주택가격이 급등하였다.
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