하나금융경영연구소 격주간 보고서 중 부동산 시장 동향 부분 내용이다. 보고서에 따르면 전국 주택 매매가격은 가격 상승여력이 있는 수도권을 중심으로 상승 거래된 결과 전월 대비 상승폭이 확대되었다. 한편, 9월 이후에는 일반형 특례보금자리론 취급이 중단되면서 매매가격 상승세는 매수세가 집중되는 일부 지역 중심으로 한정될 것으로 보고서는 전망했다.
중ㆍ장기적 수급 여건과 관련해 보고서는 공사비 등 비용 부담이 누적되며 브릿지론 차환 가능성이 저하되는 가운데 분양시장 침체로 인허가 후 착공되지 않은 물량은 증가하고 있어 중장기 공급부족 우려는 더욱 심화될 것으로 전망했다.
⬛ 전국 주택 매매가격은 수도권 중심으로 상승하며 전월 대비 상승폭 확대
- 전국 주택 매매가격은 저점 인식이 있는 수도권과 가격 상승여력이 있는 지방 주요 지역(대전, 충북, 울산) 중심으로 전월 대비 상승폭 확대
╺ 전국 주택 매매가격 상승률(%, MoM) : 0.03('23.7월) → 0.16(8월) → 0.25(9월)
- 정책모기지 공급, 매수세 증가로 실거래가격이 상승한 결과 아파트, 단독은 전월 대비 상승폭 확대, 연립은 전월 대비 상승 전환
╺ 유형별 상승률(%, MoM, 8월/9월) : 아파트 0.23/0.35, 연립 –0.01/0.04, 단독 0.04/0.08
- 전세가격은 전세사기 우려가 적은 아파트 중심으로 전세수요가 증대되고 월세 부담이 커진 영향으로 전월 대비 상승폭 확대
╺ 전국 주택 전세가격 상승률(%, MoM) : -0.04('23.7월) → 0.15(8월) → 0.32(9월)
⬛ 정책모기지 취급 축소 후 가격 상승세는 매수세가 집중되는 지역 중심으로 한정될 전망
- 실거래가 상승이 시세를 끌어올리며 가격 회복이 이어졌으나 일반형 특례보금자리론 취급 중단, 고금리 여건으로 가격 상승세는 숨고르기 국면에 진입할 전망
╺ 가계 대출 증가세가 지속되고 있어 DSR 규제와 고금리 상황은 유지될 가능성
- 가격 상승세를 이어갈 수 있는 지역은 가격 상승기대와 매수 수요가 집중되는 일부 지역에 한정되어 지역 간 가격 격차가 벌어질 가능성 증대
- 다만, 공급 대책 추진 가속화, 거래 활성화를 유도하기 위한 세제 혜택 완화 등 규제 완화 시행 시 일부 지역의 수요 쏠림 현상이 다소 완화될 가능성
╺ 9.26 공급대책이 발표되었으며 다주택자 취득세 중과 완화 등은 국회 계류 중
⬛ 한편, 개발 시장에서는 공사비 등 비용 부담이 누적되며 브릿지론 차환 가능성 저하
- 개발사업의 수익성이 저하되고 비용 부담이 누적된 결과 브릿지론 만기연장을 중단한 사업장이 발생하며 시장 불안감 재확산
╺ 오피스텔(르피에드 청담) 개발 예정인 브릿지론(4,640억원) 만기연장 실패(10.18일)
- 분양수요 위축이 뚜렷한 비아파트 개발사업 중심으로 대주단의 투자회수 가능성이 낮아지면서 기한이익상실(EOD)이 도래하는 곳이 증가할 전망
╺ 만기 연장, 이자 유예 등의 지원에도 개발사업 수익성을 개선시키기에는 제한적
- 토지 경·공매 등으로 투자금을 회수하는 경우에도 대주단 동의, 경·공매 절차 등으로 장기간이 소요될 수 있어 부동산PF 시장 경색이 심화될 우려 증대
⬛ 사업성 저하에 미착공 물량이 증가하면서 공급부족 우려는 더욱 심화될 전망
- 분양시장 침체로 분양, 준공, 착공이 모두 감소 중인 반면 자금 확보 곤란, 비용 부담으로 인허가 후 착공되지 않은 물량은 증가세
╺ 착공 대기물량(만호) : 23.8('20) → 19.1('21) → 25.4('22) → 33.1('23.上)
╺ PF 대출금리(선순위 기준) : 3~4%('21) → 10~11%('22) → 8~9%('23.8월)
- 9.26 공급대책으로 주택공급 확대를 유도하는 방안이 발표되었으나 공사비 부담, 시공사 선정 난항으로 공사기간이 늘어나고 있어 단기간 내 착공 증가는 난망
╺ 아파트 인허가 후 착공까지 소요기간(개월) : 7.9('21.上) → 9.0('22.上) → 11.6('23.上)
- 공급부족 우려가 심화되면서 투자수요를 자극하거나 대기수요 높은 지역 중심으로 매수세가 증가할 경우 가격 상승 압력으로 작용할 전망
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위 보고서와 별개로 나는 고금리와 통화ㆍ재정 정책 긴축 기조, 그리고 부동산 시장 부양보다는 연착륙에 집중하는 정부 정책 기조 등을 고려할 때 조만간 기조적인 부동산 시장 상승 가능성은 크지 않다고 보고 있다. 다만, 보고서도 지적하듯이 공급 부족 우려는 계속 쌓여가고 있어서 시장 안팎의 여건만 조성된다면 주택시장은 한번 급등세를 연출할 가능성도 있어 보인다.
인구가 감소하고 있으며 전국적인 주택가격 수준이 높아진 점 등을 들어 부동산 가격 추가 하락을 예상하는 목소리도 있으나, 나는 이 견해에 완전히 동의하지 않는다. 소득이나 인구가 급감하는 지역, 주변 경제활동이 약한 지역, 공급 여력이 큰 지역 등 사정이 있는 지역의 경우 주택가격의 추가 상승 여력은 당분간 크지 않다는 데 동의한다.
하지만, 한국 경제는 날이 갈수록 수도권 집중 현상이 심화할 것이며, 그에 따라 소득 수준이 상대적으로 더 빠르게 높아지고 고소득 일자리도 꾸준히 만들어지며 가구 수도 꾸준히 상승하는 수도권 지역 가운데 신규 고급 주택 공급 여력이 적은 곳에 한해 향후 추가 주택가격 상승 여력은 크다고 본다.
다만, 앞으로 부동산 가격 추이는 지금보다 더욱더 세분화된 테마와 지역에 따라 차별화 양상을 보일 가능성이 크다고 생각한다.