2016-10-09

(스크랩) 부동산의 자산적 특성과 버블

(※ ASK MAGL 블로그에 게시된 글을 공유)

첫번째 이야기, 부동산의 자산적 특성.

부동산에 대한 맹목적인 부정적 감정을 내려놓고 차분히 부동산의 자산적 특성부터 살펴보자.

내가 생각하는 부동산의 자산적 특성은 아래와 같이 나열해 볼 수 있다.
  • (1) marketable
  • (2) 필수재
  • (3) leverage 가능
  • (4) 유동성(공급) 제한
일반적인 우리가 개인 재테크에서 운용하는 주식, 채권 등의 성격과 다른 점은 (2)번 필수재라는 것과 (3)번 자산을 담보로 장기간 상당부분만큼 돈을 빌려 투자하는 leverage가 가능하다는 것, 그리고 (4)번 유동성(물건의 공급)이 제한적이라는 것이 다르다.

그렇다면, 이러한 차이가 말해주는 것은 무엇일까?

첫번째는, 인간 생활에 필수재인 만큼 정부의 정책적 간섭이 있을 수 밖에 없고, 그에 따라 그 자산가격이 막대한 영향을 받는다라는 것이다. 사람이 살기 위해서 필수적으로 필요한 것이기 때문에 ‘주거복지’든, ‘가격의 안정’이든, ‘개발에 따른 공급증대’든 정부정책이라는 것이 있을 수 밖에 없고, 또 그 정책에 따라서 많은 영향을 받는 ‘자산’이라는 것이다.

두번째는, 버블이 일어나기 쉽다는 것이다. 은행을 통해서 쉽게 leverage를 일으킬 수 있고(이것 조차 정부정책에 의해 통제된다), 유동성이 제한적인 만큼 가격의 급락보다는 급등이 비교적 손쉽게 일어나는 구조를 갖고 있다. 그래서 부동산은 가만히 관찰해 보면 오를때 빠르고 내릴때 느리다.

두번째 이야기, 부동산과 버블.

한편, 부동산을 통해 돈을 벌어야 하는 시장에 뛰어들어야 한다면, 우선 버블이라는 것이 무엇인가를 정확하게 설명할 수 있어야 한다.

어쩌면, 부동산에 대해서는 심리적인 부분이 많이 작용한다. 대체적으로는 ‘자기가 갖고 있는 순자산보다 갖고 싶은 부동산의 가격이 높으면’, 간단하게 자기가 가진 돈으로 사기 힘들면 다 버블이 끼어 있다고들 믿는 사람이 많다. 그런 바보는 되지 말자.

안타깝게도 버블의 정의는 공식적으로는 없다. 하지만, 시장을 분석하는 사람으로써 나름 정의를 내려보자면, ‘가치<가격’이 되는 순간부터 버블이 끼어 있다고 우선 이야기 할 수 있겠다.

여기서 그 ‘가치(value)’라는게 무엇인지 알아야 한다.

‘내재되어 있는 그 무엇?’이라고 해야 하나? 결국은 그 자산이 미래에 얼마나 많은 효익을 주는가를 현재의 화폐로 표시한 것이 된다.

‘주식’과 같은 자산은 정확하진 않지만, 여러가지 재무이론으로 예상 가능한 주식의 ‘가치’라는 것이 존재한다. 주가의 본질에 대한 이야기다. 기업가치의 분수식에서 분자인 미래 cash flow와 risk factor인 분모의 할인률을 판단하여 지금 가격을 비교해 보면 된다. 대체적으로 주가가 약세를 걷는 이유도 이 논리로 설명할 수 있다. 기업의 향후 실적(분자)에 대한 시장 기대가 떨어진 것이고, 대내외적인 불확실성 때문에 risk premium을 높게 평가하기 때문에 할인률이 커지는 것이다. 당연히 주가는 결과적으로 약세로 흘러갈 수 밖에 없다. 반대의 경우도 마찬가지다.

짧은 기간 이러한 가치평가 기준과 다른 흐름을 보인다면 그건 바로 돈을 벌 수 있는 기회가 된다.

하지만, 부동산은 일부 상업용 부동산을 제외하고는 이러한 valuation의 근거가 미약하다. 아니 없다고 봐야 맞다. 그래서 투자하기가 쉽지 않은 자산이다. 진정한 가치를 가늠하기 어려우니까. 주거용 부동산에 대한 valuation을 할 수 있는 사람이 있다면 아마 상을 줘야 할지도 모르겠다.

결국, 부동산에 대한 판단은 여러 거시여건에 비추어 그 trend를 해석할 수 밖에 없다. 특히 아래와 같은 factor를 주시해야 한다고 본다.
  • (1) 정부의 주택관련 정책
  • (2) 시중 유동성
  • (3) 학군, 직주근접 등 life style 변화와 입지 등 대중적 선호도
정부정책을 (1)번으로 놓은 이유는 이게 가장 중요하기 때문이다. 사실 위 요소중 (1), (2)번이 거의 다라고 봐도 무방하다고 본다. 특별한 경우가 아니라면 정부의 정책으로 시장을 의도한 대로 몰고갈 수 있기 때문이며, 시중 유동성 역시 반 이상은 정부의 경제정책에 달려 있는 부분이라 사실 정부만 바라보고 있어도 대강 그림은 그릴 수가 있다. (3)번은 사실 주식에서 따지자면 개별종목 분석과 같기 때문에 논외로 한다.

개인적으로는 부동산도 투자가 가능한 상장되어 있는 지수라는 것이 있었으면 좋겠다. 그런게 있다면, 난 내가 사는 집을 제외하고는 개별부동산을 보느라 시간낭비하지 않고 지수를 대상으로 투자를 할 것이다.

정책관리를 하는 사람의 특징은 변동성이 심하지 않길 바란다. 당연한 현상이다. 자기가 그려놓은 선을 넘어가지 않길 바란다. 따라서 부동산정책을 다루는 공무원들 역시 부동산시장의 급등 또는 급락을 그 어느 누구도 좋아하지 않는다. 의도대로 정해진 선을 넘지 않을 만큼 효과만 내면 된다고 본다.

이러한 관점에서 바라보고 접근을 해야 한다. 정부의 통화정책과 가계대출 정책에 대해 집값 띄우기라며 비판하고 흥분해서 이야기를 하지만, 정부의 의도는 대체로 얘기한 그대로이다. 급격한 과열도 급격한 냉각도 바라지 않는다. 완만한 상승을 원한다.

좀 냉정하게 시장을 바라보자.

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