(보고서) 유동성 사정 차원에서 살펴본 4월 부동산 PF발 위기설

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 발 위기설이 다시 한국 금융시장에서 떠도는 모양이다. 달만 바꿔가며 몇달 마다 등장하곤 해서 이젠 웬만한 근거를 포함하지 않으면 대부분 대수롭지 않게 생각하는 편이며, 위기설 자체만으로 시장이 움직이지도 않는다. 이런 가운데 신한투자증권에서 이번 위기설과 관련해 유동성 변화가 중요하다는 부분을 강조하는 보고서를 발간했다.

보고서에서 저자는 유동성 사정을 고려할 때 4월 위기설이 현실화할 가능성은 작다고 설명하고 있다. 다만, 하반기로 갈수록 유동성 사정에 변화가 생긴다면 위기감이 다시 고조될 가능성은 있다고 지적한다. 아마 시중에서는 4월 선거에서 집권여당이 과반수 의석을 차지하거나 1당이 될 가능성이 점점 작아지면서 국정 동력이 약화할 경우를 고려하는 것 같다.

선거 결과야 쉽게 예측하기 어려운 일이고, 예측이 늘 맞는 것도 아니어서 논외로 한다고 해도, 국제 정세와 국제 경제 상황은 늘 충격적인 변화가 일어날 가능성이 있는 만큼 "또 위기설이야?"라면서 무시할 것만은 아닌 것 같아서 보고서 주요 내용을 소개한다.

(보고서) 3월 현재 한국은행이 정리한 미국 상업용부동산 리스크 현황

부동산 시장은 규모가 큰 데다가 통화정책 및 경기 동향과 민감하고 문제가 생길 경우 금융산업 전체가 영향을 받을 수 있어서 항상 관심을 기울여야 하는 부문이다. 특히, 지난 2008/09 미국 부동산 시장에서 시작된 위기가 전 세계 경제로 확산하면서 큰 고충을 겪은 경험이 있어서 이후에 관심이 커졌다.

최근 미국 상업용 부동산(CRE) 시장이 수요 부진, 고금리 기조, 근무환경 변화 등으로 위축되고 있는 가운데 최근 NYCB 주가 급락 등으로 지역은행을 중심으로 새로운 은행 위기의 뇌관으로 CRE 시장 위험이 부각돼 전 세계 투자자와 정책 당국자들도 촉각을 곤두세우고 있다. 한국은행도 이에 관해 수시로 정보를 업데이트하고 있다.

한국은행 뉴욕사무소가 최근 정리한 자료를 공유한다. 보고서 원문 링크와 이전 보고서 링크 등을 함께 공유한다.

(참고자료) 과거 위기에 비춰 본 미국 CRE 리스크 현황 - 한국은행 등 보고서 5편 모음

한국은행은 물가 안정을 통해 국민 경제의 건전한 발전에 이바지할 수 있도록 통화신용정책을 수립·집행하고 있으며, 정책을 수행함에 있어 금융안정에 유의하도록 한국은행법에 규정돼 있다. 이 법은 한국은행이 이러한 책무에 상응하는 설명 책임을 이행하도록 통화신용정책 수행상황에 대한 보고서를 연 2회 이상 작성하여 국회에 제출하도록 규정하고 있다.

이에 한국은행은 통화신용정책 결정 내용과 배경, 향후 통화정책 방향 등을 수록한 통화신용정책보고서를 연 2회 작성하여 국회에 제출하고 있다. 지난 주 한국은행은 2023년 11월 금융통화위원회 통화정책 방향 결정 회의 후부터 2024년 2월 통화정책 방향 결정 회의 시까지의 기간을 대상으로 작성한 통화신용정책보고서를 작성해 국회에 제출했다.

이번 보고서는 1) 통화신용정책 운영 여건, 2) 통화신용정책 운영, 그리고 3) 향후 통화신용정책 방향의 본문과 1) 금융통화위원회 주요 의결사항 및 2) 통화정책 방향에 대한 금융통화위원회의 주요 논의 내용을 수록한 부록으로 이루어져 있다. 

이와 함께 한국은행은 각종 참고 자료를 첨부했는데, 본 블로그에서는 '미국 상업용부동산발 리스크와 과거 위기의 비교 및 시사점'이라는 부분을 소개한다. 한국도 지난 2008년 미국 부동산발 금융위기가 전 세계로 퍼지면서 큰 고통을 받은 바 있기에 최근 미국 상업용 부동산 시장 문제에 관심이 크다. 

이번에도 또 세계 금융위기를 우려할 정도인지, 아니면 이번에는 어떤 면에서 다른지 등에 관한 견해를 정리한 것이어서 도움이 될 내용이다. 블로그 하단에는 한국은행 통화신용정책보고서, 보고서에 언급된 미국 연방준비제도와 유럽중앙은행 관련 보고서, 국제통화기금의 관련 블로그 글, 그리고 본 블로그에서 이미 소개했던 보고서 등 5건의 자료 링크를 공유한다.

(보고서) 가장 최근 나온 부동산 PF 부실 문제 관련 보고서: 현황과 정책 제언

지난 2022년 하반기부터 이슈화하기 시작한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려는 과거 사례에서 축적한 정보에 따라 정부가 적극적으로 대처한 덕분에 더 확산하지는 않고 있다. 하지만, 최근 태영건설 부실화로 다시 우려가 커지고 있다. 

더구나, 금리 수준이 여전히 높은 가운데 건설원가도 크게 올랐고 주택 정책 역시 성패가 불투명해 미래 부동산 시황 전망이 쉽지 않아 PF 부실 우려는 완전히 가라앉지 않고 있다. 태영건설 부실화로 과연 이번 사태가 마무리될지 알 수 없다는 우려가 팽배하다. 이런 가운데 부동산 관련 정보에서 가장 앞선 KB금융지주 경영연구소에서 관련 보고서를 발간했다.

이 보고서(『2024 KB 부동산 보고서』 중 "심층분석 리포트" 부분)는 PF대출 시장 현황부터 리스크 확대 가능성, 그리고 정부 정책 제언 등의 내용을 담고 있다. 내용이 방대해 본 블로그에는 현황 부분을 축약해 소개하고 나머지 부분 위주로 공유한다. 보고서 전체를 볼 수 있는 링크는 이 글 맨 아래에 공유한다.

(참고자료) 미국 상업용부동산(CRE) 부실 우려와 한국 금융사 관련 우려 정리

뉴욕커뮤니티은행(NYCB)이 4/4분기 실적(1.31일)에서 부실 자산 상각과 대손충당금 대폭 확대·배당 축소 등 부진한 성과를 발표하면서 주가가 급락했으며, 이를 계기로 상업용 부동산(CRE) 관련 위기가 재조명되며 미국 지역은행 불안감이 재차 확대되었다. 

이와 관련해 하나금융경영연구소는 『NYCB가 재점화한 美 상업용 부동산 우려』라는 보고서에서 최근 상황을 정리해 제시했다. 보고서는 이번 사태가 시스템 리스크로 전이될 가능성은 제한적이나, 상업용 부동산의 추가 가격 조정 시 취약 은행을 중심으로 산발적 위기가 재발할 소지가 있다고 지적했다. 

보고서는 또 이를 계기로 국내 금융사들 또한 해외 부동산 및 PF 관련 잠재 부실에 대비한 건전성 관리 노력이 필요하다고 덧붙였다. 보고서 주요 내용을 소개한다.

(참고자료) 헝다 청산명령 계기로 살펴본 중국 부동산 위기 대응책 최근 상황

지난달 말경 홍콩 법원이 헝다그룹 청산 명령을 내리면서 중국 부동산 위기에 대한 우려가 다시 제기되고 있다. 이와 관련해 유진투자증권에서 최근 중국 부동산 정책을 점검하는 자료를 발간했다. 이 자료(『中 부동산 위기 점검』)의 주요 내용을 소개한다.

(보고서) 임대차보호법이 주택시장에 미친 영향 실증분석 결과

문재인 정부의 부동산 정책은 이미 정책 발표 때마다 전문가들로부터 많은 잠재적 문제점이 지적됐으나, 정부는 이를 기득권층의 반발로 치부하면서 밀어붙였다. 급기야 지난 2020년 7월 31일 계약갱신청구권과 전월세상한제를 주요 내용으로 하는 「주택차임대차보호법」(이하,

임대차보호법)이 개정되어 시행됐다.

계약갱신청구권은 임차인에게 부여되는 권리로서 임대인으로 하여금 임차인이 계약갱신 요구 시 정당한 사유(예: 집주인이 해당 주택에 실거주하고자 하는 경우)가 존재하지 않는 한 해당 요구를 거절하지 못하도록 제한하는 내용이었으며, 전월세상한제는 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 내용이었다.

정부는 이와 같은 임대차보호법 개정의 취지와 목적에 관하여 경제적 약자(임차권자)의 권리를 보완하고 임대차-임차인 간의 관계를 보다 균형 잡힌 관계로 재정립하고자 하였다고 설명하는 한편, 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입으로 임차인의 주거 안정성을 개선(거주 기간 및 임대가격)하는 데 기여할 것이라고 밝힌 바 있다.

그러나, 이 법 개정안이 시행되면서 전국 곳곳에서 문제가 발생했고, 주택 가격 상승은 더욱 가팔라졌다. 그래도 정부는 이 법이 궁극적으로 임차인에게 유리할 것이라고 설명했다. 그렇지만, 아무리 취지가 좋더라도 그 효과가 좋지 않으면 그 정책은 좋지 않은 것이라고 할 수밖에 없다. 게다가, 이 법의 최대 약점은 임대인과 임차인을 악한 자와 선한 자로 마음대로 구분해 취급한 것이었다. 과연 임대인은 '모두가' 악한 자인가? 임차인은 '모두가' 착한 자인가?

이에 대해 임대차보호법 시행 이후 나타난 주택 매매 및 임대차 시장에 나타난 효과를 실증적으로 분석한 결과가 발표됐다. 한국조세재정연구원은 실증 분석 결과를 『주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향』이라는 보고서를 통해 발표했다. 분석 결과 우리가 걱정했던 부분이 대부분 사실이었던 것으로 나타났다. 

보고서 주요 내용과 보고서 원문 링크를 공유한다.

(보고서) 중국 경제 2대 구조적 리스크 긴급 점검 - 신한투자

무모하리만큼 경직적이던 코로나19 봉쇄를 해제한 지난 2022년 12월의 리오프닝 조치 이후에도 중국 경기는 개선과 후퇴를 반복 중이다. 특히 정부의 부동산 등 경기 부양책에도 2022년 4분기 들어서 경기 회복세가 약화되며 중국의 구조적 침체 우려가 재기된다. 재화 수요 측면에서 미국 다음으로 큰 중국의 경기 방향성은 향후 세계 성장 및 물가 경로를 결정한다.

이와 관련해 신한투자증권에서는 『중국 경기 반등 시점에 대한 소고』라는 보고서를 통해 중국 경제에 대해 일고 있는 1) 부동산 불안에 따른 대차대조표 불황, 2) 탈중국에 따른 수출 경쟁력 약화 등 두 가지 큰 구조적 우려 사항을 점검했다. 점검 결과 보고서는 "비관론과 달리 경기 바닥 통과를 알리는 여러 신호가 관찰된다"라고 밝혔다.

다만, "부동산 공급 과잉에 따른 투자 부진과 수출과 내수 간 선순환 구조 약화 등 구조적으로 성장을 제약하는 요인이 상존"한다면서 "중국의 경기 반등 강도는 약할 수밖에 없다"라고 결론지었다. 따라서, 보고서는 "중국 경제가 세계를 이끌어가기보다 걸림돌이 되지 않는 측면에서 봐야 할 것으로 판단된다"라고 밝혔다.

본 블로그에서는 두 가지 구조적 우려 사항 점검 내용을 소개한다.

출산율 높이기 위한 국토연구원의 주택정책 제안

오늘날 대한민국에서 가장 뜨겁게 논의되는 주제가 출산율이다. 한국처럼 이민 유입이 제한적인 경우 출산율과 출산아 수는 경제를 비롯해 국가 발전과 관련한 다양한 요인에 중대한 영향을 미친다. 따라서 최근 가파르게 떨어지고 있는 출산에 관한 이유에서부터 대응책까지 수많은 분석과 제언이 이어지고 있다.

이와 관련해 정부 출연 기관인 국토연구원에서 출산 장려에 도움이 될만한 주택 부문의 지원 정책 아이디어를 제시해 눈길을 끈다. 저출산의 원인이 꼭 주택 부문에 있다고 할 수는 없지만 최근의 많은 권위 있는 기관의 분석에 따르면 주거비 등 주택 부문의 변화가 주요 원인 중 하나로 꼽힌다.

국토연구원은 『저출산 원인 진단과 부동산 정책방향』이라는 보고서에서 "우리나라 출산율 하락의 원인을 종합적으로 살펴보면, 1960~1990년대는 정부의 인구억제정책에 기인하며, 1990년대 후반의 외환위기 이후는 경제적 요인, 특히 2010년대 중반 이후 주택가격 상승이 심화하였던 시기에는 주택가격이 핵심 요인"이라고 소개했다.

보고서는 그러면서 주택 정책을 통해 출산율을 높일 수 있는 방안을 제시했다. 정부 출연 기관이라는 점과 심교언 원장이 한때 국토교통부 장관 후보로 거론된 점 등을 고려하면 이번 보고서의 내용이 향후 주택 정책에 영향을 미칠 수 있다고 생각해 정책 제안 부분만 소개한다. 출산율과 주택 정책과의 연관성 분석 결과도 흥미로우니 참고하기를 권한다.

보고서 전체는 맨 아래 링크를 통해 볼 수 있다.

(보고서) 비주택 PF 잔액 50조원 이상, 내년 비주택 부동산 시장 이슈될 듯

하나금융경영연구소에서 발간한 『비주택 부동산 시장 전망』 보고서 중 주요 내용이다. 보고서는 오피스와 데이터센터 중심으로 성장세가 양호할 것으로 전망했으나, 물류센터‧리테일‧지식센터‧오피스텔 시장은 본격적인 회복을 기대하기 어려울 것으로 예상했다. 보고서는 또 비주택 PF 잔액이 50조원이 넘을 것으로 추정하면서, 이 리스크가 비주택 부동산 시장과 관련한 최대 화두가 될 것으로 전망했다.

(참고) 정부 지원 약속에도 꼬여만 가는 중국 부동산 문제

중국 정부가 부동산발 위기 확산을 저지하고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 '선별적 부양' 조치를 천명했으나, 아직까지 출구는 보이지 않고 있다. 중국의 거의 모든 부문이 그렇듯, 부동산이나 금융 부문도 공공-민간 영역의 구분이 모호하고 정책 당국의 '진심'이 무엇인지에 대한 투자자들이나 국민들의 생각도 아주 다양하다. 

또 한 가지 문제는 중국이라는 나라가 여전히 하나의 국가 체계로 이해하기 어려울 정도로 규모가 크고 지역과 부문별로 차이가 크다는 점이다. 게다가 정책 당국과 투자자들과의 소통도 여전히 투명하고 정례적으로 이루어지지 않고 있다. 반세기 동안 성장 일변도만 걷던 중국이라는 거대한 경제가 잠시 멈춰선 채 체력을 비축한다는 게 생각보다 쉽지 않다. 

무엇보다 가장 큰 문제는 미래가 잘 그려지지 않는다는 데 있다. 시진핑 주석 체제 이후의 지도체제의 모습, 값싼 수출품 제조와 풍부한 자본‧노동력‧수요의 뒷받침 속에 건설‧투자를 바탕으로 경제가 고속 성장하던 시대가 끝난 이후 경제의 모습, 미국과의 경쟁에서 상대적 우위를 점하고 있다는 믿음이 흔들린 이후의 모습 등 어느 하나 뚜렷하게 그려지는 게 없다.

디리스킹이든 디커플링이든, 중국과 관계가 정리된 이후의 한국 경제에도 중요한 영향을 미치는 주제여서 늘 긴밀하게 관심을 기울여야 하겠다. 아래는 하나금융경영연구소가 정리한 최근 중국 부동산 부문 동향과 전망 내용이다.

(논문) PIR로는 설명할 수 없는 주택가격 수준..새 지표를 써 보자

주택 가격은 모두의 관심사다. 그런데 언론 보도나 각종 보고서를 보면 급등, 급락, 고평가, 저평가 등의 용어가 난무하지만, 정작 내가 마음에 두고 있는 지역의 적정한 주택이 싸다는 건지, 비싸다는 건지, 사라는 건지, 기다리라는 건지 판단하는 데는 큰 도움이 안 되는 경우가 있다. 게다가 직장인이 몇 년간 소득을 고스란히 모아야 아파트 한 채를 살 수 있다는 식의 보도는 주택 가격 수준에 대한 판단에 아무런 도움이 되지 않는다.

(보고서) 부동산 PF 대응 최근 상황: 선별적 만기연장과 재구조화 시작

※ 한국 경제의 현재 최대 잠재 리스크 중 하나인 부동산 PF 부실화 문제에 대한 정부 대응과 최근 상황을 정리한 삼성증권 보고서 내용이다. 지난주 나온 자료인데 잘 정리돼 있어서 공유한다.

주택가격 상승 국지적 현상에 그치겠으나 중장기적 공급부족 우려는 갈수록 심화 - 보고서

하나금융경영연구소 격주간 보고서 중 부동산 시장 동향 부분 내용이다. 보고서에 따르면 전국 주택 매매가격은 가격 상승여력이 있는 수도권을 중심으로 상승 거래된 결과 전월 대비 상승폭이 확대되었다. 한편, 9월 이후에는 일반형 특례보금자리론 취급이 중단되면서 매매가격 상승세는 매수세가 집중되는 일부 지역 중심으로 한정될 것으로 보고서는 전망했다. 

중국 부동산 시장 채무불이행 사태 최근 상황 업데이트

※ 중국 부동산 개발회사 등의 부실화 관련 소식이 이어지고 있다. 쉽게 끝날 일이 아닌 듯한 데다가 중국의 경제 및 부동산 관련 제도가 특이한 부분이 많아서 국내에서도 우려하는 목소리와 괜찮으리라는 목소리가 뒤섞여 있다. 이와 관련해 국제금융공사가 비구이위안 역외채무 상환 실패를 계기로 최근 상황을 정리해 보고서로 발간했다. 여기서는 주요 부분만 소개한다.

전세제도 현황과 월세로의 완전 대체 가능성 점검

전세 제도는 전 세계적으로 한국에만 존재하는 주거형태로 알려져 있다. 임차인이 집주인에게 집값의 50~80%에 해당하는 금액을 보증금을 내고 계약기간 동안 거주하는 것이 이 제도의 뼈대다. 전세제도의 유래에 관한 추측 가운데 조선시대 '가사전당  제도'는 세입자가 집주인에게 목돈을 빌려주고 집을 빌려 쓰는 방식이었다고 한다. 이 제도는 빚에 대한 담보로 논과 밭을 넘기는 전당 제도가 집에도 적용된 것으로 이해된다. (출처: https://onmeme.kr)

건설: 끝나지 않은 PF 리스크 - 한신평

※ 한국신용평가는 일부 건설사들이 자기자본을 넘어서는 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 제공하고 있다며 재무구조 악화 가능성을 경계했다. 한국신용평가는 25일 발간한 '건설:끝나지 않은 PF Risk, 유동성 역경에서 살아남기(I)' 보고서에서 "일부 건설사들은 위험 및 주의에 해당하는 PF 보증 규모가 자기자본을 초과하고 있어 우발채무가 현실화할 경우 재무부담이 크게 증가할 가능성이 내재하고 있다"고 분석했다. (연합인포맥스 기사(https://news.einfomax.co.kr))

(小考) 실질 아파트 가격 이미 2017년 수준..부동산 PF 대출 연체율 여전히 부담

현재 한국 금융시장의 불안 요인 중 하나는 부동산 PF 대출 부실 우려다. 문재인 정부 시절 정책 실패와 코로나 팬데믹 대응 통화 완화 정책에 이은 투자 열풍에 2017년 말부터 2021년 중반까지 부동산 가격이 폭등한 바 있다. 이어 2021년 중ㆍ후반부터 전 세계적인 인플레이션 가속화와 이를 억제하기 위한 초긴축 정책 선회로 부동산 시장은 급랭했다.

(小考) 한국 자산운용 역량 개선 시급...일본이 자산증식 정책을 발표한 배경

※ 한국은 미국 등 서양 선진국들과 비교해 가계 자산 중 부동산 등 실물자산 소유 비중이 크다고 알려져 있다. 이에 관해 문화적, 사회적, 역사적 및 성향상 차이 등을 들어 설명하는 보고서들이 많다. 필자가 은퇴를 코앞에 두고 있는 데다가 최근 한 직장에서 30년 근무한 뒤 최근 이직하면서 퇴직연금 적립금을 IRP 계좌로 이전하고 보니 이런 부분에 대한 관심이 커졌다. 

한국 가계 자산 중 부동산 등 실물자산 소유 비중이 큰 이유 중 하나는 금융자산 수익률이 부동산 수익률을 따라갈 수 없다는 인식이 뿌리 깊게 자리 잡은 것을 들 수 있다고 생각한다. 금융산업은 오랫동안 정부 주도 경제 발전 전략에 발맞춰 철저하게 경제 발전에 기여할 대기업 차주에 유리한 구조로 운영돼 왔다. 즉, 가계 등 예금자와 금융상품 투자자보다는 기업 운영 주체인 기업에 유리하게 작동하도록 수익률을 억제해 왔다는 뜻이 된다.

중국 LGFV가 무엇이고 문제가 얼마나 심각한가에 관한 UBS 리포트

※ 중국의 경기 둔화와 부동산 시장 침체에 따라 지방정부융자플랫폼(LGFVs)에 누적된 막대한 부채가 재정과 금융 리스크의 악순환을 촉발할 수 있는 뇌관이라고 지목되고 있다. 이 이슈에 대해 최근 중국 정부가 해결에 나서겠다는 의지를 표시했고, 이에 맞추어 UBS 아시아 경제 및 중국 담당 수석 이코노미스트인 왕타오(汪濤)가 LGFVs 부채의 규모와 위험을 평가하는 분석 결과를 소개하는 글을 발표했다. 금융연구원이 이 발표 내용을 정리해 소개했다.