SK 증권 염상훈 위원의 자료에서 흥미로운 데이터가 있기에 소개해 봅니다.
왼쪽 끝 열은 국가명, 오른쪽 끝 열은 고령화의 속도가 표시되어 있습니다. 여기서 고령화의 속도란 2010년 중위연령과 2020년 중위연령의 차이죠. 이 숫자가 클 수록 고령화의 속도가 빠르다고 볼 수 있습니다. 한국과 싱가폴이 5.1년으로 제일 빠르고, 그 다음은 포르투갈(4.1년)과 스페인(4.0년) 순서입니다.
'고령화=부동산가격 하락'의 등식을 믿는 분들은 아마도.. 고령화의 속도가 빠른 나라는 부동산가격이 하락하고, 반대로 고령화의 속도가 느린 나라는 부동산가격이 강세를 보일 것이라고 예측할 것입니다.
그런데.. 이런 고령화의 속도와 최근 3년간의 부동산가격 상승률을 비교해보면, 어떤 유의한 연관이 발견되지 않네요. 부동산가격이 가장 많이 오른 홍콩(66%)의 고령화 속도는 꽤 빠른 편(3.5년)이며, 반대로 부동산가격이 가장 많이 빠진 그리스(-28%)는 홍콩보다 고령화 속도가 느리거든요(3.0년).
물론 인구변화가 부동산시장과 아무런 연관을 맺고 있지 않다는 이야기를 하려는 것은 아닙니다. 다만, 인구변화 이외에 부동산시장에 영향을 미치는 요인들이 더 있을 수 있다는 이야기를 하려는 것입니다.
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(제 견해입니다 -- 부동산 문제는 우리에게는 1) 생활터전, 2) 투자자산, 3) 부채의 담보 등 다양한 의미에서 관심사입니다. 따라서 부동산 특히 주택가격 얘기가 나오면 한 두가지 이유와 사례를 들어 극단적인 비관론을 펴는 사람들이 꽤 있습니다. 그러나 아래 보고서에서 지적하듯 부동산가격은 한 두가지 요인으로 전망하기가 쉽지 않으며 다른 나라 혹은 다른 시대의 사례를 그대로 적용해 우리나라의 시장 전망을 하기에 적절치 않다고 생각합니다.
"정답"이 없는 주제일수록 지나치다 싶을 만큼 단순화하고 감성적인 표현을 사용한 주장들이 주목을 끌기 쉽습니다. 그런 주장들의 공통점을 몇 가지 들자면 1) 논리 전개가 극히 단선적이고, 2) 전제조건이 의외로 별로 없고, 3) 대안에 대한 고민의 흔적이 없고, 4) 이미 책임을 물을 수 없는 대상(과거 정권 등)을 핑계로 삼고, 아니면 5) 폭등이나 폭락 같은 정의되기 힘든 단어를 반복적으로 사용한다는 것 등이 있습니다.)
