※ 요약
국내 고령자들의 경제적 노후준비가 미흡한 가운데 노후소득보장 문제가 심각하게 대두되고 있다. 노후소득보장을 위한 특별한 대안이 부재한 상황에서 주택 등 실물자산 비중이 유난히 높은 고령자들의 경우 주택을 활용한 역모기지(국내 주택연금 등) 제도의 이용이 매우 절실하다.
2007년 도입된 공적보증 국내 역모기지인 주택연금이 서울 및 경기 지역 위주로 빠르게 성장하고 있다. 2013년 말 누적 공급 추이를 보면 건수로는 1.6만건, 보증공급 금액으로는 22조원을 상회하고 있다. 2010년 주택금융공사의 전망보다 더욱 빠르게 수요가 증가하는 요인으로는 중산․서민층 고령자의 복지 지원 차원에서 설계된 주택연금의 높은 월지급금을 들 수 있다. 따라서 은퇴가 시작된 국내 베이비붐세대(55~63년생)는 높은 실물자산 비중을 유동화 하여 노후소득보장 문제를 해결하려고 주택연금을 적극 활용할 수있을 것으로 판단된다.
하지만 중장기적으로 개인의 평균수명이 길어지고, 비정상적인 초저금리 현상이 해소되고, 수도권 중심의 부동산시장 침체가 장기화되는 상황이 예견된다. 이러한 변화에 따라연금 지급액이 크게 감소하고 주택연금의 성장을 제약하는 네 가지 요인이 발생할 것으로 보인다.
첫째, 기대여명의 증가에 따른 성장 한계이다. 국내 평균 기대여명은 의학의 빠른 발달과 웰빙 트렌드의 영향으로 빠르게 늘어나고 있는 바, 주택연금의 적정 월지급액이 급격히 줄어질 수 있다. 둘째, 금리상승에 따른 성장 한계이다. 중장기적으로 현재의 비정상적인 초저금리 현상이 해소될 경우 주택가격과 지급금액의 현재가치가 변하면서 적정 월지급액이 축소될 수밖에 없다. 셋째, 주택가격하락에 따른 성장 한계이다. 중장기적으로 인구 및 가구 감소 현상이 빠르게 진행되면서 특히 수도권 주택시장의 초과공급 현상이 주택시장 침체 기조가 이어질 경우 적정 월지급액이 빠르게 줄어진다. 넷째, 재정수지 악화에 따른 성장 한계이다. 앞에서 언급한 세 가지 여건의 변화에도 초기의 월지급액을 그대로 유지할 경우 공적 보증기관의 보증손실이 커질 수 있다. 가뜩이나 ‘재정수지 악화-국가채무 급증’의 악순환 구조에 대한 우려가 증대되고 있는 상황에서 국민 세금과 연결되는 보증손실이 지속되기가 어렵다.
만약 네 가지 제약 요인에 의해 빠르게 줄어든 월지급금을 제시할 경우 수요자의 입장에서는 당연히 매력을 느낄 수 없어 주택연금의 실효성이 감소하게 된다. 반대로, 월지급금의 실효성을 유지하기 위해 현행 월지급금을 줄이지 않고 그대로 유지할 경우 보증기관의 손실이 커지게 된다.
국내 주택연금은 이러한 네 가지 제약 요인의 극복이 중장기적으로 역모기지 활성화의 관건이 될 것으로 판단된다. 특히 현재의 역모기지 구조를 개선한 공유형 주택연금 제도의 도입이 필요하다. 국가와 자녀가 동시에 여건 변화에 따른 손실과 수익을 공동으로 부담․분할하게 함으로써 월지급액의 실효성을 높여야 한다. 뿐만 아니라 주택연금 제도만으로 당면한 고령화와 노후소득보장 문제가 완전히 해결될 수 없기 때문에 여타 사회보장제도와의 연계를 통하여 이 제도가 순조롭게 정착될 수 있도록 하는 것도 중요하다.
※ 시사점
○ 국내 주택연금은 네 가지(기대여명 증가․금리 상승․주택가격 하락․재정수지 악화) 제약요인을 고려하고 설계되었으나, 중장기적으로 큰 변화를 보일 수 있는 이들 제약 요인의 극복이 활성화의 관건으로 판단
- 점점 심각해지고 있는 고령자의 노후소득보장 문제를 해결하기 위해서 주택연금의 역할이 중요한데 네 가지(기대여명 증가․금리 상승․주택가격 하락․재정수지 악화) 제약요인에 따른 실효성 감소에 대한 대비 시급
․ 주택연금 가입 시의 초기 보증료 축소의 경우 근본적인 해결책이 되지 못하고, 보증기관의 보증재원 확충도 재정문제 등으로 쉽지 않음
․ 현재의 주택연금의 수요가 월지급액 측면에서 실효성이 있기 때문인데 만일 월지급액이 축소되면 이용자가 급감하면서 노후소득보장 문제에 직면할 가능성이 높은 바, 안정적인 역모기지 제도의 정착이 매우 중요
- 중장기적으로 금리와 부동산 가격을 안정시켜 고령자 및 보증기관이 예측 가능하게 함으로써 가능한 국가 부담을 줄이는 방향으로 유도
․ 장기간에 걸친 주택가격 변동 위험을 최소화하기 위해서는 주택가격의 평가 및 장기예측 기법 등이 필요
․ 향후 국민세금 부담을 최소화하기 위하여 월지급액을 2~3년 주기로 조정하여 보증기관의 부담을 최소화하여야 할 것임
․ 경제정책을 단기적 성과위주로 펼치기 보다는 중장기적 관점에서의 경제 및 금융시장의 안정에도 역점을 둘 필요○ 특히 네 가지 제약 요인을 극복하기 위해서는 (국가+자녀) 공유형 역모기지 제도를 검토할 필요가 있음
- 국가(공적 보증기관)와 자녀가 동시에 네 가지 리스크에 따른 손실과 혜택을 공유하게 함으로써 월지급액 실효성을 높일 수 있는 한국형 공유형 역모기지 구축을 검토
․ 국가가 월지급액 보장을 전적으로 책임질 경우 공적보증기관의 손실이 눈덩이처럼 불어나서 지속되기 어렵고, 월지급액을 축소시킬 경우 노후생활에 실효성이 크게 떨어져 역모기지가 활성화되기 어려움
․ 비록 효에 대한 유교적인 성향이 점차 퇴색되고는 있지만 ‘부모 부양’이라는 전통적 한국적인 정서를 가미한 한국형 역모기지이며, 자녀의 입장에서도 부모의 주택을 이용하여 부모의 노후생활에 일정 정도 기여할 수 있음
․ 공유형 역모기지의 주 이용자는 지금과 같은 노후생활자이지만 계약 시 노후생활자와 공적보증기관뿐만 아니라 자식도 포함하여 네 가지 리스크에 대한 부담을 공동 부담
- 구체적으로 공유형 역모기지는 일정 정도의 월지급금을 유지하기 위해 세 가지 리스크를 국가(공적 보증기관)와 자녀가 일정 공동 부담하게 함으로써 보증기관 부실화를방지하면서 역모기지 활성화를 유지
․ 장수리스크의 경우 노후생활자가 조기 사망할 경우 지금과 같이 자녀들에게 주택가치의 잔여분이 돌아가지만 장수할 경우 국가와 자녀가 분담
․ 금리리스크 및 주택가격하락 리스크의 경우 노후생활자 사망 후 금리하락, 주택가격상승 등으로 주택가격이 계약당시보다 커지면 잉여분에 대해 자녀에게 일정부분 돌려주고, 반대의 상황이 나타나 작아지면 그 부담을 국가와 자녀가 공동 부담하는 구조
- 뿐만 아니라 역모기지 제도만으로 당면한 고령화와 노후소득보장 문제가 완전히 해결될 수 없기 때문에 여타 사회보장제도와의 연계 등을 통하여 고령자의 노후부담을 줄여 이 제도가 순조롭게 정착될 수 있도록 해야 할 것임
․ 역모기지 제도는 서울, 수도권, 대도시를 제외한 지역의 고령자가 실제적으로 노후소득보장 수단으로 활용하기에는 매우 어려울 것으로 판단
․ 다양한 사회보장제도 등을 적절히 배합한 역모기제도의 모색과 더불어 역모기지마저 이용할 수 없는 서민층의 노후생활에도 관심을 집중할 필요
