중국 부동산 시장 붕괴 가능성 진단
□ 중국 부동산 시장 동향
○ 최근 수년간 과열 조짐까지 보였던 중국의 부동산 시장이 2014년에 들어서면서 주택 판매 급감과 미분양 주택 재고 물량 급등 현상을 나타냄에 따라, 일부 전문가들은 중국 부동산 시장의 급락세가 본격화되기 시작했으며, 이는 결국 중국 부동산 시장의 거품 붕괴로 이어질 것이라는 견해를 잇따라 내놓고 있음.
○ 시장의 예상을 뛰어넘는 이 같은 부동산 경기 급락세가 중소도시뿐만 아니라 지난 수년간 주택 판매와 주택 가격이 급등세를 나타냈던 Beijing, Shanghai, Shenzhen, Guangzhou와 같은 대도시에서도 광범위하게 나타나고 있다는 점에서 보다 심각하게 받아들여지고 있음.
○ 최근 shadow banking 디폴트 리스크에 대한 우려와 중국 경제의 과도한 레버리징에 대한 대내외의 경고가 증가하는 상황 속에서 나타나고 있는 부동산 시장의 급락세로 인해 일각에서는 부동산 시장의 버블 붕괴가 임박했으며, 이는 곧 중국 경제의 경착륙 더나아가 금융위기를 촉발할 가능성이 있다는 주장을 펼치고 있음.
○ 실제로, 지난 십여년간 부동산 시장의 강한 성장세는 중국 경제의 성장과 각종 원자재 가격의 상승을 견인하는 주요한 동력이었음. 따라서, 중국 부동산 시장의 거품 붕괴가 가시화될 경우, 중국 경제는 물론 주요 원자재 수출 국가들의 경제 성장 모멘텀 역시 위협받을 가능성이 높은 것으로 판단함.
○ 그러나, 중국 부동산 시장의 특수성에 대한 깊은 이해가 결여된 많은 경제 전문가들이 현재 중국 부동산 시장의 상황을 1990년대 초반 일본의 부동산 버블 붕괴나 2008년 미국 주택 시장의 추락 사례와 비교하면서, 중국 부동산 시장의 붕괴가 임박했음을 주장하는 것은 무리가 있는 것으로 평가함.
□ 중국 부동산 시장 붕괴 가능성 진단
중국 부동산 시장을 둘러싼 제반 요인들의 동향을 고려했을 때, 현재 제기되고 있는 중국 부동산 시장의 붕괴 가능성에 대한 우려는 과장된 측면이 있는 것으로 판단하며, 이러한 판단의 근거로는 다음의 몇 가지를 들 수 있음.
○ 중국 부동산 시장의 경기 변동적 특성
ᅳ 중국의 민간 부동산 시장이 태동한 것은 1998년 이후로 매우 짧은 역사를 갖고 있으며, 지난 16년 동안 중국 부동산 시장은 수 많은 가격 등락과 투자 급변의 시기를 지나왔음. 이는 중국의 부동산 경기가 거시경제 여건, 금융 유동성, 정부의 부동산 시장 대책 등에 따라 상승과 하락세를 주기적으로 반복했음을 의미함. 따라서, 현재 나타나고 있는 부동산 시장의 하락세도 경제 성장세 둔화나 경제 정책 변화와 맞물린 경기 변동에 의한 것으로 해석함이 타당한 것으로 판단함.
ᅳ 아울러, 중국의 부동산 시장이 선진국 부동산 시장에 비해서 레버리지 비율이 덜한 점, 중국 부동산 개발업자들의 부채비율 역시 2009년 이후 지속적으로 축소되고 있는 점, 중국에서는 모기지 대출을 신청하기 위해서 구매자들이 부동산 매입 가격의 30% 이상을 선급금으로 납입해야 한다는 사실도 중국 부동산 시장의 붕괴나 이로 인한 실물 경제의 추락 가능성이 높지 않음을 뒷받침하고 있음.
○ 중국 정부의 효과적인 부동산 시장 대책
ᅳ 부동산 경기 둔화가 예상보다 급격히 진행될 경우, 중국 정부가 부동산 시장의 전면적인 붕괴를 막기 위해 동원할 수 있는 정책 수단이 여전히 많이 남아있다는 점도 긍정적인 요인으로 평가함. 부동산 시장의 경기 급락을 막기 위해서 중국 정부가 즉각적으로 취할 수 있는 조치는 부동산 경기 과열을 억제하기 위해 지난 4년간 시행해 왔던 각종 규제를 완화하는 것을 들 수 있음. 실제로 중국 전역 약 30개의 도시들에서 부동산 투자 규제 조치가 최근 완화된 것으로 드러났음.
ᅳ 중국 정부가 부동산 경기를 부양하기 위해서 시행할 수 있는 또 다른 조치로는 대도기 인구 유입을 억제하기 위해 시행해 왔던 호구 제도의 개혁을 들 수 있는데, 이를 통해 도시로 이주한 농촌 출신 노동자들의 대도시 주택 구입을 허가함으로써 부동산 투자 수요를 효과적으로 진작시킬 수 있을 것으로 전망함.
ᅳ 이외에도 중국 정부가 부동산 시장의 안정화를 도모하기 위해서 중기적으로 동원할 수 있는 대책으로는 대도시의 주택 수요와 소득 불균형을 해소하기 위한 공공 주택 공급 프로그램 도입 등을 들 수 있음. 아울러, 부동산 경기 급락이 초래할 가능성이 있는 금융 시스템의 안정성 약화를 사전에 제어하고 모기지 대출의 미스매치를 해소하기 위해서 중국 정부가 은행들로 하여금 커버드본드 (covered bond) 발행을 독려할 가능성도 있는 것으로 전망함. 부동산 개발업자들의 shadow banking 의존도를 줄이기 위해서는 부동산투자신탁 (REITs) 시장의 활성화도 추진될 것으로 예상함.
○ 급속한 도시화에 따른 주택 수요 증가
ᅳ 중국 부동산 시장의 붕괴 가능성을 낮게 평가하는 가장 근본적인 이유는 향후 10년간 대도시의 주택 수요가 높은 수준에 머물게 될 것으로 전망되기 때문임. 2023년까지 중국의 대도시 인구는 현재보다 2억명 이상 증가하게 될 것으로 예측되는데, 이러한 도시화 속도가 지속되고 효과적인 부동산 시장 대책이 이어지는 한, 중국 부동산 시장은 경기 변동에 의한 등락을 반복하는 자연스런 모습을 나타낼 것으로 전망하며, 붕괴를 염려할 만한 수준의 급락세를 나타낼 가능성은 높지 않은 것으로 판단함.
ᅳ 따라서, 현재 중국 부동산 시장의 상황이 1990년대 초반 일본의 부동산 거품 붕괴나 2008년 미국 주택 시장의 급락세와 닮아 있다고 판단하는 것은 타당하지 않은 것으로 평가함. 그럼에도 불구하고, 중국 정부는 현재의 부동산 경기 둔화를 부동산 시장을 개혁할 수 있는 호기로 활용할 필요가 있으며, 이를 통해 중국의 부동산 시장이 장기적으로 견조한 성장세를 이어나갈 수 있는 기반을 조성해야 할 것으로 판단함.
<자료 출처>
피터슨 국제경제연구소 (Peterson Institute for International Economics)
http://www.piie.com/publications/pb/pb14-21.pdf
○ 실제로, 지난 십여년간 부동산 시장의 강한 성장세는 중국 경제의 성장과 각종 원자재 가격의 상승을 견인하는 주요한 동력이었음. 따라서, 중국 부동산 시장의 거품 붕괴가 가시화될 경우, 중국 경제는 물론 주요 원자재 수출 국가들의 경제 성장 모멘텀 역시 위협받을 가능성이 높은 것으로 판단함.
○ 그러나, 중국 부동산 시장의 특수성에 대한 깊은 이해가 결여된 많은 경제 전문가들이 현재 중국 부동산 시장의 상황을 1990년대 초반 일본의 부동산 버블 붕괴나 2008년 미국 주택 시장의 추락 사례와 비교하면서, 중국 부동산 시장의 붕괴가 임박했음을 주장하는 것은 무리가 있는 것으로 평가함.
□ 중국 부동산 시장 붕괴 가능성 진단
중국 부동산 시장을 둘러싼 제반 요인들의 동향을 고려했을 때, 현재 제기되고 있는 중국 부동산 시장의 붕괴 가능성에 대한 우려는 과장된 측면이 있는 것으로 판단하며, 이러한 판단의 근거로는 다음의 몇 가지를 들 수 있음.
○ 중국 부동산 시장의 경기 변동적 특성
ᅳ 중국의 민간 부동산 시장이 태동한 것은 1998년 이후로 매우 짧은 역사를 갖고 있으며, 지난 16년 동안 중국 부동산 시장은 수 많은 가격 등락과 투자 급변의 시기를 지나왔음. 이는 중국의 부동산 경기가 거시경제 여건, 금융 유동성, 정부의 부동산 시장 대책 등에 따라 상승과 하락세를 주기적으로 반복했음을 의미함. 따라서, 현재 나타나고 있는 부동산 시장의 하락세도 경제 성장세 둔화나 경제 정책 변화와 맞물린 경기 변동에 의한 것으로 해석함이 타당한 것으로 판단함.
ᅳ 아울러, 중국의 부동산 시장이 선진국 부동산 시장에 비해서 레버리지 비율이 덜한 점, 중국 부동산 개발업자들의 부채비율 역시 2009년 이후 지속적으로 축소되고 있는 점, 중국에서는 모기지 대출을 신청하기 위해서 구매자들이 부동산 매입 가격의 30% 이상을 선급금으로 납입해야 한다는 사실도 중국 부동산 시장의 붕괴나 이로 인한 실물 경제의 추락 가능성이 높지 않음을 뒷받침하고 있음.
○ 중국 정부의 효과적인 부동산 시장 대책
ᅳ 부동산 경기 둔화가 예상보다 급격히 진행될 경우, 중국 정부가 부동산 시장의 전면적인 붕괴를 막기 위해 동원할 수 있는 정책 수단이 여전히 많이 남아있다는 점도 긍정적인 요인으로 평가함. 부동산 시장의 경기 급락을 막기 위해서 중국 정부가 즉각적으로 취할 수 있는 조치는 부동산 경기 과열을 억제하기 위해 지난 4년간 시행해 왔던 각종 규제를 완화하는 것을 들 수 있음. 실제로 중국 전역 약 30개의 도시들에서 부동산 투자 규제 조치가 최근 완화된 것으로 드러났음.
ᅳ 중국 정부가 부동산 경기를 부양하기 위해서 시행할 수 있는 또 다른 조치로는 대도기 인구 유입을 억제하기 위해 시행해 왔던 호구 제도의 개혁을 들 수 있는데, 이를 통해 도시로 이주한 농촌 출신 노동자들의 대도시 주택 구입을 허가함으로써 부동산 투자 수요를 효과적으로 진작시킬 수 있을 것으로 전망함.
ᅳ 이외에도 중국 정부가 부동산 시장의 안정화를 도모하기 위해서 중기적으로 동원할 수 있는 대책으로는 대도시의 주택 수요와 소득 불균형을 해소하기 위한 공공 주택 공급 프로그램 도입 등을 들 수 있음. 아울러, 부동산 경기 급락이 초래할 가능성이 있는 금융 시스템의 안정성 약화를 사전에 제어하고 모기지 대출의 미스매치를 해소하기 위해서 중국 정부가 은행들로 하여금 커버드본드 (covered bond) 발행을 독려할 가능성도 있는 것으로 전망함. 부동산 개발업자들의 shadow banking 의존도를 줄이기 위해서는 부동산투자신탁 (REITs) 시장의 활성화도 추진될 것으로 예상함.
○ 급속한 도시화에 따른 주택 수요 증가
ᅳ 중국 부동산 시장의 붕괴 가능성을 낮게 평가하는 가장 근본적인 이유는 향후 10년간 대도시의 주택 수요가 높은 수준에 머물게 될 것으로 전망되기 때문임. 2023년까지 중국의 대도시 인구는 현재보다 2억명 이상 증가하게 될 것으로 예측되는데, 이러한 도시화 속도가 지속되고 효과적인 부동산 시장 대책이 이어지는 한, 중국 부동산 시장은 경기 변동에 의한 등락을 반복하는 자연스런 모습을 나타낼 것으로 전망하며, 붕괴를 염려할 만한 수준의 급락세를 나타낼 가능성은 높지 않은 것으로 판단함.
ᅳ 따라서, 현재 중국 부동산 시장의 상황이 1990년대 초반 일본의 부동산 거품 붕괴나 2008년 미국 주택 시장의 급락세와 닮아 있다고 판단하는 것은 타당하지 않은 것으로 평가함. 그럼에도 불구하고, 중국 정부는 현재의 부동산 경기 둔화를 부동산 시장을 개혁할 수 있는 호기로 활용할 필요가 있으며, 이를 통해 중국의 부동산 시장이 장기적으로 견조한 성장세를 이어나갈 수 있는 기반을 조성해야 할 것으로 판단함.
<자료 출처>
피터슨 국제경제연구소 (Peterson Institute for International Economics)
http://www.piie.com/publications/pb/pb14-21.pdf
