2015-07-20

(보고서) 전세 제도 소멸과 관련해 가계부채 당분간 급증 가능성

(※ 하나금융경영연구소가 발간한 "주간하나금융포커스 [제5권 27호]"에 포함된 "전세의 월세화와 가계 자산부채구조의 변화" 보고서의 주요 내용을 소개한다. 특히 전세제도의 소멸 과정에서 반환된 전세보증금은 전액 부채 상환에 사용되지 않는 반면 임대인들의 경우 새로 대출을 받아야 하는 요인이 생기는 만큼 일시적으로 가계부채 총량이 급격히 늘 가능성이 있다는 지적이 흥미롭게 느껴진다. 보고서 전문은 여기를 클릭하면 볼 수 있다.)
시중 저금리 및 주택가격 상승률 둔화의 영향으로 전세의 월세전환이 빠르게 진행중이며, 이에 따른 가계 자산부채구조의 변화가 불가피하다. 특히 기존 전세임차가구의 자가매입, 임대가구의 보증금 반환을 위한 자금수요가 맞물려 가계의 차입이 증가할 것으로 보이는데, 최근 주택담보대출의 가파른 증가세와 무관치 않아 보인다. 사회경제적 변화로 전세제도가 소멸되어 가는 과정에서 전세보증금의 제도권 대출로의 편입이 필연적이므로 주택담보대출 증가를 과도기적 현상으로 이해할 필요가 있다.

▩ 과거 오랫동안 전세관행이 고착화된데다 전세보증금 규모가 이미 상당하여 전세의 월세 전환에 따른 가계의 자산 ‧ 부채구조상 변화가 불가피

□ 국내 전세보증금 규모는 450조원 내외로 추정되는데, 이는 전세임차가구의 자산을 구성하는 동시에 계약상대방인 임대가구의 부채를 구성
╺ 전세보증금 규모는 정확히 집계된 바 없으나, 가계금융복지조사 결과와 국토교통부 확정일자 신고자료를 토대로 각각 433조원, 476조원으로 추산
□ 따라서 전세의 월세전환으로 인한 기존 전세보증금의 전부 또는 일부 반환은 각 가구의 주택임대 ‧ 임차 여부, 여타 금융자산 및 부채 보유상황, 주거의사결정에 따라 자산 ‧ 부채구조상 중대한 변화를 야기

▩ 전세임차가구의 경우 반환된 전세보증금으로 새로운 주택을 매입하거나(자가전환), 기존 부채 상환 또는 예금 등 금융상품 투자에 활용

□ 실제로 최근 월세전환에 따른 시중 전세물량 부족으로 기존 전세가구의 자가전환이 가파르게 증가하고 있으며, 이는 3~40대 청장년층을 중심으로 뚜렷하게 나타남
╺ 최근 주택매매거래량 증가 및 중소형 중심의 주택가격 상승은 주로 기존 전세가구의 자가전환에 기인한 것으로 풀이
□ 한편 반환된 전세보증금은 기존 부채를 상환하는데 활용되기도 하나, 전세보증금 규모에 비해 전세대출 규모가 상대적으로 작기 때문에 이러한 영향은 다른 요인에 비해 크지 않을 것으로 보임
╺ 2014년말 전세대출 잔액은 35조원으로 전세보증금 총액에 비해 미미하며, 전세임차가구의 부채 보유액은 자가가구의 절반에 못미치는 수준
□ 따라서 기존 전세임차가구는 반환된 보증금을 주택매입 자금으로 활용하거나 금융투자상품에 가입하는 등 주로 신규 자산매입에 활용하였을 것으로 판단


▩ 한편 보증금 반환이 필요한 기존 전세임대가구는 유동자산 보유 및 차입제약 여건에 따라 기존 자산 활용 또는 주택담보대출 차입에 의존하게 됨

□ 전세임대가구는 보증금 반환을 위해 보유중인 현금 및 예금 자산을 활용하거나 금융투자상품을 매각하여야 하는데, 유동성이 여의치 않은 경우 주택담보대출 차입에 의존
╺ 실제로 임대보증금 부채 보유가구의 절반 정도는 금융자산 보유액보다 보증금 부채 규모가 더 큰 것으로 나타나 보증금 반환을 위해서 추가차입이 필요한 상황
□ 또한 최근 전월세전환율 하락에도 불구, 전월세전환율과 주택담보대출 금리 간 격차가 4%p를 상회하고 있어 임대인 입장에서는 기존 보유자산을 활용하지 않더라도 월세전환과 추가 차입만으로도 차익향유가 가능
╺ 전월세전환율은 월세공급이 증가하면서 점차 하락하고는 있으나, 하락속도가 대출 금리와 유사하여 양자간 격차는 일정수준으로 유지되고 있으며, 전월세전환율이 비교적 낮은 서울에서도 동 격차는 최근까지 3.5%p 이상을 유지
╺ 또한 지방에 비해 상대적으로 낮은 LTV가 적용되었던 수도권에서는 2014년 8월 주택금융 규제완화로 인해 대출차입을 통한 보증금반환 여건이 개선


▩ 따라서 전세의 월세전환은 가계의 실물자산 보유비중을 높이는 한편 전반적인 가계의 차입증가 요인으로 작용

□ 전세임차가구의 경우 반환된 보증금이 일부 부채상환에 활용될 가능성에도 불구, 최근 주택거래 증가에서 보듯 신규자산 매입에 더 큰 영향을 미칠 것으로 보여, 가계의 자산구성 측면의 변화를 초래할 것으로 예상

□ 반면 기존 전세임대가구는 반환자금을 조달하기 위해 신규차입에 나설 가능성이 높아 주택담보대출 증가로 귀결
╺ 기존 전세임차가구가 월세 대신 자가매입을 선택하는 경우에도 부족자금을 대출로 조달할 가능성이 높아 주택담보대출 증가에 영향
▩ 사회경제적 변화로 전세제도가 소멸되어 가는 과정에서 전세보증금의 제도권 대출로의 편입이 필연적이므로 주택담보대출 증가를 과도기적 현상으로 이해할 필요

□ 사적 대차형태의 전세보증금은 담보권을 형성하고 가계의 주택자금 조달에 활용된다는 점에서 주택담보대출과 성격이 유사하며, 사회경제적 변화로 인한 전세제도의 해체 속에 기존 전세보증금은 제도권 대출로의 전환이 불가피
╺ 임대인의 전세보증금채무는 실질상 가계가 부담할 채무임에도 불구하고, 통계상 ‘가계대출’ 혹은 ‘가계부채’에 포함되지 않으므로, 전환과정에서 착시를 유발할 우려
□ 한편 국내 가계부채 규모는 규제완화와 주택거래 증가 등 다양한 요인이 맞물려 주택담보대출을 중심으로 가파르게 증가하고 있어 국내 경제의 뇌관으로 지목

□ 그러나 전세보증금 반환목적의 주택담보대출 증가는 전세제도 소멸과정에서의 과도기적 현상으로 이해할 필요가 있으며, 최근 주택담보대출 급증세 역시 이러한 맥락에서 세부요인별 현황파악과 대책마련으로 접근해야 할 것임


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