2016-04-14

(보고서) 한국의 임대주택 주거비 부담 추정 및 경감 방안

(※ KB금융지주경영연구소 보고서 주요 내용. 보고서 원래 제목은 『임대주택 주거비 부담, 어떻게 줄여야 하나?』이다.)

1. 임대주택 주거비 부담의 문제점

■ 우리나라 임대 주거비의 기준인 RIR(소득 대비 임대료 부담률)은 지속적으로 증가하는 추세임

○ 국토교통부가 발표하는 주거실태조사에 나타난 RIR은 2006년 이후 지속적으로 증가함
- RIR(Rent to Income Ratio)은 임대료 주거비 부담을 나타내는 대표적인 지수임
- 국토교통부가 2 년마다 조사해서 발표하는 RIR 은 보증금이나 전세금을 전월세전환율을 적용하여 산출하고 있음.
- 중위수와 평균 두가지로 발표되는 이 지수값을 보면 전국 중위수 기준 RIR 은 2006년18.7%에서 2014 년에는 20.3%로 1.6%p 증가하였고, 평균 기준으로 보면 22.9%에서 24.2%로 1.3%p 증가하였음.
○ 우리나라 RIR을 일본 RIR 자료와 비교할 경우 높게 나타나며, 증가 속도도 우려가 되는
상황임
- 일본의 경우는 2006년 민영 임대주택의 경우 평균 RIR은 14.4%에서 2014년 14.6%로 거의 변동이 없었음.
- 공공의 경우도 10% 전후로 그 부담률이 크게 높지 않은 것으로 나타나고 있음

■ 우리나라 RIR은 전세보증금의 기회비용으로 전월세전환율을 적용하여 실질적인 부담률이 아님

○ 우리나라 임대차는 전세나 보증부월세가 중심이기 때문에 외국과 달리 순수월세의 형태가 아님. 이에 따라 RIR산출시 높은 전월세전환율을 전세보증금에 적용하여 산출함.
- 주거실태조사에서 적용된 전월세전환율은 2006년 11.88%를 비롯하여 2014년 9.36%로 시중금리의 2-3배에 달하는 수준으로, 이에 따라 RIR이 임차인의 실제 경제적 부담보다 높아짐.
- 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 전세금이나 보증금에 적용하는 기회비용의 개념을 전월세전환율이 아닌 시중금리나 이에 준하는 금리로 하는 것이 바람직함.
- 이렇게 평가한 RIR을 기준으로 주거비부담 수준을 파악하고, 이에 기초하여 그 부담을 줄이는 방안을 고려할 필요가 있음
2. 임대주택 주거비 실태와 임대주택시장 현황

1) 임대주택 주거비 실태

■ 전월세전환율 대신 3년만기 국고채 이자율을 적용하는 경우 RIR 수준

○ 2014년 RIR은 전국 중위수 기준으로 20.3%에서 12.5%로 8% 포인트 가까이 낮아짐

○ 전국 평균 기준으로 보면 24.2%에서 11.4%로 낮아지면서 일본의 평균 14.6%보다 낮음

○ 전체 RIR로 보면 주거비 부담이 높지 않지만, 전세와 보증부월세로 나누어 보면 두 유형간 상당한 격차가 존재함
- 전세의 경우 RIR이 중위수 기준으로는 5.8%, 평균 기준으로는 7.7%에 불과하지만, 보증부월세의 경우에는 15.3%, 15.8%에 달함
- 일본과 비교하면 평균기준으로 전세는 절반 수준이지만, 보증부월세는 1%포인트 정도 높은 상태
2) 주택임대차시장의 현황

■ 우리나라는 전세계적으로 임대가구 비중이 매우 높은 국가로 전체 가구 중 임대가구비율이 46.4%에 달하면서, 미국 등 주요 선진국에 비해 10% 포인트 이상 비중이 높음

○ 우리나라 임대주택 가구수는 2005년 705.9만 가구에서 2014년 834.4만 가구로 9년간 128.5만 가구 증가함
- 이 중 등록한 제도권 임대주택가구수는 2006년 133만 가구에서 2014년 170.9만 가구로 37만 가구 증가에 그치고 있음
- 반면 등록하지 않은 비제도권 임대주택가구수는 2005년 572.9만 가구에서 2014년 663.5만 가구로 90만 가구가 증가함
○ 이에 따라 우리나라 제도권 임대주택은 2014년 기준으로 전체 주택의 9.5%에 불과하고, 임대주택 전체에서 차지하는 비중으로도 20.5%에 그치고 있음

■ 주택임대차 시장에서 이처럼 비제도권의 개인 임대주택이 중심인 상태에서 전세에서 월세의 전환이 급속히 이루어지고 있음

○ 임대주택의 계약 형태가 전세에서 월세로 전환되면서 월세가 중심적 임대차계약 형태가 되고 있음
- 2014년 기준으로 전국적으로 전세가 45%이고, 월세가 55%로 이미 월세가 임대주택 재고에서 전세보다 더 많은 상태임
- 최근 들어 임대차 신규계약 형태도 월세 중심으로 이동함으로써 전세는 급속히 감소하게 될 것임
○ 소득대비 주거비 비율이 높고, 전월세전환율 적용시 월세부담이 크게 증가하는 월세가구가 많아짐에 따라 향후 지속적으로 임대가구의 주거비가 크게 증가할 우려가 있음
- 전세의 경우 2006년 이후 전세금 기준으로 연평균 8.9% 올랐지만, 금리가 내리기 때문에 전세를 월임대료로 환산할 경우 실제주거비는 연간 0.7% 상승에 그치고 있음
- 반면 보증부월세는 연간 2.5%씩 상승함 여기에 전세에서 월세 전환에 따른 증가분까지 고려하면 보증부월세의 경우 주거비 부담이 크게 증가할 가능성이 있음
■ 우리나라 주택임대시장의 총임대료 규모를 국민경제 수준에서 추정해 보면 GDP의 2% 전후임

○ 우리나라 주택임대시장 총임대료의 GDP 대비 비중은 2008년 2.45%까지 증가하였으나, 최근에는 1.77%로 감소하고 있음
- 2014년 주택임대시장 총임대료 규모는 26조3,455억 원으로 우리나라 GDP의 1.77%를 차지함
- 임대차유형별로 보면 전세가 10조241억 원으로 38%를 차지하며, 보증부월세가 15조5,921억 원으로 59.2%를 차지함
- 전체적으로 보면 전세 임대료는 2008년 62%까지 비중이 증가하였으나, 2014년에는 그 비중이 38%로 낮아짐 반면 월세는 2014년 전체의 62%까지 증가함
○ 거시적으로 보면 주택임대시장 총임대료는 전세의 기회비용인 금리가 하락하고, 전세가구 자체가 감소하면서 전세임대료 총액이 GDP에서 차지하는 비중이 줄어들고 있음, 반면 월세 총임대료는 높은 전월세전환율과 가구수 증가에 따라 그 비중이 증가하고 있음
- 이 과정에서 개별 월세가구의 주거비 부담 증가 우려가 있다는 점에서 월세가구의 주거비 부담을 줄여줄 수 있는 정책방안이 제시되어야 할 것임

3. 임대주택 주거비 부담 경감 방안

○ 주택임대료 부담을 줄이는 정책의 핵심적 임차대상은 전세가 아닌 월세이어야 함
- 전세 보증금 경감이나 전세 보증반환제도 등은 필요한 일이지만, 현재 진행되는 임대료 부담 증가는 주로 월세형태에서 발생하는 것임
- 상대적으로 전세제도가 법제도적으로 체계화되어 있는 것에 비해 월세는 제도적으로도 매우 미비한 상황이고, 그 경감 방안이 제대로 마련되지 못하고 있음
○ 임차인 월세부담경감과 임대주택 공급촉진책을 동시에 추진해야 함
- 기업형 임대사업자보다는 개인임대사업자가 적극적으로 이 과정에 참여토록 하여야 효과가 발휘될 것임
- 임차인의 월세 세액공제 적용대상을 확대해야 함
- 임차인의 월세지불을 월세카드를 활용하면, 세제혜택과 동시에 월세 및 주거비로 쌓은 카드 포인트를 제공하여 경감하는 방안 마련이 가능함
- 개인임대인들이 양질의 임대주택을 저렴하게 공급할 수 있도록 임대사업자에 대한 지원책을 강화함 특히 세제혜택을 확대할 필요가 있는데, 2017년부터 실시되는 임대소득세 과세부담을 경감시키는 방안을 마련해야 함
- 특히 일본처럼 임대주택을 상속증여 할 때 세금을 대폭 감면하는 제도가 필요함
○ 월세제도와 관련하여 미비한 중개 및 보증 제도들을 보완함
- 월세 중개를 전세기준으로 하는 현재와 같은 중개수수료체계는 불합리하므로 월세계약 확대와 더불어 월세중개에 맞는 수수료체계로 전환시켜야 함
- 현재와 같은 보증금으로 보증을 하는 방식은 월세제도로 전환됨에 따라 보증가입 방식으로 전환하는 것이 바람직함
- 이를 통해 임대료의 연체나 부도에 대비하면서 동시에 임차인의 과도한 보증금 납입 부담을 줄여줄 필요가 있음

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