2016-06-01

(보고서) 한국 주택시장ㆍ가계대출 문제에 대한 논점 살펴보기 - 국회예산정책처

(※ 국회예산정책처가 발간한 『주택담보대출정책 평가』라는 보고서에 포함된 "주택담보대출 관련 주요 쟁점 검토"라는 부분을 소개한다. 보고서 전체도 읽어볼 가치가 있다고 판단되며 국회예산정책처 홈페이지에서 볼 수 있다.)

※ 아래 보고서 결론을 정리하자면
- 주택담보대출 증가율의 적정성: 가계흑자액 증가율은 주택담보대출 증가율보다 높다. 가계흑자액 증가율을 기준으로 볼 때 가계부채 증가율이 가계부채의 부실을 가져올 정도로 심각하다고 보기는 어려울 것이다.
- 주택공급 과잉 가능성: 2015년 아파트 분양물량이 2000년 이후 최대이지만, 2017년 이후 입주물량은 과거와 비교하여 염려할 수준이라고 보기 어렵다.
- 국내 주택담보대출과 미국 서브프라임 비교: 직접 비교가 불가능한 여러가지 차이가 있다.
- 일본의 주택가격 하락: 일본의 경제침체 원인은 주택가격하락보다 일본 경제의 생산성 상승률의 하락에서 찾는 것이 바람직할 수 있다.
- 집단대출의 잠재적 위험: 집단대출 연체율이 급등한 이유는 2011년 6월말 이후 수분양자와 시행사간 분쟁에 의한 것이다. 수분양자와 시행사간 분쟁은 주로 시세가 분양가 이하로 떨어진 아파트에서 발생했으며, 분쟁 발생시 수분양자들이 시행사 등을 상대로 분양계약 취소·해제를 주장하면서 은행 중도금대출 상환을 거부함에 따라 연체율이 상승한 것이다.
※ 이 주제에 대한 본 블로그 과거 글도 참조 바람 (제목 클릭)
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■ 주택담보대출 관련 주요 쟁점 검토

가. 주택담보대출 증가율의 적정성 검토

세계적인 경제침체를 회복시키기 위해 각국은 기준금리를 지속적으로 인하하고 있으며, 한국은행도 기준금리를 낮추고 있다. 한국은행의 기준금리 인하는 은행들이 한국은행에서 더 싸게 돈을 빌릴 수 있게 되었다는 것을 의미한다. 이전보다 낮은 금리로 돈을 빌려올 수 있게 된 은행들은 예금금리를 그만큼 내리는 동시에 대출금리도 낮춤으로써 기업이나 가계는 더 싸게 돈을 빌릴 수 있게 된다.

이에 따라 기업이나 가계는 이자가 낮아진 예금을 줄이거나 낮은 금리로 돈을 빌려 투자나 소비를 더 많이 하고자 할 유인을 갖게 될 것이다. 또한 싼 자금을 이용하여 부동산이나 주식 등에 투자하는 사람들이 늘어남에 따라 부동산의 가격이나 주가가 상승할 가능성도 커지게 된다. 이와 같이 금리인하의 목적은 기존 대출의 이자부담을 줄여 소비를 늘리기 보다는 대출을 늘려 소비가 확대되는 것에 있다. 은행권 주택담보대출은 [표 5]와 같이 금리가 낮아짐에 따라 증가하고 있다.


금리인하는 대출 증가 외에도 주택의 내재가치를 상승시킨다. 주택의 내재가치가 주택가격보다 높아진다면, 주택매매수요가 증가하게 된다. 금리인하에 따라 주택가격이 상승하며, 주택가격 상승에 따른 주택공급량 증가는 자연스러운 현상으로 볼 수 있다.

주택공급량 증가에 따라 주택담보대출을 위주로 한 가계대출 증가율이 높아졌지만, 위험한 수준이라고 판단할 만한 근거는 명확하지 않다. 주택담보대출은 2009년부터 2011년까지 전년동기대비 8% 수준으로 증가하였다. 2013년 1사분기에 증가율 2% 대로 낮아졌으며, 2015년 1사분기에 11%를 넘어섰으나 이후 8%대로 회복하고 있다.

금융위원회는 가계대출이 다소 빠르게 증가하고 있으나 다음과 같은 이유로 우리나라 가계부채를 전반적으로 관리 가능한 수준으로 평가하고 있다. 첫째, 상환능력이 상대적으로 양호한 소득 4~5분위의 고소득 차주가 전체 가계부채의 약 70%를 보유하여 전반적 상환능력이 양호하다. 둘째, 금융자산이 금융부채 대비 두배 이상 크고, 실물(부동산 등)까지 포함한 총자산은 총부채 대비 5배 이상으로 부채의 담보력도 양호하다는 것이다. 셋째, 은행권의 주택담보대출 연체율이 0.41%이고, 평균 LTV가 52.4%, BIS비율이 13.89% 등 연체율과 LTV가 상대적으로 낮은 수준에서 안정적이고, 금융기관은 높은 자본건전성을 보유하고 있으므로, 손실흡수능력도 충분하다는 것이다. 결론적으로 주택담보대출 증가율에 문제가 있다고 볼 수 있는 근거는 미흡하다고 볼 수 있다.

가계부채의 위험성은 소득보다 부채 증가율이 높기 때문에 지적되고 있다. 채권자(금융기관) 입장에서 가계부채는 관리가능한 수준이지만, 채무자(가계)는 소득보다 부채가 더 빨리 증가하므로 채무상환이 어렵게 된다는 것이다. 그러나 소득 기준으로 부채 상환 능력을 판단하는 것이 항상 바람직하다고는 볼 수 없다. 소득이 늘어도 지출이 같이 증가하면, 부채를 상환할 능력은 낮아지기 때문이다.


부채는 가계흑자액으로 상환되므로, 부채 상환 능력은 가계흑자액을 기준으로도 살펴볼 수 있을 것이다. 가계흑자액 증가율은 [그림 4]와 같이 2011년부터 크게 상승하였으며, 주택담보대출 증가율보다 높다. 가계흑자액 증가율을 기준으로 볼 때 가계부채 증가율이 가계부채의 부실을 가져올 정도로 심각하다고 보기는 어려울 것이다.

나. 주택공급 과잉 가능성 검토

(1) 분양 및 입주 아파트 공급량에 대한 시계열 자료 검토

주택공급은 장시간을 필요로 한다. 또한 주택의 내구연한은 30년 이상이므로, 주택공급 과잉 여부는 유량(流量)보다는 저량(貯量)을 기준으로 논의되어야 한다.

2015년도 아파트 분양물량은 2013년에 298,851호에서 75.8% 증가한 525,467호이다. 2015년도 전체 주택 분양도 70만호로 2013년 428,981호보다 63.2% 증가하였다. 2015년도 아파트 분양물량은 2000년 이후 최대치임을 알 수 있다. 그러나 2015년 주택공급량을 기준으로 주택이 과잉 공급되었다고 판단하는 것은 바람직하지 않다. 2008년부터 2010년까지 아파트 분양 물량이 평균에 미달하고 있으므로, 2015년도의 아파트 분양 물량이 주택의 과잉공급을 유발할 정도로 과다하다고 유추하는 것은 바람직하다고 보기 어렵기 때문이다.


주택공급 과잉 여부에 직접적으로 영향을 미치는 것은 아파트 분양 물량보다 입주물량이다. 아파트 입주물량은 [그림 6]과 같이 2011년부터 2013년까지 평균 20만호였다. 2015년에 분양하는 아파트의 입주시기인 2017년과 2018년 입주물량은 2004년도 입주물량보다 적다. 2011년 이후의 2018년까지 연간 아파트 입주 물량은 26만호이며, 2000년부터 2010년까지 연간 35만호의 입주물량과 비교하면 75% 수준이다. 2015년 아파트 분양물량이 2000년 이후 최대이지만, 2017년 이후 입주물량은 과거와 비교하여 염려할 수준이라고 보기 어렵다.

(2) 인구 천명당 주택수 및 1인당 주거면적 검토

적정 주택수는 인구 천명당 주택수를 기준으로도 검토될 수 있다. 인구 천명당 주택수는 주택보급률과 같이 주택보급의 양적지표이나, 가구가 아닌 인별로 주택보급량을 측정한다. 가구수보다는 인구수 측정이 용이하므로 인구 천명당 주택수는 주택보급률에 비해 주택의 양적수급 여건 변화를 보다 정확하게 측정할 수 있게 한다. 또한 소득 수준이 향상되면 전원주택이나 별장 등을 추가로 구입할 수 있으므로 1가구 다주택 소유도 가능하다. 따라서 주택보급률보다는 인구 천명당 주택수가 주택의 과잉 공급을 판단하는 기준으로 사용되기에 보다 적합할 수 있다.

인구 천명당 주택수는 2005년에는 330.4호 수준이었으며 2010년에는 363.8호로 증가하였다. 2010년도 총인구수는 4,858만명으로 2005년(4,728만명)에 비해 130만명(2.7%p) 증가하였으며, 총주택수는 1,767만호로 2005년(1,562만호)에 비해 205만호(13.1%p) 증가하였다. 한편, 수도권의 경우 2010년 인구 1천명당 주택수(342.9호)가 전국 평균(363.8호)보다 상대적으로 낮아 수도권에 주택공급을 확대할 필요가 있음을 시사하고 있다.

외국과 비교하면, 우리나라의 인구 천명당 주택수는 주요 선진국에 비해 여전히 낮은 수준이다. 정부는 장기 주택종합계획('03∼'12년)에 따라 연평균 50만호의 주택이 지속 공급될 경우 2015년에는 인구 천명당 주택수가 선진국 수준으로 증가할 것으로 전망하고 있다. 그러나 우리나라의 인구 천명당 주택수가 5년간 33.4호 증가한다고 보았을 때, 영국 수준인 438.7호(2009년)에 도달하려면 2020년에나 가능할 것이다.

2015년에는 우리나라의 인구 천명당 주택수가 미국 수준에 도달할 수 있겠지만, 미국은 영국, 일본 및 프랑스와 비교하여 1인당 주거면적이 넓다. 따라서 주거면적을 고려하지 않고 우리나라와 미국의 인구 천명당 주택수를 비교하는 것은 바람직하다고 보기 어렵다. 우리나라의 주택수는 2006년 1,597.8만호에서 2014년 1,942.9만호로 21.6% 증가하였다. 이에 따라 국내 1인당 주거면적은 2006년 26.2㎡/인에서 2014년 33.1㎡/인으로 26.3% 증가하였다. 그러나 우리나라 1인당 주거면적은 2003년 일본의 36㎡/인 수준에 도달하지 못하고 있다.

국내 주택수는 2014년 기준 1,599.9만호이다. 우리나라가 2003년 일본 수준의 주거면적을 확보하기 위해서는 2014년도 주택수보다 약 150만호의 추가 주택공급이 필요할 것이다. 2014년 12월부터 2015년 11월까지 준공 및 착공된 주택수는 각각 42만호, 75만호이므로, 우리나라의 1인당 주거면적은 2018년 이후에야 일본 수준에 도달할 수 있을 것으로 추정된다.

(3) 주택공급의 가격탄력성 검토

주택가격이 상승하면, 주택공급량이 증가하게 된다. 이와 같이 가격이 변할 때 공급량이 얼마나 변하는지를 나타내는 지표는 공급의 가격탄력성이다. 주택공급을 위해서는 장시간이 소요되므로, 주택공급의 가격탄력성은 장 ․ 단기로 구분하여 살펴보아야 한다. 단기 주택 공급곡선은 비탄력적이므로, 단기적으로 금리 인하 등으로 인해 주택수요가 증가하면 주택공급량이 고정된 상태에서 주택가격은 상승하게 된다. 그러나 장기 주택 공급곡선은 탄력적이므로, 주택가격 상승에 따라 장기적으로 공급량이 증가하여 가격이 하락하게 된다.

우리나라 주택공급의 가격탄력성에 관한 기존 연구들을 살펴보면, 배영균(2012)은 수도권의 가격탄력성을 0.3으로 산정한 바 있다. 주택공급의 가격탄력성은 산정방식에 따라 달라질 수 있으나, 외국의 신축 주택 공급의 가격탄력성 자료와 비교해 보면 수도권의 주택공급의 가격탄력성은 낮다고 해석할 수 있을 것이다.

주택 가격이 상승하여도 주택공급은 최소한 2~3년의 시차를 두고 이루어진다. 따라서 주택 가격 변동에 따른 주택공급 변동의 특성을 살펴보기 위해 주택공급량 증가율 외에 주택건설투자 증감률을 사용하는 것도 의미가 있을 것이다.

김경환(2010)은 OECD 주요 국가들의 실질 주택가격 변동률과 주택투자의 관계에 플러스(+) 상관관계가 존재한다고 밝히면서, 우리나라는 마이너스(-) 관계에 있다고 제시하고 있다. 우리나라의 실질주택가격은 2000년 이후 약간의 상승 추세에 있으나, 1인당 건설투자는 주기적으로 증가와 감소를 반복하고 있다.

OECD 국가들은 소득수준이 높아질수록 주거용 건설투자를 늘리고 있다. 그러나 우리나라의 소득수준별 주거용 건설투자액 규모는 2000년 이후 OECD 평균을 하회하고 있다. 주거용 건설투자액 규모는 2005년부터 2007년까지 OECD 평균에 접근하였으나, 2008년부터 다시 감소하였다. 우리나라는 외국과 비교하여 주택공급의 가격탄력성이 낮고 1인당 GDP 대비 주거용 건설투자액도 작다. 따라서 주택의 과잉 공급 가능성은 낮다고 볼 수 있을 것이다.

다. 국내 주택담보대출과 미국 서브프라임 비교

미국의 경우 신용정보회사로부터 제공되는 대출자의 신용 점수에 따라 이용 가능한 금융기관이 명확히 구분된다. ‘우수(Excellent)’ 또는 ‘적정(Fair)’ 등급의 우량한 대출자들은 ‘프라임 모기지(Prime Mortgage)’54) 회사를 이용할 수 있다. 하지만 그 이하인 ‘보통(Moderate)’ 또는 ‘불량(Bad)’ 등급의 대출자들은 ‘서브프라임 모기지(Sub-Prime Mortgage) 회사를 이용할 수밖에 없다.

미국의 서브프라임 모기지는 프라임이나 알트-에이 모기지 등 다른 모기지와는 달리 빈민을 위한 모기지로 선납의 의무가 없고, 그 대신 시장금리에 3% 내외의 추가 금리를 적용한 변동금리 조건이 부여된다. 모기지 시장에서는 자산가격이 늘어났을 때 늘어난 자산의 지분만큼을 부채로 두고 돈을 빌릴 수 있는 리파이낸싱을 할 수 있다. 이 리파이낸싱 비율은 프라임 모기지의 경우 20% 정도였지만, 서브프라임 모기지의 경우는 60% 정도나 되었다. 이로 인해 서브프라임 모기지 대출자들 중 대부분이 부채에 대한 지불능력을 상실한 경우에도 리파이낸싱을 활용함으로써 지급불능 위험이 아주 높은 상태에 놓이게 되었다.

이와 같이 미국 서브프라임 사태 발생의 원인 중 하나는 이자 지불능력도 확인하지 않고 이루어진 대출방식이다. 또한 미국의 일부 주들은 소구권을 불허한다. 따라서 대출자가 주택담보대출을 받아 집을 샀는데 집값이 떨어져 원리금과 이자를 상환할 능력이 상실될 경우 주택 소유를 포기하면 채무가 면제된다.

우리나라의 주택담보대출 시장은 미국의 프라임 혹은 서브프라임으로 구분되지 않는 시장이라는 주장이 있다. 우리나라의 경우 채무불이행자 등 일부를 제외하고는 담보로 제공할 주택만 있다면 대부분의 대출자들이 시중은행에서 주택담보대출을 받을 수 있으며, 단지 담보주택의 가치 또는 대출자의 소득, 신용도 등에 따라 대출가능금액, 대출금리조건 등이 달라진다는 것이다.

그러나 대출자의 소득, 신용도 등에 따라 대출가능금액, 대출금리조건 등이 달라진다는 것은 상환능력에 따라 주택담보대출이 이루어진다는 것으로 보는 것이 타당할 것이다. 또한 우리나라는 미국과 달리 소구권이 인정된다. 우리나라는 주택담보대출자가 원리금 상환 능력을 상실하면 나머지 재산 및 소득까지 동원해서 주택담보대출을 상환해야 한다.

정리하면, 주택담보대출의 위험성을 거론하기 위해서는 국내 주택담보대출과 서브프라임을 같은 수준에서 볼 수 있는가에 대한 면밀한 검토가 필요하다. 특히 실거주 목적의 주택구입을 위한 주택담보대출은 시세차익을 추구하여 발생한 서브프라임 사태와 구분될 필요가 있을 것이다.

부채는 소득보다 지출이 많을 때 발생한다. 따라서 가계부채의 문제는 가계소득 향상으로 해결하는 것이 바람직할 것이다. 미국의 서브프라임 사태에서도 소득양극화가 주요 원인이었다. 미국의 하위계층들은 소득이 줄어들면서 생계형 차입을 늘리고, 부채를 통해 생활을 영위해야 했다. 결국 소득 양극화의 심화로 주택담보대출로 인한 가계부채가 증가하면서 하위계층의 경제적 취약성은 크게 증가하였다. 이러한 취약성이 원인이 되어 결국 서브프라임 사태까지 발생한 것으로 볼 수 있을 것이다.

라. 일본의 주택가격 하락과 주택공급 현황 검토

주택가격 하락에 대한 우려는 일본 사례를 예로 들어 제기되고 있다. 1992년 시작된 버블붕괴 이후 일본 부동산시장은 침체가 지속되고 있다. 그러나 일본 부동산 가격 급락은 주택가격이 아닌 토지가격에서 발생하였다.

일본의 주택가격은 토지가격과 달리 완만히 하락하고 있다. 스위스와 독일의 주택가격 추세는 일본과 유사한데, 스위스, 독일 및 일본은 최근 40년 동안 주택가격이 3배 이상 상승하지 않은 국가들이다. 특히 스위스의 주택가격은 일본과 유사하게 1990년대 초반까지 상승하고 하락하였으나, 2000년대에 상승하였다. 그러나 일본은 2000년대 이후에도 지속적으로 하락하고 있다. 일본의 잃어버린 20년의 원인이 주택가격 하락에 있다면, 스위스나 독일도 경제 침체 상태에 있어야 할 것이다.

일본의 주택가격은 1990년대 이후 지속적으로 하락하였다. 그러나 일본은 1991년부터 2000년까지 2003년 기준 전체 주택수의 27.2%의 주택을 공급하였다. 주택가격 하락 기간인 1991년부터 2010년까지 20년간 2013년 기준으로 전체 주택의 42.2%를 건축하였다. 일본은 동 기간 동안 매년 전체 주택의 2% 이상을 공급한 것이다. 주택공급이 주택가격을 하락시킬 수 있으나, 일본은 주택가격이 하락하여도 주택공급을 중단하지 않았다. 일본의 주택수는 2013년 5,210만호로 1993년 4,173만호와 비교하여 24.9%인 1,037만호가 증가하였다.

국내 주택가격의 하락이 예상되면, 우리는 일본의 “잃어버린 20년”을 돌이켜 보게 된다. 그러나 일본의 경제침체 원인은 주택가격하락보다 일본 경제의 생산성 상승률의 하락에서 찾는 것이 바람직할 수 있다. 일본은 버블경제 붕괴에 따른 부실채권문제로 인한 금융시스템의 손상 문제를 2000년대 초까지 해결하였기 때문이다.

고령화가 일본 경제침체의 원인이라는 지적도 있으나, 일본형 경제시스템의 기능부전 또는 제도 피로도 장기 불황의 원인 중 하나로 지적되고 있다. 일본의 주택가격은 지속적으로 하락하고 있으나, 자가율은 1983년 이후 60% 대를 지속적으로 유지하고 있다. 또한 연령이 50대 이상인 일본인의 자가율은 30년 동안 일정한 수준을 유지하고 있다. 젊은 세대는 주로 임대주택에 거주하고, 은퇴할 연령이 되면 주택을 구입하게 되는 것이다. 소득이 감소하게 되는 은퇴 이후에는 임대료 지불이 부담스럽기 때문일 것으로 추측된다.

마. 주택가격 하락에 따른 집단대출의 잠재적 위험 검토

집단대출은 주택도시보증공사에서 보증하고 있으나, 과거 집단대출 연체율 증가 사례에 근거하여 향후 주택가격 하락에 따른 집단대출 부실 가능성이 제기되고 있다. 은행의 건전성은 연체에 의해 위협 받게 되는데, 2013년 4월말 당시 집단대출의 연체율은 1.88%로 집단대출 이외의 주택담보대출 연체율 0.43%보다 크게 높은 수준이었다.

그러나 연체율이 급등한 이유는 2011년 6월말 이후 수분양자와 시행사간 분쟁에 의한 것이다. 수분양자와 시행사간 분쟁은 주로 시세가 분양가 이하로 떨어진 아파트에서 발생했으며, 분쟁 발생시 수분양자들이 시행사 등을 상대로 분양계약 취소·해제를 주장하면서 은행 중도금대출 상환을 거부함에 따라 연체율이 상승한 것이다. 특히, 2012년 하반기 인천 국제업무지구 등 분양가 대비 시세 하락이 큰 수도권 지역을 중심으로 분쟁이 확대되었다.

2013년 당시 부동산 가격급락에 따른 분쟁 및 수분양자의 중도금 상환거부 등이 연체율 상승으로 나타났으나, 금융감독원은 향후 은행 부실화로 전이될 가능성은 높지 않은 것으로 판단하였다. 다만, 경기둔화 및 부동산 경기침체 지속 등으로 시행 ․ 시공사의 자금사정이 악화되거나 집단대출 소송이 장기화될 경우, 은행의 건전성 악화 및 연체이자 증가 등에 의한 소비자 피해를 우려하였다.

금융감독원은 수분양자들의 중도금 대출에 대한 금융지식 부족 등이 집단대출 관련 분쟁의 주요한 요인이 되고 있다고 판단하였다. 부동산경기 장기침체로 아파트 중도금이나 잔금 납부를 거부하면서 은행을 상대로 채무부존재 확인소송을 냈던 아파트 계약자들이 잇따라 패소했다. 따라서 향후 분양아파트 가격하락에 따른 집단대출 소송은 발생하지 않을 것으로 추정된다.

추가적으로 집단대출의 건전성 악화가 건설업의 신용위험으로 전이될 가능성을 고려할 수 있다. 집단대출이 시공사 보증 형태로 이루어지는 경우가 많기 때문이다. 그러나 2013년 3월말 당시 집단대출의 부실채권비율은 1.39%로 전분기말 1.28% 대비 0.11%p 상승하였고, 전년 동월 1.21% 대비로는 0.18%p 상승하였다. 가계대출 0.78% 및 주택담보대출 부실채권비율 0.72%보다는 높으나, 기업대출 1.79%보다는 낮은 수준이었다. 2015년에는 가계의 신용위험지수가 대기업보다 낮은 상태이다. 따라서 가계대출 부실로 인한 집단대출 부실이 기업에 미치는 영향이 크다고 판단하는 것은 바람직하지 않을 수 있다.

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