2016-06-17

(보고서) 국내 부동산 임대업 급성장: 현황과 전망

(※ IBK경제연구소가 발간한 『급성장한 부동산 임대업 현황 파악 및 전망』이라는 제목의 보고서 내용 중 일부를 공유함)

■ 국내 부동산 임대업체 현황

□ (비주거용) 외국계 및 대기업 계열의 국내 법인들이 대형 임대시장 주도, ’16년 유명 외국계 ‘사무실 공유 서비스’ 기업의 소형 임대시장 진출이 두드러짐

ㅇ 대형시설의 경우 외국계 및 대기업 계열의 국내 법인들이 임대를 포함한 부동산종합서비스(투자자문, 임대관리, 시설관리, 건축·인테리어 등) 제공
- 영국계 세빌스 코리아, 미국계 CBRE 코리아 등은 임대서비스뿐만 아니라 부동산 전 분야를 아우르는 종합서비스 제공
- 교보리얼코, 한화63씨티 등의 국내 대형회사들은 대기업 본사 사옥 관리를 기반으로 임대사업을 포함한 종합서비스사업으로 확장
ㅇ 소형시설은 개인사업자 및 중소규모 회사가 대부분 담당하고 있는데 소규모 기업이나 1인 창업자 대상의 세계 최대 ‘사무실 공유 서비스' 기업 위워크(WeWork)가 ’16년 한국에 진출
- 경기 침체로 대형 빌딩을 소유하는 부담이 커졌고 창업하는 개인이 늘어나면서 저렴한 사무실 공유 서비스의 인기가 높아지고 있음
- 위워크는 창업 5년 만에 미국과 유럽에 공유 사무실 52곳을 운영하며 전 세계 3만개 이상의 개인·법인 사업자를 회원으로 확보
- 국내 기존 사무실 공유 서비스 기업으로는 외국계 사무실 임대 회사인 리저스 코리아와 국내 신생 벤처기업인 패스트파이브 등이 있음
□ (주거용) 공식적인 임대주택사업자 중 소수의 공공사업자가 62.6%의 등록 임대주택을 공급하며 민간사업자는 개인 위주로 영세

ㅇ 미등록된 개인임대인을 제외한 공식적인 임대주택사업자수는 103,927개로 약 170.8만호의 등록 임대주택 공급('14년 기준)
- 임대주택사업자는 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 ‘건설임대사업자’와 기존 주택에 대한 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 ‘매입임대사업자’로 분류
ㅇ 공공사업자와 민간사업자가 포함된 ‘건설임대사업자’는 총 12,207개로 전체 등록 임대주택의 79.0%에 해당하는 약 135만호 공급
- 건설임대사업자는 공공사업자와 민간 건설업체로 구성되는 ‘주택건설사업자'와 대부분 개인사업자인 ‘건축법허가자'로 분류
- 이 중 한국토지주택공사(LH), 지방공사, 지자체 등의 공공 주택건설사업자들은 서민층을 대상으로 전체 등록 임대주택의 약 62.6%인 107만호 공급
ㅇ 대부분 개인인 ‘매입임대사업자’는 총 임대주택사업자의 88.3%를 차지하지만 전체 등록 임대주택의 21.0%인 약 35.8만호 공급
- 개인 위주로 사업규모가 영세하여 한 사업자 당 평균 3.9호 공급

■ 국내 부동산 임대업 전망

□ 국내 부동산 임대업의 성장 및 기업화·전문화·양극화가 예상

ㅇ 주요 선진국들의 부동산업은 ’80년대 이후 임대업 중심으로 발전
- 해외 주요국들은 경제위기 극복의 해결책으로 임대업 중심의 부동산 서비스업을 육성하여 종합부동산업으로 발전
- 세계 2,000대 기업에 부동산업체가 ’10년까지는 포함되지 않았으나 ’15년에는 78개로 급성장(’15년, Forbes Global 2000)
ㅇ 정부의 기업형 주택임대사업자 및 임대관리업 육성 의지 및 시장여건의 점진적 변화로 국내 부동산업도 개발 및 공급업 중심에서 임대업과 관리업 중심으로 이동하는 추세
- 부동산시장은 투기에서 투자, 보유에서 활용으로 변화되면서 임대, 관리, 유통, 모델링 분야의 중요성 증가
- 부동산 투자목적이 자본이득 취득에서 점차 현금흐름(cash flow) 중심의 임대소득 취득으로 변화
ㅇ 대기업과 해외기업의 참여로 임대업의 기업화 및 전문화를 이룰 수 있으나 기존 영세규모 민간 임대사업자들과의 양극화는 불가피할 전망
- 뉴스테이 참여 대기업·은행 등은 관계사 및 기존 사업과의 연계 방안 마련
□ (주거용) 소형 임대주택의 수요 증가가 예상되며, 기업형 주택임대사업자 및 월세 중심의 민간 임대주택 공급이 증가할 전망

ㅇ (수요) 실수요용 주택의 부족, 가구구조 및 주택소유에 대한 인식 변화 등에 따라 임대주택 수요는 꾸준할 전망
- 우리나라 주택보급률은 103.5%이나 주택 자가보유율은 58.0%(’14년)로 나머지 42.0% 정도는 자기 소득 수준에서 집을 살 수 없거나 소득 수준이 되더라도 가구 사정에 따른 자발적인 임대주택 수요라고 할 수 있음
- 가구구조 변화로 1인 가구수는 1985년 66만 1,000가구(6.9%)에서 2015년에는 506만 1,000가구(27.1%)로 약 7.7배 증가하였으며 2035년에는 762만 8,000가구(34.3%)로 증가될 것으로 전망(’16년, 한국보건사회연구원)
- 집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 이동 중
- 자가점유율은 지속적으로 감소하는 추세
ㅇ (공급) 정부는 기업형 주택임대사업(뉴스테이)을 적극 육성하고 있으며, 은행 및 대기업 등이 참여를 확대하고 있음
- 정부는 평균적으로 높은 청약경쟁률을 보이는 뉴스테이 공급물량 확대를 위해 ’16년 공급계획으로 총 5만호 사업지 확보, 2.5만호 영업인가, 1.2만호 입주자 모집 실시 및 뉴스테이 공급방식 다각화 추진
- 하나금융그룹은 활용도가 낮아진 은행 지점을 활용해 금융권 최초로 주택임대 시장에 진출 : 출자회사인 HN주택임대관리(주택임대관리회사)를 통해 하나금융 관계사를 비롯한 다양한 기업들과 제휴하여 금융·주거·여가서비스 제공
- 롯데건설은 그룹사와 협력한 연계형 서비스 제공 : 롯데렌탈 등과 제휴한 카셰어링․생활가전 렌탈서비스, 롯데카드와 연계하여 단지 출입 및 관리비 결제까지 하나의 카드로 해결하는 원카드 서비스 제공 계획
□ (비주거용) 오피스 시장의 경우 신규 공급물량 증가에 의한 지속적 하락 분위기 유지 및 양극화 현상 심화 예상

ㅇ ’16년 프라임급 오피스빌딩의 공급이 지속될 예정으로 전반적인 공실률 상승추세가 유지되며, 임대료의 경우도 하락 추세 전망
- Prime 등급의 오피스 : 건축연면적 33,000㎡이상 또는 지상층수 21층 이상 오피스빌딩으로 상위 10% 내에 속하는 권역 내 랜드마크 수준의 빌딩
- A 등급의 오피스 : 상위 10∼30%에 속하는 권역 내 우수한 빌딩
- (공실률) 올해 대형 프라임급 오피스의 공급이 예정되어 있어 수급 불균형 발생으로 인한 공실률 상승 지속 전망
- (임대료) 기업 사무실 이전수요의 지속 가능성, 임대사업자들의 투자수익률을 고려한 임대료 동결 의지로 계약임대료 수준은 보합세로 유지되나, 임차인 유치경쟁에 따른 렌트프리의 규모 확대로 실질임대료 하락 전망
ㅇ 대형 빌딩과 소형 빌딩 간의 양극화 현상 심화 예상
- 일반적으로 중소형 빌딩은 대형 건물보다 공실률이 높으며 특히 서울 강남권 오피스빌딩 시장에서 대형 빌딩과 소형 빌딩 간의 공실률 양극화 현상 심화


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