▶ 요약: 최근 미국에서 전반적인 주택경기의 회복에도 불구하고 금융위기 이후 주택임대 생활로 내몰렸던 중산층들이 주택시장 재진입에 어려움을 겪고 있으며, 이는 미국민들의 주택보유율 저하로 나타나고 있음. 특히 청·장년층의 주택보유율 하락이 두드러지면서 미국의 실물경제 회복력을 약화시키는 요인으로 작용할 것으로 우려되고 있음. 향후 미국 정부는 서민주택 생애첫구입자 및 주거취약계층에 대한 주택금융 지원제도를 강화할 필요성이 증대될 것으로 보임.
■ 최근 수년간 미국에서 전반적인 주택경기 회복에도 불구하고 상당수 중산층들이 이에 편승하지 못하면서 미국민들의 주택보유율이 지속적으로 하락하는 추이를 보이고 있음.
- 전미부동산협회(National Association of Realtors)에 따르면 금년 1분기 중 미국 178개 주요 도시의 83% 지역에서 주택가격이 상승한 것으로 나타남.
- S&P 케이스-쉴러 주택가격지수(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices)에 따르면 금년 7월말 현재 전국 주택가격은 금융위기 직전 정점(2006년 7월말)을 2.0% 하회한 수준까지 회복한 것으로 나타남.
- 그러나 금년 2분기 말 현재 주택보유율(homeownership rate)은 전년 2분기 말의 63.4%에서 62.9%로 하락하여 미국 통계국의 통계 집계(1965년) 이후 51년래 최저수준을 기록함.
- 미국 가구의 연령별 주택보유율은 ① 34세 이하 34.1%, ② 35~44세 58.3%, ③ 45~54세 69.1%, ④ 65세 이상 77.9% 등임.
■ 이러한 주택경기의 불균형적인 회복(lopsided recovery of housing market) 양상은 금융위기 및 경기침체 이후 임대주택 생활로 내몰렸던 중산층들이 신용평점 하락, 학자금채무 확대, 신용심사 강화, 서민주택(affordable home) 부족 등으로 인해 주택시장 재진입에 어려움을 겪고 있는 데 기인한 것으로 분석됨.
- 금융위기 이후 은행들은 자본금 규제 강화와 법률위험(legal risk) 확대 등에 직면하여 신용등급이 낮은 고객에 대한 신용심사를 강화하고 대출 규모도 축소하고 있음.
- 그러나 주택가격 상승이 두드러지고 채무불이행이 낮은 고소득자 대상의 고급주택 대출(jumbo loan)을 확대하는 전략을 강화하고 있음.
- 미국부동산 연구단체인 Urban Institute(Housing and Housing Finance, June 20, 2016 )에 따르면 미국은 2009년부터 주택수요량(신규가구형성수)이 주택공급량(신규주택완공건수)을 초과하기 시작하여 2015년에는 주택수요량이 주택공급량을 418,000채 초과한 것으로 나타남.
- 주택보유는 장래 임대료 상승 부담에서 벗어날 수 있게 할 뿐만 아니라 은퇴 후의 부(富) 축적(wealth creation)과 노후자금 확보를 위한 중요한 보호막이 될 수 있기 때문에 청·장년층 가구의 주택보유율 하락은 부(富)의 축적이 늦어짐을 의미함.
- 미국 주택보유자들은 주택순자산가치(home equity)를 학자금대출, 휴가비, 주택수리비 등의 마련을 위한 담보로 활용하고 있으며, 이는 가계소비가 절대적으로 높은 비중(약 70%)을 차지하는 미국의 실물경제 회복에 결정적인 요인으로 작용함.
■ 미국의 주택보유율 저하는 미국 정부가 부(富)의 축적을 통한 자산효과 및 실물경제 회복력 제고를 위해 서민주택 생애첫구입자 및 청·장년층 가구 등 주거취약계층에 대한 주택금융 지원제도를 강화할 필요성이 증대되고 있음을 시사해주고 있음.
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