2016-12-16

(보고서) 1인가구 증가와 주택시장 트렌드 변화

(※ KB금융지주 경영연구소가 발간한 『1인가구 증가와 주택시장 트렌드 변화』라는 제목의 보고서 내용 중 주요 부분만 공유)

▣ 1인가구 증가에 따른 주택시장 트렌드 변화

1) 월세 시장의 성장

■ 1인가구는 전체가구 대비 임차거주(특히 월세) 비중이 높고, 원룸 등 초소형 면적에 주로 거주

○ 1인가구의 거주유형은 월세(45.9%)와 전세(17.8%) 등 임차 유형이 64% 이상을 차지하면서 전체 가구의 임대거주비중(43.5%) 대비 높은 수준
  • 1인가구의 자가점유율은 31%로 2인 이상 가구의 자가점유율(59~68%)대비 절반 수준에 불과

○ 1인가구의 주거 점유 형태를 보면 월세 비중이 지속적으로 증가하고 있어 과거 전세 중심의 시장에서 월세 시장으로 전환되는데 중요한 요인으로 작용
  • 1인가구 중 월세거주 가구의 비중은 2006년도에 96만 가구였으나 2014년에는 222만가구로 132% 증가했으며, 월세 거주가구의 비중도 41.9%에서 46.0%로 증가
○ 1인가구는 주로 소형평형에 거주하고 있으며, 상대적으로 소득이 적고 월세 거주가구 비중이 높음에 따라 소득대비 주거비 부담도 높은 편
  • 1인가구가 거주하고 있는 주택의 면적은 주로 전용면적 10평 이하 원룸 등 초소형주택에 40%가 거주하고, 10평~20평 이하의 소형주택에도 41%가 거주하는 등 전체 1인가구의 81%가 20평 미만 소형주택에 거주
  • 한편 1인가구의 주거비 부담은 최근 정체된 임대료와 달리 소득의 증가로 소폭 하락추세에 있으나, 여전히 다인가구 대비 3~4%p 이상 높게 형성되어 주거비 부담이 높은 수준

■ 1인가구 증가는 임대시장의 지속적인 성장으로 연결

○ 1인가구는 자가점유율이 낮고 임차비중이 높다는 점을 감안하면, 향후 1인가구의 지속적인 증가가 임대시장의 성장에 직접적인 영향을 미칠 것임

○ 현재 1인가구는 주로 임대료가 저렴한 단독주택에 거주하고 있으나, 다양한 유형의 임대주택 공급이 확대될 경우 1인가구의 거주주택 비중도 변화될 가능성이 있음
  • 현재, 단독주택(51.2%)과 아파트(27.5%)가 가장 높은 비중을 차지하고 있으나 오피스텔이 증가하면서 주택이외 거처1의 거주자도 8.1%로 높은 편
  • 특히 젋은층의 거주비중이 상대적으로 높아 도심지역을 중심으로 거주 유형의 변화가 지속적으로 나타날 수 있음.

○ 1인가구의 증가는 월세수요의 지속적인 증가를 의미하며, 전세중심의 임차시장에서 월세 중심의 시장을 변화를 주도
  • 이는 사적임대 중심의 전세시장에서 시장이 탈피하고 있음을 의미하며, 월세를 통한 기업임대시장 및 임대관리시장의 확대에도 영향을 미칠 전망
  • 또한 임대주택은 과거 저소득층을 위한 주택으로 인식되었으나 뉴스테이를 포함한 임대주택리츠 등이 활성화되면서 개념이 점차 변화하면서 자가 또는 전세 거주 가능한 1인가구의 임차 수요도 확대 전망
2) 초소형 아파트 공급 확대

■ 도심형 생활주택, 오피스텔에 이어 초소형 아파트에 대한 공급도 활성화

○ 1인가구의 거주면적을 보면 50㎡ 면적이하 거주 비중이 60%를 넘어섬
  • 이는 2인 가구의 경우 50㎡면적 이하 비중이 25% 수준에 불과한 것에 비교하면 2배 이상 높은 수치
  • 1인가구의 증가로 인해 거주주택에 대한 주택수요가 급격하게 변화하게 될 것을 의미

○ 최근 1인가구의 주요 거주유형이 주택이나 오피스텔 뿐 아니라 아파트도 초소형 평형 공급이 점차 확대되고 있는 상황
  • 과거 재건축단지의 사업요건을 위해 초소형 평형을 분양하였으나, 월세 수입이 용이한 초소형 아파트 수요가 증가하면서 가격도 높은 상승률을 보이고 있는 상황
  • 최근 분양하는 아파트의 경우 85㎡면적 이하로 분양하면서 1인가구 수요를 대상으로 하는 10평형대 아파트도 상당부분 포함
  • 최근 분양한 백련산파크자이의 경우 49㎡, 55㎡, 59㎡, 84㎡ 형으로만 구성하는 등 소형 위주로 분양
  • 현행법상 전용면적 60㎡ 이하의 신규 분양주택을 5년 이상 임대하면 취득세 면제, 종합부동산세와 재산세가 감면된다는 세제상 이점도 존재

3) 아파트 구조 변화: 부분임대형 아파트, 주거공간 다양화

■ 1인가구 증가에 대응하기 위한 부분임대형(세대분리형) 아파트의 공급이 증가

○ 부분임대형(세대분리형)아파트는 기존 대형면적의 주택을 재건축·재개발하면서 일부 면적에 대해 현관문을 별도로 두고 필요에 따라 임대 목적으로 활용하기 위한 아파트로 우리나라에서는 금융위기 직후인 2009년 부산의 한 단지에서 최초로 공급
  • 공급 초기에는 법규상 제한으로 전용면적 85㎡ 초과 대형면적 아파트에서만 공급이 허용되었고, 세대분리형에 대한 인식 부족으로 수요자들로부터 다소 외면
  • 다만, 2012년 법개정으로 85㎡ 이하 중소형면적에서도 공급이 가능해지고, 세대분리형에 대한 수요자들의 인식변화 및 실제 입주단지의 임대수익률이 양호한 수익률을 보이면서 최근 도심이나 대학교 주변 재건축 단지를 중심으로 세대분리형 아파트의 공급이 증가
○ 임대인 입장에서는 거주중인 1주택으로 인근 지역 오피스텔이나 원룸보다 높은 임대소득 획득이 가능하고, 주택매매가격 또한 분양 초기 우려와 달리 양호한 수준을 형성 중
  • 임차인 입장에서도 다른 주거수단 대비 다소 월세부담은 높지만, 단지내 커뮤니티시설 이용과 편리한 주차 등 양호한 주거환경에서 거주할 수 있게 됨에 따라 선호도 점차 확대

○ 다만, 세대분리형 특성상 임대인과 임차인간 소음, 사생활 보호 측면에서 불가피하게 불편함이 존재할 가능성이 높고, 주택시장 상황에 따라 일반 아파트 대비 환금성이 제약 등 한계점도 상존
  • 또 아직 임대소득 과세와 관련하여 다주택자의 경우 임대소득에 따른 별도 세금문제도 발생하기에 임대인 측면에서 지속적인 수요 유입은 제한적일 전망
■ 각 세대 구성원 변화에 따라 쉽게 평면구조 변경이 가능한 가변형 구조 공급도 지속적으로 증가

○ 가족 구성원 수 또는 개인의 라이프스타일에 따라 방, 거실, 테라스 등의 구조를 용도에 맞게 개별적으로 변경
  • 자녀 성장 상황에 따라 작은방 구역은 침실 이외 별도의 공부방으로 구성하거나, 주방 인근 공간을 펜트리 또는 취미생활 공간 등 거주자의 니즈에 맞게 자유롭게 변경이 가능한 시공법 적용이 확대
  • 특히, 최근 공동주택 설계구조를 가벽의 설치 및 해체가 용이한 무량판 구조로 설계하는 경우가 증가하면서 이러한 용도변경의 가용성은 더욱 확대
○ 맞춤형 평면의 제공은 가변형 벽체를 통해 방의 개수, 거실크기 등을 수요자가 선택할 수 있도록 함에 따라 동일 공간에서도 가구원수에 따라 다양한 평면 창출 가능

4) 행복주택과 쉐어하우스

■ 청년층 주거불안 문제 해소를 위해 도입된 행복주택도 초기와는 다르게 다소 활성화 추세

○ 청년층 주거불안 문제 해소를 위한 대안으로 도입된 정책으로 대중교통이 편리하고, 직장·학교 등 근접거리 내 유휴부지를 활용하여 인근 지역 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택으로 2017년까지 전국에서 15만호 공급을 목표로 추진 중

○ 기존 국민임대나 공공임대제도의 까다로운 입주조건이나, 초기자금 부족으로 지원 할 수 없었던 사회초년생들의 주거불안 문제 해소를 위해 도입
  • 교통이 편리하거나 대규모 직장/학교 인근 지역 내 유휴부지를 활용하여 소규모(45㎡ 이하)주택 건설하고 사회초년생들이 6~10년간 저렴한 가격에 거주할 수 있게 하는 제도
○ 제도 도입 초기에는 시범지구로 선정된 지역의 인근 거주자들의 반발로 사업추진에 다소 차질
  • 다만, 이후 새롭게 지정된 지구는 지자체 및 정부의 조율을 바탕으로 2016년 9월 현재 약 14만호의 공급예정부지가 선정되었고, 올해 말까지 1.1만호가 입주신청을 받을 예정
○ 주거비부담이 높은 저소득 청년 및 노년층 1인가구의 주거문제 해결을 위한 수단으로서의 활용성은 양호한 것으로 판단

■ 한편, 침실 등 개인의 사생활 공간은 보호받고, 거실, 주방 등 공용공간은 공동으로 사용하는 쉐어하우스는 최근 스타트업들의 비즈 모델로 활용되면서 활성화

○ 쉐어하우스는 주거비 부담이 높은 미국 등 해외에서는 주거비 부담 완화를 위해 일반화된 임차형태
  • 우리나라도 2000년대 초반 도입되어 일부 쉐어하우스 문화가 나타났으나, 인식 부족 및 사생활 보호 측면에서 기피되어 크게 활성화 되지는 못 함
○ 하지만, 1인가구의 지속적인 증가와 주거비 부담 확대, 또 20~30대를 중심으로 공동 생활에 대한 인식 변화가 본격화되면서 최근 다시 활성화
  • 특히, 쉐어하우스 정보 공유 등을 목적으로 스타트업들이 앱(App)을 활용한 비즈모델로 경쟁하면서 이전보다 입주정보 등의 습득이 수월해진 부분도 쉐어하우스 활성화에 기여
  • 서울의 경우 원룸 등 소형 면적의 주거공간도 월세부담이 월평균 40~50만원을 상회하면서 20~30평대 소형 주택을 임차하여 원룸보다 여유있는 주거환경을 누리면서, 주거비 부담은 줄일 수 있는 쉐어하우스도 1인가구 증가추세와 함께 1인가구 주거수단의 틈새 영역으로 성장할 전망
▣ 향후 주택시장 변화 방향

■ 1인가구 증가로 인해 주택산업과 입지 선택 기준 변화

○ 1인가구의 지속적 성장으로 인해 월세 중심의 임대주택 시장은 지속적으로 확대될 전망
  • 일본 역시 1인가구가 지속적으로 증가하고 있으며, 이에 따라 임대시장이 지속적으로 성장해 왔음
  • 종합부동산투자회사로 알려진 미쓰이부동산은 1940년대부터 분양위주의 사업을 해왔으나 2000년대 이후 임대주택사업을 확장
○ 월세시장이 활성화 되면서 임대주택리츠 등 다양한 간접투자시장이 활성화될 전망
  • 일본 도쿄증권거래소에는 현재 56개의 리츠가 상장되어 있으며, 이중 임대주택에만 투자하는 리츠 9개와 주택이 자산으로 포함된 리츠 24개가 상장
  • 국내에서는 주택을 대상으로 리츠사업을 주도하고 있는 LH가 가장 많은 19개 사업장을 운용중
  • 운용자산 기준 1위 AMC인 코람코자산신탁은 올 상반기 기준 19개의 리츠를 통해 5조3,520억원을 운용 중에 있고, 2위인 한국토지주택공사(LH)는 코람코자산신탁과 동일한 19개 리츠로 4조4697억원을 운용 중. 코람코와 LH의 운용자산을 합치면 총 9조8217억원으로, 국내 리츠 운용자산 중 48.3%의 비중을 차지
○ 주택 입지에 대한 중요성 기준이 점차적으로 변화할 전망
  • 3~4인 가구 중심의 시장에서는 학교나 학원이 주요한 주거지 선정의 요인이었으나 1인가구가 중가함에 따라 역세권이나 오피스 지역 접근성이 더욱 부각
  • 특히, 젋은 층의 1인가구가 집중되어 있는 도심의 경우 이 같은 트렌드는 더욱 강화될 것으로 판단
■ 1인가구의 경우 소득의 양극화를 보이고 있으며, 1인가구에 대한 차별화된 대응이 필요

○ 고소득층 1인가구가 꾸준히 증가할 것으로 예상
  • 상대적으로 고소득인 1인가구의 수요에는 다양한 소형아파트, 고급 오피스텔 등의 시장이 확대될 가능성이 있음
○ 한편, 고령자를 포함한 저소득층을 위한 임대주택 등에 대한 지속적인 관심도 필요

○ 소형주택의 공급 형태에 대한 고민이 지속적으로 필요
  • 1인가구 증가에 따라 소득과 연령, 생활패턴에 따라 소형 주택에 대한 수요 형태도 과거대비 더욱 다양해 질 것


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