2017-02-28

(보고서) 외국인의 한국 부동산 투자 동향

(※ KB경영연구소의 『외국인의 한국 부동산 투자 동향』 보고서 내용 중 일부를 공유한다. 이 자료에서 보듯 한국에서 외국인 부동산 소유는 토지 기준 0.2%에 불과할 정도로 미미하다. 언론에서는 관련 통계가 나오면 전년 대비 몇 배 상승했느니 싹쓸이했느니 아우성이다. 경제통계에 있어서 규모나 추세가 어느 수준에 도달하기 전까지 상승률은 의미가 없다. 이런 사정을 모를 리 없는 사람이나 매체가 상승률만을 부각시키는 것은 모종의 불순한 의도가 있다고 생각하지 않을 수 없다. 무슨 의도인지는 모르겠다. 제주도의 경우가 바로 그렇다. 

언론 보도만 보면 중국인들이 제주도 토지를 사들인 면적이 여의도의 몇배라거나 몇년 사이 몇배 증가했다거나 하는 보도가 자주 나온다. 이런 보도만 보면 마치 제주도를 곧 중국인들이 가지고 갈 것같은 생각이 든다. 하지만 통계에도 나와 있듯 중국인들의 제주도 토지 보유 비중은 1.1%에 불과하다. 나는 한국이 처한 현재 상황에서 한국에 대한 외국인들의 부동산 투자 급증을 걱정하는 것은 연예인을 걱정하는 것보다 더 쓸데 없는 일이라고 생각한다. 전략적으로 국가 안보에 중요한 기업체를 외국인이 인수하는 것과 부동산에 외국인이 투자하는 것은 차원이 다른 문제다. 

외국인이 국내 부동산에 투자한다고 해서 그 토지를 가지고 나갈 수 있는 것이 아니다. 게다가 부동산 관련 규제는 당국이 수시로 점검하고 변경할 수 있다. 그리고 외국인 투자자가 설령 한국을 떠나고 싶다고 해도 부동산을 소각하고 나갈 수도 없다. 한국은 인구 성장이 둔화되고 있으며 자본 유입은 더디기만 하다. 인구 정체로 부동산 시장이 붕괴할 것을 우려한다고 하면서도 외국인 투자는 막아야 한다는 것처럼 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다. 여기 소개하는 내용은 보고서 내용 중 일부다.)

※ 외국인 토지 보유 및 건축물 거래 현황

■ 외국인 보유 토지 비중 전국적으로 증가하고 있으나 외국인이 보유한 토지는 약 0.2%에 불과
  • 외국인 보유 비중은 낮으나 최근 몇년간 전국적으로 외국인 토지 보유 면적 증가세
- 국적별로는 미국, 유럽, 일본, 중국, 기타국가 순
- 2016년 미국 1억 1,838만㎡(51.0%), 유럽 2,134만㎡(9.2%), 일본 1,881만㎡(8.1%), 중국 1,685만㎡(7.2%)
- 2016년말 기준 국적별로는 전년대비 중국 262만㎡, 미국 97만㎡, 기타국가 101만㎡, 일본 11만㎡ 증가, 유럽 75만㎡ 감소 
  • 외국인 보유 토지 가치는 전국 32조 2,608억원으로 추산 (서울 11.0조원, 경기도 6.0조원, 전남 2.6조원, 부산 2.3조원 등)
  • 외국인이 보유한 토지는 보유면적 기준 경기, 전남, 경북 순으로, 금액 기준 서울, 경기, 전남 순으로 많은 것으로 조사됨
  • 중국인 부동산 투자가 이슈였던 제주도는 외국인 보유 토지 가치가 약 6천억원으로 타 시도 대비 높지 않으나 전체 토지 중 외국인 보유 비중이 1.1%로 서울 0.5%, 경기 0.4%, 부산 0.5%에 비해 상대적으로 높은 편
  • 국적별 토지보유를 살펴보면 미국인 비중이 가장 높으며 최근 중국인 비중 증가세
- 외국인이 보유한 토지 10.5만 필지(7천만평, 32.3조원) 중 중국인이 보유한 토지는 2만필지(5백만평, 2.5조원)로 중국인 비중은 높지 않으나 최근 5년간 증가율이 가장 높음
- 최근 5년간 외국인 보유 필지수는 49% 증가했는데 동기간 중국인이 보유한 필지수는 486% 증가 (약 5배 증가)
- 외국인 중 가장 많은 비중을 차지하는 미국인은 약 5만 필지(36백만평, 12.4조원)를 보유, 최근 증가율은 둔화되고 있음
- 용도별로는 공장용지 33%, 상업용지 27% 순으로 높은 비중을 차지하며 아파트 15%, 단독주택 4%, 기타 주거 5%로 주거용 토지 비중도 24%에 달함
  • 외국인 부동산 거래에 대한 통계는 토지와 건축물로 구분되어 필지수와 동호수, 면적이 발표되고 있으며 세부 용도별, 지역별, 거래국적별 통계는 발표되지 않고 있어 외국인이 실제 거래한 토지와 건축물의 세부 내역을 조사하는데 한계가 있음
- 아직 외국인 보유 부동산 비중이 낮으나 점차 증가하고 있다는 점을 감안해 지자체와 국토부는 좀더 세분화된 통계 자료를 발표하는 방안에 대해 논의 중인 것으로 파악
■ 외국인 취득 건축물은 2012년 6,321호에서 2016년 15,879호로 최근 5년간 매년 증가세, 전체 건축물 거래량 중 외국인 취득 비중은 0.8%에 불과
  • 외국인 건축물 보유 현황에 대해서는 토지보유와 달리 전체 건축물 재고 중 외국인 보유 동(호)수 데이터가 공개되지 않으며 연도별 취득수만 발표되고 있음
- 2016년 외국인 취득 건축물의 시도별 분포를 살펴보면 서울 33%, 경기 22%로 수도권 비중이 지방보다 높음
- 제주도 건축물 취득은 2014년 정점을 기록한 후 2년 연속 감소했으며 전국 외국인취득 건축물 중 5%에 불과
- 제주도는 2010년 이전 외국인 취득호수가 연간 100호 미만이었으나 2014년 1,207호로 증가
- 2014년 제주도 전체 건축물 거래량 21,165건 중 외국인 비중은 5.7%를 차지
- 2008년 금융위기 이전까지 전국 평균상승률을 하회하던 제주도 지가는 2012년부터 전국 평균을 상회했으며 2016년 연간 8.3% 상승해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록
- 수도권 외국인 건축물 취득 5년 연속 증가, 2016년 외국인 건축물 취득 호수는 약 12천호를 기록해 2010년도 3,830세대 대비 3배 이상 증가함
- 2016년 서울 건축물 거래량 35만 4,682건 대비 외국인 비중 1.5%, 경기도 건축물 거래량 52만 4,046건 대비 외국인 비중은 1.0%로 비중은 높지 않음
■ 중국인들의 한국 부동산 취득은 아직 비중이 미미하며 향후 한국 부동산 취득 여부도 불투명하나, 중국 주택가격 급등으로 인해 중국인의 해외 부동산 구매력은 상승한 것으로 파악
  • 최근 2~3년간 중국 주요 1선 도시 주택가격 급등했으며 심천, 상해, 북경의 평균 주택가격은 서울 평균주택가격을 추월(심천 3,021만원/평, 상해 2,490만원/평, 북경 2,243만원/평)
  • 중국 내 부동산 투자로 자산을 축적한 중국 중산층은 중국 1선도시 부동산 투기 규제 영향 하에 자산 배분을 목적으로 해외 주요도시 부동산 취득
  • 중국 정부는 자금을 불법적으로 해외로 반출하는 사례를 막기 위해 외화 반출 규제를 강화
■ 한편, 최근 수년간 부동산 가격이 급등한 홍콩, 싱가폴, 캐나다, 호주 등 국가에서는 외국인 부동산 취득 시 과세를 상향하는 등 규제가 점차 강화되는 추세임
  • 홍콩 부동산 가격은 2003년 10월 경제회생을 위한 투자이민제도를 적극 시행한 후 10년간 4배 가량 폭등했으며 2010년부터 점진적으로 외국인 부동산 취득에 대한 과세를 강화함
- 2010년 10월, 투자이민제 투자액을 HK$ 650만 달러에서 HK$ 1,000만 달러로 상향
- 2016년 11월, 외국인 부동산 투자에 대한 인지세를 8.5%에서 15%로 상향하고 3년 이내 매각시 20% 이상의 특별거래세 과세
  • 싱가폴은 과거 낮은 세금과 친외국인 투자정책으로 외국인 투자가 활발했으나 부동산 가격 폭등 이후 규제 강화, 외국인이 콘도 구입 시 주택가격의 15%를 외국인 인지세로 과세
  • 캐나다 벤쿠버는 중국인들의 부동산 투자로 집값이 폭등해 브리티쉬콜럼비아주 차원에서 16년 8월부터 외국인에게 주택가격의 15%를 특별취득세로 부과함
- 부동산 투기 목적으로 취득한 집들이 공실로 방치되자 빈집에 대한 과세(1%) 등 추가 조치
- 토론토를 비롯한 타 도시에서도 규제 강화 논의가 활발한 상황
  • 호주에서는 2016년 3월부터 외국인이 100만 호주달러(약 8.6억원) 이상의 부동산 취득 시 1만 호주달러의 등록세를 부과하고 신축이 아닌 주택은 매입하지 못하도록 금지함
■ 한국은 아직까지 외국인 부동산 투자가 활발하지 않은 편이나 외국인 체류자가 증가하고 있어 지역에 따라서는 외국인이 부동산 시장에 변수로 작용할 가능성도 존재
  • 법무부에 따르면 2016년 들어 체류 외국인 수 200만명 초과, 대한민국 총 인구 51백만명 대비 약 3.9% 차지
- 2016년말 현재 중국인 39.0만명, 한국계 중국인 62.7만명이 체류 중. 대한민국 총 인구의 약 2%가 중국인으로 파악됨
  • 인구주택 총조사(2015년) 결과 3개월 이상 국내에 체류하고 있는 외국인은 136만명으로 한국계 중국인 50만명, 중국인 18.8만명이 거주 인구로 집계됨
- 한국계 중국인은 2005년 3.7만명에서 2010년 20.6만명, 2015년 50.1만명으로 빠르게 증가함
- 한국계 중국인을 포함한 국내 거주 중국인의 93%가 생산가능인구(15~64세)로 향후 중국인 유입 인구수에 따라 장래 인구 추계에 변수로 작용할 전망
- 또한, 이들의 과반수 이상이 서울 및 수도권 특정 지역에 밀집해 거주하고 있다는 점도 국지적으로 부동산 시장에 변화 요인으로 작용할 가능성 존재
- 국회 입법조사처에 따르면, 전체 주민 중 외국인 비중은 영등포구가 17.5%로 가장 높으며 금천구 13.8%, 구로구 12.5%, 안산시 11.8% 순으로 높음

※ 외국인 부동산 투자에 대한 요약 및 시사점
  • 한국은 외국인 부동산 투자에 대해 사실 상 규제가 없으며 외국인 투자이민제도를 시행하고 있으나 제주도 이외 지역에 투자이민 목적의 외국인 투자 사례는 저조한 상황
- 외국인 투자 비중이 가장 크게 증가한 제주도는 면적 기준 외국인 보유 비중이 1.1%로 전국 0.2%에 비해 높은 편이나 비중이 크지 않음
  • 최근 한국 부동산 가격 상승세가 다소 둔화되고 있어 단기간 내 외국인 투자가 급증할 가능성은 높지 않다고 판단
- 외국인 중 한국 부동산 취득 증가율이 높은 중국인들의 해외 부동산 투자는 자산 포트폴리오 다변화 차원에서 수익 창출을 목적으로 하고 있어 부동산 시장 침체 시 유입 가능성 낮아질 수 있음
  • 중국인들의 부동산 투자가 급증한 해외 사례에 비춰볼 때, 가격 폭등 이후 후행적으로 규제를 도입하기 보다 외국인 투자 증가로 인한 영향을 사전 검토 필요
- 외국인 인지세 도입 등 규제 강화에도 불구하고 투기성 자금이 유입되면 시장 안정에 시간이 오래 걸릴 수 있어 외국인 투자 유입 전 사전 논의가 필요
  • 한편, 한국 부동산 시장의 수요 측면에서 외국인 체류자 증가는 한국계 중국인들을 중심으로 외국인 거주자 비중이 높은 권역 부동산에 변화를 불러올 가능성도 존재
- 최근 인구 고령화와 저성장 장기화로 중장기 경제 전망이 어두워지고 한국 부동산 시장의 수요 감소가 우려되는 상황에서 국지적으로는 외국인 체류자가 임대수요 측면에서 투자 기회로 작용할 수 있어 관심 필요





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