2017-08-07

(보고서) 글로벌 금융시장 100년의 경험이 주는 부동산 투자 Insight

(※ 키움증권에서 『글로벌 금융시장 100년의 경험이 주는 부동산 투자 Insight』라는 야심찬 제목의 슬라이드 자료를 발간했다. 저자가 산발적으로 연구ㆍ발표한 내용을 총정리한 것으로 부동산 시장과 관련된 중요한 자료가 될 것으로 보아 공유한다. 여기서는 요약 부분과 한국 시장 관련 부분만 소개하며, 슬라이드 전체는 맨 아래 링크를 클릭하면 구할 수 있다.)

▶ 글로벌 부동산시장에 대해 투자자들은 크게 네 가지의 의문을 지니고 있음
  • 1990년 이후 시작된 일본 부동산시장의 장기불황은 이례적 현상인가? 아니면 다른 나라에서도 일반적인가?
  • 각국 부동산시장의 동조화 흐름이 강화되고 있는가?
  • '부동산의 실질 투자수익률은 0%에 수렴한다'는 주장이 있는데, 사실인가?
  • 베이비 붐 세대의 은퇴가 부동산시장의 붕괴를 유발할 가능성은 없는가?
▶ 1913년 이후의 장기 경제통계를 통해 검증한 결과는 아래와 같음
  • 첫째, 12개 주요국 중 일본만 장기불황을 겪었으며 11개 나라 실질 부동산가격지수는 우상향 흐름이 일반적
→ “No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012(AER, 2017)” 및 OECD와 BIS 통계 이용
  • 둘째, 주요국 실질 부동산가격의 추세는 제 각각(미국/캐나다, 영국/호주, 북유럽, 서유럽, 일본의 5가지 유형으로 구분 가능)
→ 특히 2008년 대불황의 충격에 대한 반응도 서로 달라 ‘부동산시장의 동조성’은 매우 약한 것으로 판단됨
  • 셋째, 주요 선진국 실질 부동산 가격은 70년대를 전후해 본격적인 상승 국면에 진입
→ 70년대 이전까지 토지가격이 안정되었던 것은 철도망의 확충 및 대규모 주택공급이 이뤄졌기 때문
→ 닉슨 쇼크 이후 주요국 중앙은행의 경기 대응 능력이 높아진 것도 자산시장 호황 원인으로 작용
  • 넷째, 2000년대 중반부터 시작된 베이비 붐 세대의 은퇴에도 불구하고 부동산시장은 큰 영향을 받지 않았음
→ 생산활동인구(15~64세 인구)의 변화보다는 총인구의 변화에 부동산시장이 더 민감한 것으로 추정됨
▶ 이상의 분석을 감안할 때, 글로벌 부동산에 대한 분산 투자전략의 효과가 클 것으로 기대됨
  • 한국 부동산시장 역시 완화적인 통화정책 및 공급의 탄력 저하에 힘입어, 강세 기조를 이어갈 것으로 예상됨







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