2018-09-02

(참고) 한국ㆍ미국ㆍ일본 주택가격 45년간 추이 및 소득 대비 추이

한국에서는 경제성장 정책 구호에 쏠린 관심 못지않게, 어쩌면 그 이상으로 주택시장에 대한 관심이 높다. 서울 대부분 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하고 있으며 서울에서도 일부 지역의 경우 평당 가격이 기록적인 수준으로 호가되면서 연일 언론에 오르내리고 있다. 주택, 주택가격, 주택시장, 주거, 주거정책 등 복잡하고 다양한 개념에 대해 적절한 구분 없이 많은 사람이 논의에 뛰어들고 있다.

가만히 보면 정부 내에서도, 더구나 책임 있는 위치에 있는 사람들 가운데도 위에 열거한 개념들 사이의 차이를 인식하지 못하거나 자신만의 '신념'에 사로잡힌 나머지 고의든 아니든 개념들 사이의 차이를 무시한 채 이런저런 얘기를 하고 있으며, 심지어 중요한 정책적 결정도 내리는 것 같다. (이와 관련해서는 과거 블로그 글 참조 ⇒ https://choonsik.blogspot.com/search/label/부동산)

소득 변화, 가구 형태 변화, 국제 추세 등 다양한 자료를 바탕으로 한국의 주택가격 수준을 비교해 보여줘도 일본의 사례, 인구 구조의 변화 등 '특이한' 경우를 들이대며 몇 년째 '투기 세력'과 '폭락'을 언급하는 사람들도 많다. 누구든 믿고 싶은 대로 믿을 자유가 있다. 그 믿음을 남에게 강요하는 것은 다른 문제다.

하지만 통계를 전면적으로 무시해서는 안 된다. 물론 통계가 나라마다 다 동일하게 적용되기는 어렵다. 그렇지만 최소한 통계를 들여다보면 자신의 '믿음'이 통계로 뒷받침되는지, 통계와 어느정도 동떨어져 있는지, 통계가 가리키는 방향과는 일치하는지 등은 알 수 있고, 남에게 강요해도 되는지 판단하는 데 도움을 줄 수 있다.

경제협력개발기구(OECD)의 장기 실질주택가격지수 통계는 흥미로운 특징을 보여준다. 주요국 통계로 미국과 일본은 1970년부터 한국은 1986년부터 통계가 있다. 실질가격이므로 인플레이션 효과를 제거한 것이다. 아래 두 개의 그래프는 한국 주택가격 현황을 이해하는 데 큰 도움이 되는 추이를 나타내고 있다.

(1970년 이후(한국은 1986년 이후) 2015년까지 실질주택가격지수 현황이다. 편의상 1970년 4분기를 100으로 환산해 현재(2015년 2분기)까지의 추이를 살펴보도록 그래프를 만들었다. 한국의 경우 1986년을 OECD 평균 수준으로 환산해 이후 추이를 살펴보도록 재구성했다. 즉, 한국의 주택가격이 1970년에서 1986년까지 OECD 평균과 같은 움직임을 보인 것으로 가정한 것이다. 결론적으로 1970년 이후 2015년(2분기)까지 45년간 OECD 평균 실질주택가격은 91.4%, 미국은 83.1% 각각 상승했다. 반면 일본은 13.6% 상승했다. 하지만 한국은 오히려 2.1% 하락한 것으로 나타났다. 즉, 물가상승률보다도 주택가격이 못 오른 것이다. 특기할 만한 점은 한국 주택가격이 1990년부터 2000년까지 실질 기준으로 무려 54%나 하락한 것이다. 일부에서는 1990년대 이후 일본 주택가격 하락을 예로 들며 한국도 그런 일이 조만간 일어날 것이라고 공포심을 자극하고 있다. 그러면서 일본의 인구 구조 변화 등을 예로 든다. 하지만 한국도 이미 주택가격 폭락을 경험한 바 있다. 인구 구조가 만능이 아니라는 얘기다.)
(앞의 그림은 주택가격 자체만 살펴본 것이다. 반면, 이 그림은 1인당 국민소득 변화에 비춰 주택가격 변화를 살펴본 것이다. 즉, 주택가격이 1인당 국민소득에 비해 상대적으로 얼마나 변화했는지 살펴본 것이다. 실질주택가격지수와 1인당 국민소득을 지수화한 뒤 상대 비교한 것이며, 단순계산한 것이므로 통계학적 오류가 있을 수 있다. 하지만 특징은 그대로 자료에 나타난다고 생각해 소개한다. 이 자료는 1980년부터 2015년까지(한국은 1986년부터) 통계를 비교한 것이다. 비교 결과 미국 주택가격은 1인당 국민소득보다 20%가량 덜 상승했으며, 일본은 그 격차가 53%에 달했다. 반면, 한국 주택가격은 기준년도를 1986년으로 잡았음에도 무려 82%나 격차를 보인다. 즉, 이 기간(약 30년)에 한국의 1인당 국민소득(PPP 불변가격 기준)은 4.2배 증가했으나 실질주택가격은 24%나 하락했기 때문에 이런 결과가 나온다. 1인당 소득 변화와 주택가격 변화가 1:1의 비율로 변화하란 법은 없다. 하지만 인플레이션, 개인소득 등 변화와 주택가격 변화를 견주어 볼 필요는 있다.)

※ 자료 출처:
▶ OECD Focus on house prices (http://www.oecd.org/eco/outlook/focusonhouseprices.htm)
▶ IMF World Economic Outlook Databases (http://www.imf.org/external/ns/cs.aspx?id=28)


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