(참고) 소구대출ㆍ비소구대출 특징과 추이 정리

(※ 한국주택금융공사 보고서 주요 내용)

1. 국내 유한책임 주택담보대출 도입 배경

■ 유한책임 주택담보대출은 무주택 서민의 주거안정 및 저소득층 사회 안정망 강화 차원에서 도입

• 2014년 7월 주택금융 규제 개선을 목표로 유한책임 방식이 논의되었으며, 금융 소비자 보호 및 서민의 가계부실 방지를 목표로 정책모기지에 전면 도입
• 디딤돌 대출을 시작으로 보금자리론 및 적격 대출 등 정책모기지 전체에 대해 유한책임 주택담보대출 확대

- 2015년 주택도시기금 디딤돌 대출에 최초 도입되었으며, 이후 보금자리론 및 적격 대출에 대해서도 순차적으로 시행

- 도입 초기 부부합산 연소득 3천만원 이하인 가구만을 대상으로 하였으나, 현재는 부부 합산 연소득 7천만원 이하로 확대(디딤돌대출은 6천만원 이하)

- 다만, 정책모기지신용보증(MCG) 이용 시 유한책임 정책모기지 신정 불가

- MCG는 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV)까지 대출 받을 수 있는 보증상품

• 유한책임 정책모기지는 일반적인 정책모기지(무한책임)와 동일한 금리를 제공

- 일반적으로 유한책임 방식은 채무자의 전략적 부도 가능성이 존재하므로 무한책임 방식 보다 높은 금리를 적용해아 하지만, 현재의 동일 금리 적용은 가산금리 비용분에 대한 일종의 공적 보조금 성격

- 전략적 부도는 주택가격이 대출 잔액보다 낮을 때 채무자가 의도적으로 부도를 내는 것

(보고서) 한국이 마이너스 금리로 가면...자산별 수익률은?

(※ 한국투자증권 보고서 주요 내용)

1. 성장률 착시현상에서 벗어나야 할 때

나라 살림을 꾸리는 정부입장에서는 아니라고 하지만 곳곳에 장기침체의 그림자가 짙게 드리우고 있다. 경기 하강이 본격화된 2018년 하반기 이후 2019년 상반기까지 평균성장률은 2.1%를 기록, 외형만 놓고 본다면 선진시장 1.8%보다 양호하다. 그러나 정부 지출을 제외한다면 형편없다고 볼 수 있다. 부문별 성장의 기여도를 보면 뚜렷하게 나타난다. 일단 정부지출을 제외한 내수의 성장기여도는 4분기 연속 마이너스를 기록, 평균 -0.9%p에 그친다. 얼마나 성장했는가를 측정해 보면 민간부문의 소비와 투자는 2018년 3분기 이후 현재까지 평균 -0.9%를 기록하며 감소하고 있다. 민간부문의 내수 성장이 4분기 연속 마이너스를 기록한 것은 그 어렵다던 금융위기 때를 제외하면 처음이다.

이처럼 성장률 착시현상으로 인해 경기에 대해 엇갈린 평가가 난무하고 있다. 그러나 한국경제의 본질에 대해 다시 들여다보면 국내 경제는 장기침체의 문턱에 진입하고 있다고 해도 과언이 아니다. 경제를 측정하는 GDP는 소위 내수 부문인 소비와 투자에 대외 부문인 순수출(수출-수입)로 나눠서 생각해 볼 수 있다. 통상 한국 경제는 내수가 크지 않기 때문에 해외에서 벌어서 국내 소비와 투자를 꾸려가야 한다. 그러나 수출과 내수의 연결고리가 심각하게 단절이 일어나면서 국내 경제의 이중구조가 심화되고 있다. 수출이 잘된다고 해서 국내 투자와 소비가 자연스레 좋아지는 낙수효과는 이미 사라진지 오래다.

(보고서) 경기 둔화로 금리인하 국면...주식과 부동산은 어떻게 되나

(※ 대신증권에서 『주식과 부동산이 달라 보일 때』라는 제목의 흥미있는 보고서를 발표했다. 경기 둔화 때문에 주요국 중앙은행이 정책금리를 일제히 인하하면 주식과 부동산은 어떻게 반응할까에 대한 보고서다. 보고서 주요 내용을 공유한다.)

뚜렷해지는 경기 방향성. 주식과 부동산의 동조성 강화 재현될 것인가?

글로벌 경기는 2017년 정점을 지나 둔화국면에 위치해 있다. 올해 들어 미 경기 둔화가 본격화되면서 경기 방향성은 더욱 명확해졌다. 주요국 경제 성장률이 과거 경기 하강국면과 비교해 점진적인 하향을 보이고 있음에도 불구하고 금융시장이 앞으로 급격한 경기둔화를 우려하는 이유는 무역분쟁, 브렉시트과 같은 불확실한 요인들 때문이다. 미중, 한일 무역분쟁과 새로운 국면으로 접어든 브렉시트 협상 모두 각각 미국, 일본, 영국 등 선진국들이 자국의 이익을 앞세우는(경제적 논리보다는 정치적 논리에 의한) 정책결정을 단행함으로써 정책 불확실성의 영향력이 점차 커지고 있다.

이러한 불확실성이 지속된다면 적어도 경기가 둔화로 가는 방향성이 바뀌기는 어렵다.

불확실한 경기상황에 대응해 글로벌 중앙은행들은 금리 인하기로 접어들었다. 미국의 통화정책 스탠스 변화를 계기로 선진국과 신흥국 모두 금리인하에 동조화하는 움직임을 보이고 있다. 미국이 금리인하를 시작한 이상 신흥국은 금리나 환율 차원의 금리인하 부담이 낮아졌고, 글로벌 경기둔화 압력에 따른 경기부양 명분은 커졌다. 지금의 경기 방향성이 바뀌려 하지 않는 한 각국 중앙은행들은 금리인하 기조를 유지하려 할 것이다.

통상적으로 경기가 둔화국면에서 경기 전망이 약화되는 시기에 자산가격, 특히 주식과 부동산 같은 위험자산으로 분류되는 자산들이 동반 하락하는 경향을 보였다. 두 자산 모두 경기 방향성이 상승이나 하강으로 뚜렷한 시점에 경기변동에 민감하게 반응하기 때문이다. 최근 들어 주식가격이 2018년 고점에서 하락 폭을 키운 상황에서 이번 경기 둔화기에도 주식과 부동산의 동조성 강화 현상이 재현될 것인지 질문을 던져 보았다.

결론적으로 이번 둔화기에는 주식과 부동산이 비 동조화될 것이고, 부동산은 상대적으로 안정적 흐름을 이어갈 것으로 전망한다.

(참고) 주요국 1980년 이후 실질주택가격..한국은 38년 사이 7% 상승

국제결제은행(BIS)이 제공하는 소비자물가상승률 조정 실질주택가격지수 추이를 주요 20개국(G20) 및 경제협력개발기구(OECD) 동시 회원국들을 대상으로 1980년 기준으로 정리한 것이다.

(칼럼)-서둘러 막 내린 한은 긴축 사이클의 초라한 뒷모습

(※ 이 칼럼은 저자의 개인 견해로 로이터의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.)

서울 (로이터) 유춘식 기자 - 한국은행이 기준금리를 전격적으로 인하한 여운이 아직 가시지 않고 있다. 미국의 금리 인하가 예상되고는 있지만 장담할 수 없는 가운데 먼저 행동했다는 점에서 한은의 18일 금리 인하는 '과감' '이례적' 등의 수식어로 표현되고 있다.

국내 채권 가격은 전 구간 랠리를 펼쳤고 원화는 당국의 스무딩 오퍼레이션이 의심되는 가운데 강세로 마감했다. 반면 서울 유가증권시장에서 주가는 오히려 하락했다. 한은의 행동이 그만큼 엄중한 향후 경기 전망을 반영했다는 부분에 초점이 맞춰진 영향이다.

한국과 함께 아시아의 주요 20개국(G20) 회원국인 인도네시아 중앙은행이 한은에 이어 몇 시간 뒤 역시 미국 연준의 행동을 기다리지 않고 금리를 내려, 주요국 중앙은행들이 바라보는 향후 경기에 대한 우려를 재확인했다.

여기까지는 누구나 쉽게 이해할 수 있는 최근 상황이다.

그런데 한은의 전격적이고 과감한 행보가 지난 2년간의 한은 통화정책에 관한 모든 의문을 해소한 것은 아니다. 오히려 이번 결정은 단 두 번의 인상으로 막을 내린 한은의 최근 긴축 사이클에 대해 이전부터 제기됐던 의문을 더욱 도드라져 보이게 만들었다.

(소고) 한국 집값은 비싼가? 오묘한 2가지 통계

한국 집값은 비싼가?

이 질문에 답하려면 수십, 수백 가지 개념에 대한 개념이 우선 확정돼야 한다. 한국은 전국을 뜻하는지, 집값은 어떤 자료를 기준으로 하는지, 비싼 것은 얼마부터 비싼 것인지 등등 무수히 많은 차원에서 개념을 확정하지 않는다면 저 질문 자체가 성립하지 않는다. "성실히 일하는 서민이 열심히 저축하면 자기 집을 장만할 수 있는 가격"이라는 표현도 얼핏 들은 것 같은데, 이 문장 자체도 다시 수백 가지 개념 확정이 필요하다.

이런 생각을 하다가 한국 집값이 가계 가처분소득보다 너무 빨리 올랐다는 말을 들은 것이 생각나서 통계를 찾아봤다. 물론 이 통계를 믿지 못하겠다면서 음모론을 제기한다면 할 말이 없다. 참고로 아래 2장의 그림은 국민은행 월간 주택가격 통계와 통계청 가계소득 통계를 기초로 기준년을 100으로 환산해 변화 추이를 표시한 것이다. 편의상 해당 연도의 1월 주택가격지수를 3/5분위 가구의 전년도 연간 월평균 가처분소득과 비교했다.

(참고) G20 대표도시 중 서울의 외국인 주택 양도세/거래비용 최고 수준

전 세계 주요 산업화 국가는 인구 고령화와 인구 정체 혹은 감소와 관련한 경제적 효과를 극복하기 위해 노력하고 있다. 그 가운데 하나가 이민 혹은 외국인 거주 환경 개선을 통한 노동력 보충이라고 할 수 있다. 하지만 일본과 한국은 모두 고소득국 가운데 가장 외국인들이 거주하기 어려운 지역에 속한다. 한국은 그나마 최근 들어 가파르지는 않지만 꾸준히 외국인 유입이 늘고 있으나 여전히 외국인 인구 비중은 전체의 2% 남짓에 그치고 있다.

언어나 관습 등 정부가 어찌할 수 없는 문제도 있겠으나 외국인들에 대한 과세나 부동산 보유 정책 등도 외국인 인구 유입에 큰 영향을 미친다. 한국은 외국인 투자를 환영한다는 기본 입장을 천명하고 있으나 부동산 등에 대한 외국인 투자는 여전히 쉽지 않다. 복잡한 사정이 있겠으나 한국에서 외국인(비거주자)이 부담하는 주택 양도소득세 실효세율은 비교 대상 도시 중 두 번째로 높았으며 주택 매매비용은 가장 높았다.

(참고) 2000년 이후 G20 국가별 실질주택가격 상승률 총정리..한국은 최하 5위

국제결제은행(BIS)이 집계한 실질 주택가격지수의 2000년 1분기~2018년 4분기 기간 중 변동률을 G20 국가별로 정리한 것이다. G20 국가 가운데 사우디아라비아와 아르헨티나 통계는 없어서 나머지 17개국만 정리했다. 표에서 보듯 이 기간에 인도, 캐나다, 남아프리카공화국, 호주 등이 200%가 넘는 상승률로 최고위를 차지했고 일본, 인도네시아, 이탈리아는 실질 주택가격이 하락하면서 최하위를 차지했다. 상승한 국가 중 독일에 이어 한국은 최하 2위를 차지했다. 그림에서 별표(*)가 있는 나라는 2000년 1분기 자료가 없고 기간 중간부터 있어서 자료가 시작되는 시점의 나머지 국가 지수 평균을 원용했다. 따라서 이들 국가의 변동률은 정확도가 떨어지지만, 추세를 보기에는 충분하리라 생각한다.

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(참고) 2013-2018Q2 연평균 주택가격 상승률 서울 강남이 최하 4위 - IMF

국제통화기금(IMF)의 공식 블로그에 최근 게재된 주요국 및 주요 도시 주택가격 변화 추이(실질, 연평균 기준, 2013년부터 2018년 2분기 사이). 이 기간 중 실질 주택가격 상승률은 도시 기준으로 서울 강남 지역이 비교 대상 선진국 도시 가운데 4번째로 낮았다. 국가 단위로 한국의 주택가격 상승률은 5번째로 낮았으며, 상승한 나라 가운데는 가장 낮았다.

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(참고) 전국 동별 아파트 가격 분포 현황

한국에서 아파트 가격에 관한 관심은 지나칠 정도로 높다. 그것도 서울시나 주변 신도시 소재 아파트 가격에 관한 관심은 특별히 높다. 전 국민의 절반 가까이가 서울, 경기, 인천 지역에 거주하니 그럴 만도 하다. 하지만 수도권 이외 지역에 대한 아파트 가격 통계는 자주 언급되지 않는다.

아래 그림은 전국 동별 평균 아파트 가격대(24평 환산 기준, 2019년 2월 현재, 국민은행 통계) 분포 현황이다. 동 평균 아파트 가격을 기준으로 할 때  24평 환산 중간값은 1억7천만원이며 평균값은 2억3천만원으로 나타났다. 물론 동마다 아파트 가구 수는 크게 차이가 나겠지만, 지역별로 가격 분포를 나타내는 자료로 참조할 가치가 있겠다.

아래 자료는 전국의 2,153개 동을 기준으로 작성한 것이다. 이 가운데 중간값과 평균값, 그리고 그사이에 낀 가격대를 모두 합칠 경우 전국의 500개 동이 여기에 해당한다. 여기에 속한 500개 동 가운데 300개 정도가 경기도, 대구, 인천, 부산에 소재하며 서울시 소재 동은 1개가 있다. 한편, 전국에서 동별 아파트 평균 가격이 중간값 이하인 곳은 1,070개 동이며 평균값 이상인 곳은 583개 동이다. 참고로 동 평균 아파트 가격(24평 환산 기준)이 19억원 이상인 곳은 1개 동이 있으며 1억원 미만인 곳은 286개 동이 있다.

중간값, 평균값, 그리고 그사이 가격대에 속한 동 가운데 2016년 이후 동 평균 아파트 가격이 상승한 곳은 375개 동이며 하락한 곳도 177개 동이나 됐다. 8개 동은 변함이 없었다. 이는 명목 기준이므로, 실질 기준으로는 185개 동의 가격이 하락한 것이다. 이 자료가 어떤 용도로 사용될지는 모르겠지만, 모쪼록 한국의 아파트 가격 분포를 이해하는 데 도움이 되길 바란다.

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(참고) 주요국 소득 대비 주택가격(PIR) 수준

오늘 주택가격 관련 국제 비교 자료를 게시했는데, 가처분소득 대비 주택가격(PIR) 수준에 대한 자료 문의가 있어 급히 찾아보았다. 사실 PIR은 그 나라의 특수한 경제발전ㆍ역사ㆍ문화ㆍ사회ㆍ인식 등의 사정이 있어 절댓값을 비교하는 것이 의미가 크지 않다고 본다. 다만, 한 가지 자료를 찾았는데 꽤 흥미로워 여기에 공유한다. 자료 시점은 2018년 1분기다.

Find more statistics at Statista


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(참고) 20여년간 실질주택가격과 PIR 변동 현황 국제비교

주택시장은 여러 요소에 영향을 받아 움직이며, 주택시장 변동은 다시 여러 경제ㆍ사회활동에 영향을 미친다. 그런 만큼 주택시장에 영향을 줄 수 있는 정책은 신중하고 장기적이며 포괄적인 고려 아래 만들고 시행해야 한다. 주택가격을 억제한다고 내놓은 정책이 경제의 인플레이션 구조에 영향을 미칠 수 있으며, 잘못하다가는 경제의 활력을 떨어뜨리기도 한다. 기업가정신이 어떻고 혁신이 어떻고 하지만 경제 체질, 경제주체들의 경제 정책에 대한 인식 등 다양한 요소가 결국 물고 물리며 서로 영향을 미친다.

아래 그림은 경제협력개발기구가 정리한 통계 가운데 1999년 말 이후 최근(대부분 2018년 3분기)까지 G20에 해당하는 나라들 가운데 비교가 가능한 통계가 있는 나라들 위주로 정리한 것이다. 첫 번째 그림은 20여 년에 달하는 이 기간에 실질 주택가격 상승률을 나타낸 것이다. 그림에서 보듯 이 기간에 한국의 실질 주택가격 상승률은 28.4%로 OECD 평균인 36.6%에 미치지 못하며 일본, 이탈리아, 독일 다음으로 낮은 수준이다. 캐나다, 호주, 남아프리카공화국이 100%를 넘었으며 영국과 프랑스도 높은 상승률을 기록했다.

(참고) 지난 5년간 및 고점 대비 서울 구별 실질 주택가격 변동률

정부의 강력한 수요 억제 정책에 따라 수도권 주택가격이 소폭이나마 하락세를 보이고 있다. 그러나 여전히 비싸다는 사람들도 있고 수요가 있는 곳의 가격은 결국 다시 상승할 수밖에 없다는 사람들도 있다. 주택가격에 영향을 미치는 요인은 엄청나게 많다. 따라서 특정 시점에 특정 지역 주택 가격에 대해 비싸다든지 싸다든지 하는 말은 큰 의미가 없다.

다음은 국민은행 월간 주택매매가격지수 통계를 바탕으로 서울의 구별 가격 변동을 정리한 것이다. 첫 번째 그림은 주택매매가격지수에 소비자물가지수 변동을 반영해 계산한 것으로 2019년 1월 지수를 2014년과 비교한 것이다. 2014년을 비교 시점으로 선택한 것은 대부분 구에서 주택가격이 바닥을 형성한 것이 2014년이기 때문이다. 아래 그림은 2014년 중간값을 기준으로 물가상승률을 고려해 조정한 것이다. 이 자료에 따르면 강남구, 영등포구, 서초구의 주택가격이 실질 기준으로 5년 만에 20% 이상 상승했다. 높다면 높은 상승률이다.

(공유) 최근 부동산 시장 상황

문재인 정부 출범 이후 지금까지 나온 부동산 시장 정책의 결과가 현재 부동산 시장이라고 할 수 있다. 부동산 시장은 엄연히 시장이다. 아니 그 어떤 재화나 서비스가 거래되는 곳보다 치열하고 종합적인 시장이다. 정부가 시장에 개입할 때는 대부분 '시장이 실패했다'고 선언하고 시장이 실패했으므로 이제 정부가 들어간다는 것을 명분으로 삼는다.

하지만 시장의 실패를 선언하고 이루어진 정부의 개입은 시간이 지나고 나면 각종 부작용을 낳는 것을 경험하곤 한다. 정부 개입 역시 실패할 가능성이 있기 때문이며, 나아가 정부 개입은 시장보다 훨씬 실패할 가능성이 크기 때문이다. 그보다, 시장이 실패했다고 선언할만큼 정부는 능력이 있고 판단력이 있는가.

최근 부동산 시장 상황을 잘 묘사한 글이 있어 공유한다.







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이해찬 대표의 "국민과 정부의 경쟁" 발언

(※ 사견입니다.)

문재인 정부가 출범한 지 1년 4개월 만에 여덟 번째 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 대책의 강도는 차수를 거듭할수록 기존 대책의 약점을 보완하는 것을 목표로 하기에 이번에도 더욱 강해졌다. 이번 대책의 효과는 두고 봐야 하겠지만, 이번 대책에서 눈에 띄는 특징이 하나 있다. 여당인 더불어민주당 이해찬 대표의 역할이다.

전임자인 추미애 대표도 정부의 대책이 언급될 때마다 토지공개념 도입이 필요하다고 하는 등 원칙적인 발언을 하지 않은 것은 아니다. 하지만 이해찬 대표는 대책 발표 전부터 발표 이후까지 구체적이고 주도적인 발언을 하는 모습이 목격됐다. 여당 대표가 국정 현안에 주도적인 역할을 하는 것은 문제가 될 것이 없다.

(칼럼)-시장의 실패 vs 정부의 실패..선택의 문제가 아니다

"시장의 실패"

규제권을 가진 정책 당국이 시장에 개입할 때 흔히 내거는 이유다. "시장이 제 기능을 하는 데 실패했기 때문에 나선다"는 말을 하고 싶은 것이다. 하지만 시장이 제 기능을 못하는지는 어떻게 판단하며, 얼마간의 기간에 판단하는지 기준은 없다. 혹시 집권자의 이념에 맞지 않는 방향으로 시장이 움직인다고 시장이 실패했다고 선언하는 경우는 없을까?

설령 시장이 제 기능을 하지 못한다는 공감대가 형성됐다고 치자. 그럼 정부의 개입은 언제나 성공하는가? 역사적으로 보면 시장의 실패보다 정부(판단)의 실패 사례가 훨씬 많다. 더욱 심각한 문제는 정부의 실패는 정권이 바뀐 뒤에야 확연해지며, 그 때는 이미 책임을 물을 길도 없다. 게다가 정부의 실패는 그 피해가 다수의 유권자에게 무차별적으로, 오랫동안 미친다.

오늘자 칼럼을 공유한다.

(이 칼럼은 저자의 개인 견해로 로이터의 편집 방향과 일치하지 않을 수 있습니다.)

서울 (로이터) 유춘식 기자 - 문재인 정부가 출범 이후 여덟 번째 주택가격 억제 대책을 발표했다. 최근 서울 대부분 지역에서의 주택가격 상승은 시장경제체제가 제대로 작동하지 않기 때문이며, 이런 시장의 실패에 정부가 개입해야 한다는 것이 배경이다.

이번 대책이 지난 일곱 번의 대책, 그리고 이전 정부들의 수많은 대책 때처럼 가격 억제에 실패할지 아직 단언하기 어렵다. 가격 억제에 성공한다고 해도 경제 전체가 치러야 하는 대가는 무엇이며 경제주체들에 주는 함의는 무엇일지 상상하기 힘들다.

그러나 과연 최근 주택가격 상승은 시장의 실패를 뜻하는지, 정부의 이런 개입이 시장기능 회복을 목표로 하는지에 대한 논의는 충분히 이루어지지 않았다.

(참고) 최근 주택가격 상승을 바라보는 다양한 시각들

정부는 그러길 바라지 않을지도 모르지만, 현재 대한민국 성인들이 가장 많이 언급하는 주제 가운데 하나는 부동산시장, 특히 주택가격이다. 이 둘을 같은 것으로 여기는 사람도 있을 정도다. 8월 현재 국민은행 집계 월간 주택매매가격지수는 서울  모든 구가 명목 기준 역대 최고치를 기록했다. 6개 광역시 가운데는 광주와 대전만 역대 최고치고 나머지는 최고치에는 미치지 못하고 있다. 특히 울산의 경우 역대 최고치보다 3.6%  낮은 수준이다.

현 정부 출범 이후 8월 현재까지 주택매매가격지수가 10% 이상 오른 지역은 마포구, 성동구, 용산구, 강남구, 강동구, 송파구, 양천구, 영등포구 등이다. 하지만 이는 모두 명목 기준이며 한국의 경제 규모와 가구당 수득, 개인 소득 등 모든 지표가 확장 추세에 있으므로 명목 주택가격이 상승하는 것은 당연한 것으로 봐야 한다. 다만 현 정부 출범 이후 짧은 기간에 주택가격 상승이 가파르다는 점, 더구나 주택가격 억제를 자신했던 정부였던 점 등을 고려해 최근 주택가격 움직임이 사람들의 관심거리가 되고 있다.

그 배경에 대해 페이스북 등 SNS에는 수많은 진단과 해법이 제시되고 있다. 다 읽어보기도 어렵고 그 가운데 어떤 글을 주의깊게 읽어야 할지도 판단이 서지 않는다. 이런 가운데 페이스북 지인인 이승환 님이 정리해 소개한 글 목록이 있어 공유한다. 나도 주의깊게 읽어볼 필요가 있겠다고 생각했던 목록이다. 물론 이 목록이 완전할 수는 없다. 그리고 더욱 분석해 볼 분야도 남아 있다. 하지만 앞으로 생각해 볼 주제도 파악할 겸 참고할 필요가 있겠다.






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(스크랩) 모두가 알고 있으면서 막상 모두가 동의하려 하지 않는 부동산에 대한 이야기

부동산이 이렇게 뜨거워졌네요. 시장도 뜨겁고 논의도 뜨겁고 오해도 뜨겁고 그렇네요.

모두가 알면서도 많은 사람들은 모르는 척하고 있는, 아주 단순한 사실을 언급한 글입니다.

물론 여전히 지금 상황을 설명하는 내용들이고 앞으로의 전망을 하는 것은 아니지만 읽어볼 필요가 있다고 생각해 공유합니다.






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(참고) 한국ㆍ미국ㆍ일본 주택가격 45년간 추이 및 소득 대비 추이

한국에서는 경제성장 정책 구호에 쏠린 관심 못지않게, 어쩌면 그 이상으로 주택시장에 대한 관심이 높다. 서울 대부분 지역에서 주택가격이 빠르게 상승하고 있으며 서울에서도 일부 지역의 경우 평당 가격이 기록적인 수준으로 호가되면서 연일 언론에 오르내리고 있다. 주택, 주택가격, 주택시장, 주거, 주거정책 등 복잡하고 다양한 개념에 대해 적절한 구분 없이 많은 사람이 논의에 뛰어들고 있다.

가만히 보면 정부 내에서도, 더구나 책임 있는 위치에 있는 사람들 가운데도 위에 열거한 개념들 사이의 차이를 인식하지 못하거나 자신만의 '신념'에 사로잡힌 나머지 고의든 아니든 개념들 사이의 차이를 무시한 채 이런저런 얘기를 하고 있으며, 심지어 중요한 정책적 결정도 내리는 것 같다. (이와 관련해서는 과거 블로그 글 참조 ⇒ https://choonsik.blogspot.com/search/label/부동산)

소득 변화, 가구 형태 변화, 국제 추세 등 다양한 자료를 바탕으로 한국의 주택가격 수준을 비교해 보여줘도 일본의 사례, 인구 구조의 변화 등 '특이한' 경우를 들이대며 몇 년째 '투기 세력'과 '폭락'을 언급하는 사람들도 많다. 누구든 믿고 싶은 대로 믿을 자유가 있다. 그 믿음을 남에게 강요하는 것은 다른 문제다.

하지만 통계를 전면적으로 무시해서는 안 된다. 물론 통계가 나라마다 다 동일하게 적용되기는 어렵다. 그렇지만 최소한 통계를 들여다보면 자신의 '믿음'이 통계로 뒷받침되는지, 통계와 어느정도 동떨어져 있는지, 통계가 가리키는 방향과는 일치하는지 등은 알 수 있고, 남에게 강요해도 되는지 판단하는 데 도움을 줄 수 있다.

(참고) 소득이 높아질수록 주택 수와 점유 방 수는 증가

한 나라의 주택 수가 충분하냐 그렇지 않으냐를 판단하는 데 적용할 일률적인 기준은 없다. 주택보급률이 100%를 넘었다고 해서 모두가 주택을 보유하고 있는 것도 아니고, 얼마가 적당한가에 대한 기준도 일률적으로 적용하기 어렵다. 한국 주택시장에서 가격이 급등할 때마다 공급이 부족하느냐, 투기적 수요 때문이냐를 놓고 논란도 일곤 한다.

하지만 경제협력개발기구(OECD) 통계를 보면 1인당 소득이 높아질수록 국민들의 주택 수요는 늘어나며 점유하는 방 개수도 늘어나는 것으로 나타났다. 물론 나라마다 인구 구조나 생활 방식, 문화적 특성 등에 따라 차이는 있으나 소득이 높을수록 1인당 주택 수와 점유 방 수는 늘어나며 현재 한국의 주택 수 및 점유 방 수는 대체로 추세보다 작은 편이다.

아래 그림은 2014-2015년 혹은 그 이후 통계 기준이며 1인당 GDP는 PPP 기준이다. 원래 통계에서 소규모 국가와 소득수준이 지나치게 낮은 국가는 제외했다.