(보고서) 주택 역모기지 시장에서 민간금융기관의 역할과 활성화 방안

(※ 농협경제연구소는 『주택 역모기지 시장에서 민간금융기관의 역할과 활성화 방안』이라는 보고서를 발표했다. 인구 고령화 속도가 세계 유례 없이 빠르다는 점과 함께 고령자에 대한 사회안전망이 미비하다는 점이 동시에 한국에는 큰 문제가 되고 있다. 이와 관련해 잠재적으로 큰 역할을 할 수 있는 주택 역모기지 제도에 대한 유용한 참고 자료가 될 것으로 생각해 소개한다.)

□ 급속한 인구 고령화와 노후에 대한 인식 변화로 가계 자산의 대부분인 부동산을 노후 소득의 원천으로 활용할 필요

○ 우리나라는 현재 고령화 사회이며 2018년 고령사회, 2026년 초고령사회로 진입할 것으로 예측됨

- UN에 따르면 65세 이상 인구비중이 7%이상인 경우 고령화사회, 14%이상 고령사회 그리고 20%이상 초고령사회로 분류됨

○ 미국여론조사기관 PEW 리서치센터의 설문 조사에 따르면 대다수 한국인들은 노후의 경제적 안정이 본인에게 책임이 있다고 답변

- 노후 경제적 안정의 책임의 주체를 묻는 질문에 우리나라 국민의 53%는 본인, 24%는 국가 그리고 10%는 가족의 책임이라고 답변 

- 본인 책임이라는 답변은 조사대상 21개국 중 가장 높은 수준이었음

○ 2013년 우리나라 가계의 보유 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 평균 67.8%이며 고령자일수록 부동산 비중이 높아 노후 경제적 자립을 위해 부동산을 활용할 필요

- 2012년 기준 보유 자산 중 부동산이 차지하는 비율은 미국 31.5%, 일본 40.9%

□ 2007년 정부는 60세 이상 고령자가 보유 주택을 담보로 맡기고 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도인 주택연금 도입

○ 주택연금은 도입 이후 빠른 속도로 성장해 왔으며 주택 상속에 대한 고령자의 인식 변화 등으로 향후 지속적인 판매 증대가 예상됨

- 2013년도 주택연금 수요실태조사’에 따르면 주택을 자녀에게 상속하지 않겠다고 응답한 고령자는 2008년 12.7%, 2010년 20.9%, 2012년 21.3%, 2013년 25.7%로 지속적으로 증가 

- 나이가 적을수록 상속에 대한 인식이 낮아지는데 만 64세 미만의 33.5%가 주택을 상속하지 않겠다고 답변

□ 현재 민간 금융기관은 주택연금 제도의 대출기관 역할을 수행

○ 공적역모기지 상품인 주택연금은 보증기관과 대출기관이 분리되어 있으며 주택금융공사는 보증위험을 보유하고 금융기관은 대출업무를 수행

- 주택연금 대출기관은 은행으로 현재 11개 은행이 참여하고 있음 

- 주택금융공사 보도 자료에 따르면 2014년 6월 흥국생명이 주택연금 대출기관으로 참여할 예정이며 이후 더 많은 생명보험회사로 확대 예정

□ 민간금융기관은 대출기관의 역할 뿐 아니라 직접 민간 주택역모기지 상품도 개발하여 판매해 왔음

○ 민간금융기관이 주택역모기지 상품을 개발할 경우 금융기관은 대출기관 뿐 아니라 보증기관으로서의 역할을 동시에 수행 

○ 민간금융기관들은 2000년대 중반부터 주택역모기지 상품을 개발․ 판매하였으나 판매실적은 저조

- 신한은행은 2004년 역모기지 상품을 출시했으며 이후 농협(2007년 상품 판매 중단)과 국민은행이 역모기지 판매 

- 신한은행은 2012년 말 기준으로 303건에 255억원, 국민은행은 2012년 말 20건에 5억원 규모의 역모기지 실적을 나타냄 (자료: 머니투데이)

□ 민간 주택역모기지 상품은 공적제도인 주택연금에 비해 경쟁력이 낮음

○ 은행은 생명보험 회사와 달리 생존을 담보로 하는 보험 상품인 종신연금을 개발할 수 없으므로 현재 은행이 판매하고 있는 민간 역모기지 상품은 종신형이 아닌 확정기간형 연금임

- 역모기지 상품은 가입자의 주요 자산인 주택을 담보로 하고 생활비를 지급받는 개념으로 일정 기간만 연금을 지급하는 확정기간형의 경우 연금 지급 기간 종료 후 생활 곤란

○ 민간금융기관의 경우 수익성과 안전성을 위해 공적기관에 비해 높은 대출 금리를 적용할 유인이 있음

- 역모기지 상품의 연금액은 대출 금리와 반비례함으로 다른 조건이 동일한 경우 높은 대출 금리는 연금액을 하락시킴

□ 그렇지만 민간금융기관은 주택연금 가입이 불가한 소비자를 흡수하거나 다양한 보장과 서비스를 제공함으로써 주택연금과 차별화된 역모기지 시장 활성화가 가능

○ 2013년 정부는 민간 역모기지 활성화를 위해 주택연금에 제공하던 세제혜택을 민간 역모기지에 확대

- 소득세법 시행령 제108조의3에 따르면 주택연금 뿐 아니라 민간 역모기지에 가입한 9억 이하 주택 보유자의 주택연금 대출이자비용을 연금소득에서 연 200만원 한도로 공제

○ 민간금융기관은 주택연금 가입이 불가한 소비자를 대상으로 민간 역모기지 상품 판매 가능

- 주택연금은 60세 이상 9억원 이하 1 주택자에 한해 가입 가능한 반면 민간 역모기지의 경우 특별한 가입 조건이 없음

○ 현재 금융기관 중 은행만이 주택역모기지 시장에 진출했으나 생명보험회사가 역모기지 상품 개발 시 보장 내용과 서비스의 다양화가 가능함

- 영국의 경우 장기간병 발생자는 기대 수명이 짧아 종신 연금이 불리하다는 사실에 착안해 장기 간병 발생 시 수수료 없이 계약 해지가 가능한 역모기지 상품 판매 (Aviva사의 Equity release) 

- 종신연금에 고령자를 위한 건강보험을 추가한 복합 상품 개발 

- 보험회사의 설계사 조직을 통한 다양한 재무 설계와 노후설계 정보 제공