<배경> 부동산 시장 붕괴에 대한 우려가 커지고 있는 가운데 중국 사회과학원을 비롯한 여러 기관에서 2014년 하반기 부동산 가격 하락의 지속을 전망하는 한편, 장기적으로 중국 부동산 시장이 전환기를 맞게 될 것이라는 분석도 내놓고 있어 이를 소개함.
1. 2014년 7월 28일 중국 사회과학원은 <2014>를 발표함<자료 1>.
• 사회과학원은 2008년부터 일명 ‘부동산 그린북(住房綠皮書)’이라고 불리는 <중국 주택 시장 보고서>를 매년 말 발표해오고 있는데, 2014년 7월에 이례적으로 연중에 수정 보고서를 발간하였음.
• 사회과학원은 일찍이 2014년 중국 주택 가격이 소폭 상승할 것으로 예상한 바 있으나, 2014년 5월 전월대비 주택 가격이 2년 만에 하락하는 등 시장의 불안감이 커지자 수정 보고서를 발표한 것으로 보임.
• 2012년의 경우 사회과학원은 주택 가격이 오를 가능성이 매우 낮다고 전망했으나, 그해 6월부터 주택 가격이 급격히 상승하자 수정 보고서를 발표한 바 있음.2. 중국 사회과학원은 중국의 주택 가격이 폭락하지는 않을 것이나, 단기적으로 조정이 불가피하다고 전망함.
• 중국 국가통계국에 따르면 2014년 상반기 주택 평균가격은 6,033위안/평방미터로 전년 동기대비 1.5% 하락했으며, 주택 판매면적은 4억 2,487만 평방미터로 전년 동기대비 7.8% 감소했음<그림 1, 2 참고>.
• 사회과학원은 2012년 하반기부터 2013년까지 부동산 투자가 과열된 탓에 2014년 상반기부터 부동산 시장이 공급과잉 국면에 진입한 것으로 분석함.
• 다만 최근 각 지방정부가 투기적 주택 구매제한 조치를 철회1)하고 부동산 대출 규제를 완화하는 등 부동산 시장 부양책을 내놓고 있어 주택 가격의 폭락이 나타나지는 않을 것이라고 전망함.
• 사회과학원은 현 시점에서 부동산 시장의 ‘자발적 조정’이 시장의 재고 해소에 도움이 되기 때문에 정부가 과도하게 간섭하지 않는 것이 좋다고 주장함.3. 장기적으로는 중국 부동산 시장이 향후 10년간 저성장 국면에 진입할 것으로 예상하면서 부동산 수요가 절대적으로 감소하기 시작하는 2025년 이후의 정책을 준비해야 한다고 강조함.
• 사회과학원은 중국 부동산 수요가 2015년부터 2030년까지 ‘상승-안정-하락’의 ‘역U자형’의 특징을 보일 것이며, 그 전환점은 2020년부터 2025년 사이에 나타날 것으로 전망함.
• 2013년부터 중국의 생산가능인구가 감소하기 시작했고, 향후 20년간 부양인구 비율이 현재의 2배 정도로 높아지게 되므로 중국 부동산에 대한 수요기반(剛需)이 점차 약화될 것이라고 분석함.
• 따라서 2025년 이후 부동산 수요의 위축에 대비하여 미국과 유럽 등 선진국들을 참고한 역모기지 제도 활성화나 시니어주택(실버타운) 공급 확대 등의 노력을 해야 한다고 강조함.4. 2014년 8월 1일 중국 관영매체인 중국신문망(中国新闻网)은 사회과학원의 부동산 시장 전망의 신뢰성에 의구심을 제기하면서도 장기전망에 대해서는 의견을 같이함<자료 2>.
• 중국신문망은 사회과학원의 단기 부동산 전망이 2013년을 제외하고는 적중한 적이 없다고 지적함<표 참고>.
• 반면 중국의 인구보너스 효과가 짧게는 3~5년, 길게는 8~10년 안에 사라질 것으로 예상되는 만큼, 향후 10년 안에 부동산 수요가 전환점을 맞고 그 이후 수요가 점차 감소할 것이라는 사회과학원의 장기전망에는 공감을 표시함.5. 한편 다른 기관에서도 2014년 하반기 중국 부동산 가격이 하락할 것으로 전망하면서 대도시와 중소도시에서 차별화가 나타날 것이라고 예상함.
• 2014년 6월 중국 국가통계국 경제경기감측센터(中國經濟景監气測中心)가 중국의 경제학자 100명을 대상으로 실시한 설문조사에서 대도시 부동산 가격에 대해서는 경제학자 21명이 상승, 50명이 유지, 29명이 하락할 것으로 예상했으나, 지방 소도시 부동산 가격에 대해서는 1명이 상승한다고 응답한 반면, 17명이 유지, 82명이 하락할 것으로 전망함<자료 3>.
• 2014년 3월 7일 중국의 대표적 증권회사인 션인완궈(申銀萬國)는 2006년부터 2013년까지 약 8년동안의 중국 도시별 주택‘ 수급 비율(供需比)’2)을 이용하여 부동산 현황을 분석함<자료 4>.
•베이징, 상하이 등‘ 1선 도시’3)의 주택‘ 수급 비율’은 65%로 공급부족 상태인 반면, 2선 도시는 116%, 3·4선 도시는 125%로 초과공급 상태로 지역별로 수급상황에 큰 차이가 있음.
• 션인완궈의 분석에 따르면 중국 70개 주요도시 중 공급과잉이 26개, 균형이 17개, 공급부족이 27개로 분류되고 있음.<자료>
1. 京華時報, ‘評中國社科院<中國住房發展2014年中期報告>’, 2014년 7월 29일
2. 中國新聞网, ‘評論：房价拐点六年才到 剛需消費靠口紅利支撑’, 2014년 8월 1일
3. 新浪, ‘百名經濟學家信心調査: 55%經濟學家預期省會房价下跌’, 2014년 7월 29일
4. BWCHINESE中文网, ‘2014下半年中國樓市10大預測’, 2014년 7월 11일
