(※ 사견임)
사실 문제는 그것이 아니다. 한국 주택 가격 거품론을 왜 그토록 기정사실화하는지 책에는 설명이 충분치 않다. 거품의 개념을 어떻게 설정하느냐도 문제지만, 일반인의 상식과 국제적 기준에 비춰 과도한 가격 상승을 거품이라고 이해할 수 있겠다. 한국 주택 가격 거품론을 얘기할 때 미국 주택 가격은 2008년 미국발 금융위기 이후 큰 폭의 조정을 받았지만 한국의 경우 그렇지 않다는 점을 지적하는 사람들이 많다. 하지만 그것은 과연 타당한 논리인가?
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| (하지만 앞의 그림은 비교 시점을 어디에 두느냐에 따라 착각을 가져온다는 점을 잘 일깨워 주는 사례다. 이 그림은 같은 자료의 한국 실질주택가격지수 시점을 1986년으로 바꾼 것이다. 이 그림에서 보면 한국 실질주택가격은 1991년까지 놀랄 만한 속도로 증가한 이후 대규모 주택 공급 정책 등으로 인해 2001년까지 무려 10년간 큰 폭의 조정을 받았다는 것을 알 수 있다. 이후 1997년 외환위기 이후 가격은 거의 붕괴 수준으로 하락했으며 2001년까지 횡보하다가 2004년까지 상승, 그리고 2006-2007년 소폭 상승했다. 우리가 이른바 "부동산 광풍"이니 어쩌니 하고 호들갑 떨었던 시기의 가격 상승도 이처럼 시기를 확대해 놓고 보면 다소 표현이 지나쳤거나 아주 제한된 지역의 제한된 사례에 불과했다는 것을 알 수 있다. 결국 이 그림과 앞의 그림을 함께 비교해 보면 한국 주택가격이 미국발 금융위기 이후 조정을 받지 않고 있는 것이 그리 심각한 문제는 아니라는 점을 알 수 있다. 즉, 한국은 이미 대조정을 거친 뒤 횡보세에서 벗어나지 못한 상태인 것이다.) |
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| (두 번째 그림 설명이 아직도 납득이 가지 않는다면 이 그림을 보면 이해가 더 쉬울 것이다. 즉 미국 주택가격은 1990년대 말부터 2006년까지 무려 16년간 쉬지 않고 2배 가까이나 올랐다가 자국발 위기, 그것도 주택시장에서 촉발된 위기로 하락했던 것이다. 그에 따라 주택가격이 단기간에 큰 폭 조정을 받았으니 당연하다고 할 수 있다. 하지만 한국의 경우 1991년부터 2001년까지 벌써 큰 폭 조정을 받은 뒤였으며 장기간 비교해 보면 2001년 이후 가격 상승도 사실상 무시할 만한 정도였다는 것을 알 수 있다.) |
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| (더구나 한국의 경우 주택가격 움직임이 가구당 실질가처분소득 추이와 궤를 같이 해 왔다는 점을 강조하고 싶다. 즉 2008년 금융위기는 미국 위기였기에 한국에서는 가구당 실질가처분소득 조정세가 크지 않았으며 2012년 후반까지는 이전 수준을 회복한 뒤 이후 상승세를 지속하고 있다. 가구당 실질가처분소득만 놓고 보면 한국 주택가격은 오히려 최근에 비정상적일만큼 하락해 있다고도 할 수 있겠다.) |
나는 한국 주택가격이 싸다거나 비싸다거나 하는 논란에 뛰어들 생각은 없다. 둘 다 맞는 말이기 때문이다. 나는 또 한국 주택가격이 계속 오를 것이라거나 오를 수 없을 것이라거나 하는 논란에도 끼고 싶지 않다. 변수가 너무 많고 또 기간을 어떻게 설정하느냐에 따라 결국 양쪽이 다 맞는 말이기 때문이다. 하지만 한국 주택가격이 "거품" 수준이며 그에 따라 "언젠가는" 거품은 붕괴할 수 밖에 없다는 비논리적 주장에는 동의할 수 없다.
