우리나라 주택담보대출은 아직도 거치식 일시상환방식이 70%에 달하여 자산가격 하락 위험에 노출되어 있음. 이에 따라 금융위는 최근 분할상환을 유도하는 주택담보대출 구조개선 방안을 발표함. 글로벌 금융위기 이후 미국 등 주요국들도 주택담보대출에 대한 규제 강화를 통해 분할상환을 유도하고 있음. 향후 주택담보대출 분할상환 관행이 정착되면 가계부채 증가에 수반되는 리스크가 상당히 낮아질 것으로 기대됨. 그러나 원금상환구조 변경에 따른 상환부담의 급증, 주택담보대출 만기 장기화 가능성 등에 유의할 필요가 있음.■ 금융권 주택담보대출은 7월말 현재 574조원으로 6월말 567조원에 비해 7조원 증가하여 2014년 하반기 이후의 높은 증가세를 이어가고 있음.
• 2008년 1월∼2014년 7월중 금융권 주택담보대출은 평균적으로 매월 2.3조원씩 증가하였으나, 정부의 LTV·DTI 규제 합리화 이후인 2014년 8월∼2015년 7월중에는 매월 5.5조원씩 증가하여 증가폭이 2배 이상 확대됨.
• 최근 주택가격 상승세가 유지되고 있는 가운데 2015년 신규분양 물량이 2007년 이후 최대치를 기록하고 있는 점을 감안할 때, 금융권 주택담보대출은 집단대출을 중심으로 증가세를 당분간 이어갈 것으로 예상됨.
• 2015년 연간 신규분양 물량은 약 48만 세대로 예상되는데 이는 2000년 이후 장기평균인 28만여 세대를 크게 웃도는 수준임.
■ 그러나 우리나라 주택담보대출의 특징을 보면 거치식 일시상환방식이 70% 가까이 차지하여 차입자의 상환능력보다는 담보자산의 가격상승 기대에 기초하여 이루어졌고, 그만큼 자산가격하락 위험에 취약하다는 문제점을 가지고 있음.
• 2015년 6월말 현재 은행권 주택담보대출 중 분할상환 비중은 약 33%에 불과하여 대부분의 주택담보대출이 아직도 일시상환방식으로 이루어지고 있음.
• 일시상환방식의 대출은 주택구매와 같이 거액의 대출이 필요한 차입자, 소득이 불규칙한 차입자, 안정적인 투자재원 확보가 필요한 차입자가 주로 선호하는 경향이 있음.
• 그러나 동일한 소득의 차입자라도 분할상환방식 하에서는 원리금 상환여력에 상응하는 수준까지만 대출이 가능하지만, 일시상환방식 하에서는 이자상환 여력이 있는 한도 수준까지 대출이 가능하기 때문에 과도한 레버리지를 이용하는 경향이 있음.
• 또한 일시상환방식 하에서는 원금상환 능력이 없는 차입자라도 거치기간 동안 이자만 내다가 미래에 담보자산 가격이 상승하였을 때 담보자산을 처분하여 원금을 상환하는 투기적인 목적의 대출이 가능함.
• 따라서 일시상환방식 하에서는 차입자의 기대와 달리 담보자산 가격이 하락할 경우 원금 상환 또는 차환이 어려워지면서 대출이 부실화될 위험이 높아질 뿐만 아니라, 특히 차입자가 보유자산을 투매할 경우에는 담보자산 가격이 추가적으로 하락할 가능성도 있음.
■ 이에 따라 금융위는 ‘빚은 처음부터 조금씩 나누어 갚아나가야 한다’는 금융관행을 정착시키기 위하여 지난 7월 22일 「가계부채 종합 관리방안」을 통해 은행권 주택담보대출 구조개선 이행 목표를 강화함.
• 금융위는 분할상환 최종목표를 상향(40→45%)하고 연도별 목표도 조정하였으며, 은행들 자체적으로 주택담보대출 분할상환 원칙에 대한 세부 가이드라인을 마련하도록 권고함.
• 따라서 주택담보대출시장이 분할상환 구조로 점차 변경되어 감에 따라, 원금상환 없이 이자만 납부하며 담보자산의 가치가 상승하기를 기대하는 투기적인 목적의 대출은 상당히 제약될 것으로 예상됨.
• 또한 일시상환 대출하에서는 금리 상승, 주택가격 하락, 실직, 가계소득 감소 등 경제적인 충격으로 인한 차입자의 파산 리스크에 대한 노출 정도가 시간이 경과하더라도 줄어들지 않고 그대로 유지되지만, 분할상환 대출하에서는 시간이 경과할수록 상기 리스크에 대한 노출 정도가 점차 줄어들기 때문에 차입가구의 재무상태도 점차 개선될 것으로 기대됨.
■ 글로벌 금융위기 이후 미국, 영국, 싱가포르, 스웨덴 등 주요국들에서도 주택담보대출에 대한 규제 강화 정책으로 분할상환을 유도하고 있음.
• 예를 들면 싱가포르는 일시상환 주택담보대출이 주택시장의 버블을 유발시키는 경향이 있다는 점을 들어 2009년 9월 이후 일시상환 대출을 금지한 바 있음.
• 스웨덴도 LTV 비율이 70% 이상인 경우에는 적어도 대출의 2%를 매년 분할상환하고 동 비율이 50%∼70%인 경우에는 적어도 대출의 1%를 분할상환하도록 규제함.
■ 앞으로 주택담보대출시장에서 분할상환 관행이 정착되면 가계부채 증가에 수반되는 리스크는 상당히 낮아질 수 있을 것으로 기대되지만, 분할상환 관행이 정착되는 과정에서 다음과 같은 점에 유의할 필요가 있음.
• 일시상환에서 분할상환으로의 전환에 따른 원금 상환 부담을 줄여주기 위해 상환방식의 변경은 점진적으로 실시되는 것이 바람직함.
• 예를 들면 노르웨이는 LTV 65% 초과 주택담보대출에 대해서만 분할상환을 의무화함.
• 분할상환 하에서 차입자는 대출만기를 가급적 장기화함으로써 월별 상환 부담을 줄이려는 경향이 나타날 수 있으므로 만기가 지나치게 장기화되지 않도록 유의할 필요가 있음.
• 대출만기가 장기화될수록 금리 상승, 주택가격 하락, 실직, 가계소득 감소 등 경제적인 충격으로 인해 차입자가 리스크에 노출되는 기간이 길어짐.
• 글로벌 금융위기 이후 캐나다, 홍콩, 미국, 싱가포르 등 주요국들은 상환기간을 제한하는 조치를 취함.
■ 관련 블로그 글
☞ 한국 은행권 비거치식 분할상환대출 비중 꾸준히 높여...중요한 문제
☞ (보고서) 해외 IB들, 안심전환대출 확대를 긍정적으로 평가
■ 블로그 직전 글
☞ (참고) 정치ㆍ경제 리스크 최고 시리아ㆍ북한, 최하 스위스ㆍ룩셈부르크
