(참고) IMF 블로그: 세계 주택가격 위기 이전 수준 회복, 공포심은 과도

(※ IMF 블로그에 게시된 글)

지난 2007∼2008년 기간 일부 국가에서 주택가격이 폭락하면서 글로벌금융위기가 본격화됐다. IMF가 57개국 실질 주택가격을 단순평가해 추산하는 글로벌주택가격지수는 최근 위기 이전 수준으로 복귀한 모습이다. 그렇다면 다시 주택가격 하락을 우려해야 할 때인가?

카멘 라인하트와 켄 로고프의 금융위기 연구 덕분에 우리는 "이번만은 다르다"고 주장하는 것이 얼마나 어리석은 일인지 잘 알고 있다. 하지만 그렇다고 해도 현재 세계 주택가격 동향은 경계감을 갖고 보기는 하되 공포스러워할 필요는 없다고 할 만한 몇 가지 이유가 있다.

• 첫째, 2000년대 주택가격 상승기와는 달리 현재의 주택가격 상승은 세계 각국으로 광범위하게 확산돼 있지 않다. 게다가 국가 단위에서 보아도 가격 상승세는 극소수 도시에 국한돼 나타나고 있다. 많은 경우 주택가격 상승세에 비해 신용 증가가 강력하지 않으며 몇몇 도시 지역의 경우 주택가격 상승은 공급 부족에 따른 것이다.
• 둘째, 과거와 비교해 세계 각국은 주택가격 상승세를 조절하기 위해 활발하게 거시건전성정책을 활용하고 있다. 주민 전 IMF 부총재가 선언했듯 "주택가격 상승을 무시하던 시대는 지나갔다".

■ 동반 상승은 없다

글로벌주택가격지수 내용을 들여다 보면 해당국을 세 그룹으로 나눌 수 있다.

• 첫째 "불황" 그룹에는 금융위기 기간 주택가격이 급격히 하락했으며 이후에도 하락세를 지속하고 있는 18개국이 해당한다.
• 둘째 "거품붕괴 후 호황" 그룹에는 2007∼2012년 사이 주택가격이 급격히 하락했지만 2013년 이후 회복세를 보이고 있는 18개국이 해당한다.
• 셋째 "호황" 그룹에는 2007∼2012년 사이 주택가격이 소폭 하락했으며 이후 급반등세를 보이고 있는 21개국이 해당한다. 한국은 여기에 속한다.

최근 주택가격 동향을 보면 국가들 사이에 차이가 크다는 점 이외에도 국가 단위에서도 차별화가 나타나고 있다는 점도 특기할 만하다. 중국이 좋은 사례다. 중국의 경우 토지가격은 전반적인 상승세를 유지하고 있지만 도시별로는 큰 차이를 보이고 있다. 펜실베이니아대학교 전문가인 조 기요르코는 베이징의 경우 "역사상 가장 강력한 호황기를 경험했다". 다른 연구자들과 공동 작업을 통해 기요르코는 정부의 민간 개발업체들에 대한 토지 매각 통계를 기초로 중국내 35대 도시 택지가격지수를 도출해냈다. 이 통계에 따르면 지난 10년동안 베이징에서는 매년 실질 기준 25% 정도 가격이 상승했지만 시안에서는 매년 상승률이 10%를 밑돈 것으로 나타났다. 향후 이러한 추세가 유지될지의 여부는 수급상황에 따라 달라질 것이다. 이밖에도 암스테르담, 오슬로, 비엔나 등지의 경우에도 주택가격은 전국 평균을 크게 웃돌고 있다.

(↑↑↑그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다)

■ 공급 부족

과거 주택가격 호황기의 경우 상당부분 과도한 신용증가가 주도한 사례가 많다. 하지만 현재 주택가격 호황은 공급 부족이 주요인인 사례가 많다. "호황" 및 "거품 붕괴 후 호황" 그룹에 속하는 국가들에서는 주택 건축 승인이 완만한 증가세를 보였다. 공급 부족으로 인한 주택가격 상승세가 나타나는 도시는 많이 있다. 코펜하겐과 스톡홀름의 경우 주택 총량 증가가 인구 증가를 밑돌면서 가격이 상승한 사례다. 최근 IMF는 프랑스, 독일, 네덜란드, 노르웨이, 영국 등 유럽국가와 함꼐 호주와 캐나다의 경우 일부 도시에서 공급 부족으로 인한 영향을 지적한 바 있다.

■ 경계

금융위기 이전과 현재의 또 한 가지 차이점은 국가 단위 및 국제적 규제당국이 주택가격 상승에 대한 모니터링을 더욱 강화하고 있으며 가격 상승에 대응하기 위해 거시건전성규제 정책을 활발히 채택하고 있다는 사실이다. 이런 정책 채택은 특히 "불황" 및 "호황" 그룹 국가들에서 광범위하게 이루어지고 있다.

IMF는 호주, 캐나다, 그리고 일부 유럽 국가의 경우 공급 확대와 더불어 거시전성규제 정책 채택을 권고하고 있다. 이런 권고를 하는 이유는 공급 부족으로 인한 주택 가격 상승시 가계부채에 미치는 영향은 금융안정성에 부정적 효과를 낼 수 있기 때문이다. 최근 유럽시스템리스크위원회는 오스트리아, 벨기에, 덴마크, 핀란드, 룩셈부르크, 네덜란드, 스웨덴, 영국 등 8개 회원국에 대해 주택 부분의 중기적 취약성에 관한 국가별 특성에 맞는 경고를 발령하기도 했다. 이런 사실 자체만 하더라도 과거의 사례가 다시 재발하지 않도록 하려는 다양한 경계활동의 증거가 되는 것이다.

▶ 블로그 글 원문 https://blog-imfdirect.imf.org/2016/12/08/global-house-prices-time-to-worry-again/

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※ 한편 위에 소개한 IMF의 블로그 글 이외에도 IMF가 제공하는 주택가격 관련 국제비교 도표를 공유한다. 아래 도표에서는 한국의 주택가격 동향이 국제적으로 어느 위치에 속하는지 잘 드러나고 있다.

(↑↑↑그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다. 2016년 2분기 현재 국가별 실질주택가격 1년간 증가율. 한국의 경우 소폭 증가한 사례다)

(↑↑↑그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다. 2016년 2분기 현재 국가별 1년간 실질 신용증가율. 한국의 경우 중폭 증가한 사례다.)

(↑↑↑그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다. 2016년 2분기 현재 국가별 소득대비주택가격지수(PIR) 현황. 2010년을 100으로 보고 비교하는 것으로 이 기간중 주택가격 상승률이 소득 증가율을 웃돌면 지수는 100을 넘게 된다. 한국의 경우 이 지수가 가장 낮은 국가 중 하나에 속한다. 즉 소득 증가율이 주택가격 상승률을 밑돌았다는 뜻이다.)

(↑↑↑그림을 클릭하면 크게 볼 수 있다. 2016년 2분기 현재 임대료대비주택가격지수 현황. 2010년을 100으로 보고 비교하는 것으로 이 기간중 주택가격 상승률이 임대료 상승률을 초과하면 지수는 100을 넘게 된다. 한국은 이 지수가 100을 밑도는 국가다.)

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