2017-02-19

(보고서) 한국 주택시장 견조한 상승세 유지, 상승폭은 둔화 - 피치

(※ 신용평가 회사 피치레이팅즈가 발표한 『Global Housing and Mortgage Outlook – 2017』 보고서 내용 중 한국 부분을 소개한다. 보고서 전문은 맨 아래 링크를 클릭하면 볼 수 있다. 링크는 2017년 3월말 이후 삭제한다.)

■ 주택가격: 상승세 둔화

한국 주택가격은 2016년 중반 사상최고 수준까지 올랐으나 상승세는 둔화됐다. 이런 상승세는 낮은 차입비용과 견조한 실수요 및 투자 수요에 따른 것이었다. 한국은행은 2012년 이후 금리 인하 사이클을 유지하고 있으며 2016년 6월에도 기준금리를 연 1.25%로 인하한 바 있다. 피치는 한국은행이 2017년 기준금리를 한 차례 더 25bp 인하할 것으로 전망하며 그에 따라 모기지 금리도 2017년 중 추가 하락했다가 2018년 소폭 상승할 것으로 전망한다. 주택 과잉공급 우려, GDP의 88.8%(2016년 1/4분기 현재)에 달하는 높은 가계부채, 인구 고령화, 미국 금리 인상 전망 등으로 정부가 주택시장에 개입했으며 이로 인해 주택시장 상승 둔화 전망이 일고 있다. 피치는 한국 주택가격 상승률이 2017과 2018년 완만하게 둔화될 것으로 전망한다.

■ 주택 구매 여력: 강세 유지

한국 경제는 완화적 통화정책과 정부의 다양한 부양책에 따라 내수가 상대적으로 견조한 상태를 유지할 것으로 보여 주택 구매여력이 강세를 유지할 것이다. 정부의 부양책 가운데 소비지출과 기업투자 촉진을 위한 저금리 정책은 모기지 차입자들의 부채상환부담을 낮게 유지해 줄 것이다.피치는 한국의 GDP가 향후 2년간 안정적 성장을 지속할 것으로 전망하며 1인당 가처분소득도 GDP와 비슷한 성장을 유지할 것으로 전망한다. 미국 대통령선거 이후 모기지 금리 경로에 대한 불확실성이 커진 것은 사실이지만 피치는 한국은행의 추가 금리 인하 전망 하에 모기지 금리가 2017년 중 20bp 하락한 뒤 2018년 10bp 상승할 것으로 전망한다. 이런 긍정적 거시경제 여건과 안정적 주택시장 전망으로 부채 상환은 안정적으로 유지될 것이며 가계부채 상승으로 인한 부정적 영향을 상쇄할 것으로 판단한다.

■ 모기지: 안정적 연체율

금융감독원에 따르면 은행 모기지 연체율은 지속적으로 하락해 2016년 3/4분기 현재 30일 이상 연체율은 0.25%로 사상최저치를 기록했다. 이는 대출금리가 (3분기 현재) 2.99%로 사상 최저 수준에 있으며 모기지 대출 증가가 견조하게 유지되고 있기 때문이다. 노동시장도 활기를 유지해 실업률은 3.6%로 낮은 상태를 유지하고 있다. 피치는 2017년에도 실업률은 안정적으로 유지될 것으로 전망한다. 향후 2년간 모기지 금리는 기준금리 경로를 따라 낮게 유지될 것이다. 이로 인해 차주의 부채 상환은 어려움이 없을 것이며 모기지 연체율도 2017-2018 기간 낮게 유지될 것으로 피치는 전망한다.

■ 모기지 대출: 강력하지만 증가율 둔화

모기지 대출 증가율은 가속화해 2016년 2/4분기 현재 잔액은 420조원에 이르렀다. 낮은 차입비용과 전세가격 상승으로 세입자들의 주택 구입 현상이 계속됐다. 2016년 9월 현재 매매가 대비 전세가 비율은 아파트의 경우 75%에 이르렀다. 주택 투자 수요도 강세를 유지했다. 피치는 이런 자가소유 전환 추세가 지속되며 2017 및 2018년 중 모기지 대출 증가율이 높게 유지될 것으로 예상하지만 2016년과 비교하면 둔화할 것으로 예상한다.

■ 규제 환경: 지속가능한 부채 구조 유지 위해 규제 강화

한국 정부는 주택 모기지 시장 규제 강화를 위해 2016년 초 새로운 대출 가이드라인을 도입했다. 은행들은 담보의 안전성에 중점을 두었던 과거 관행에서 부채 상환 능력에 중점을 두는 쪽으로 방향을 전환하도록 당국이 유도했다. 따라서 차입자의 총부채상환능력을 고려하면서 단순한 소득대비부채비율보다 부채상환비율을 주로 고려하게 되었다. 당국은 또 원리금 균등분할상환을 도입하도록 하는 지침을 시행했다. 이러한 규제는 모기지 시장 전체를 규제하기보다는 전체 부채 구조 개선에 중점을 두고 있는 것이다. 피치는 이러한 정책적 노력으로 향후 오랜 동안 은행들의 모기지 연체가 건전하게 관리될 것으로 보고 있다.


※ 한편 이번 보고서에 포한된 자료 중 한국의 부동산 및 부채 관련 지표를 국제적으로 비교한 그림을 소개한다.

(국제적으로 분류하면 한국 부동산시장은 가격 상승이 지속되지만 상승률은 둔화되는 그룹에 속한다.)


(주택가격 대비 임대료, 주택가격 대비 소득 비율 모두 한국은 2010년과 비교해 하락한 국가군에 속한다)

(GDP 대비 가계부채 비율)

(각국 규제 현황)

※ 보고서 전문을 받아보려면 여기를 클릭(2017년 3월 말까지 유효)



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