주택 가격은 모두의 관심사다. 그런데 언론 보도나 각종 보고서를 보면 급등, 급락, 고평가, 저평가 등의 용어가 난무하지만, 정작 내가 마음에 두고 있는 지역의 적정한 주택이 싸다는 건지, 비싸다는 건지, 사라는 건지, 기다리라는 건지 판단하는 데는 큰 도움이 안 되는 경우가 있다. 게다가 직장인이 몇 년간 소득을 고스란히 모아야 아파트 한 채를 살 수 있다는 식의 보도는 주택 가격 수준에 대한 판단에 아무런 도움이 되지 않는다.
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| (사진 출처: www.businessinsider.com) |
이런 가운데 전미경제연구소(NBER)에서 발간한 스웨덴 주택가격 평가 관련 논문에서는 전통적인 소득 대비 주택 가격 비율(PTI, 한국에서는 PIR로 자주 사용됨)이나 임대료 대비 주택 가격 비율(PTR) 등의 지표가 주택 가격 수준을 평가하는 데 적절치 않다고 지적한다. 이 논문은 주택이 위치나 점유 대지 특성, 주변 주택 시장 상황 등에 따라 가치가 달라지기 때문이라고 지적한다.
그 대안으로 논문은 소득 대비 사용자 비용 비율(UCTI)과 임대료 대비 사용자 비용 비율(UCTR) 등 새로운 지표를 제시하고 있다. 논문에 소개된 이들 새로운 지표의 특성은 아래와 같다.
UCTI와 UCTR은 기존에 널리 쓰이는 소득 대비 가격 비율(PTI) 및 임대료 대비 가격 비율(PTR) 개념에 자본 사용 비용(UCC) 개념을 반영 것이다. UCC는 모기지 관련 금융 비용, 운용‧유지‧보수‧감가 상각 비용, 세금, 리스크 프리미엄, 기대 자본 이익 등이 포함된 개념이다.
PTI와 PTR은 주택 가격 수준이나 구매력 평가 지표로 적절치 않은데, 그 이유는 주택 가격 자체가 포괄적인 거주 비용을 제대로 반영하지 않기 때문이다. PTI와 PTR은 UCC의 중요한 정보는 물론 그로 인해 발생하는 UCC의 변동성이 크다는 점을 반영하지 못한다.
주택은 위치와 점유 대지가 모두 다르고, 그에 따라 주택 가격은 주택의 위치나 현지 주택 시장의 사정에 따라 결정되는 것이다. 대도시와 시골, 한 나라와 다른 나라의 주택 시장 간에는 상당한 이질성이 존재하며, 주택 구조에 따라서도 차이가 발생한다. 따라서 이러한 특징들을 잘 고려한 가치 평가를 해야 특정 시기, 특정 지역 주택 가격이 고평가됐는지 저평가됐는지 파악할 수 있다.
이들 지표에 관한 상세한 설명이나 기존 지표들과의 차이점 등에 관해서는 논문 전체를 읽어볼 것을 권한다. 논문은 여기를 클릭하면 구할 수 있다.
