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(정정) (참고) 14년간 소득ㆍ물가상승률과 비교해 본 서울 주택가격

(※ 마지막에서 세번째 문단의 서울 집값 연평균 증가율을 3.0%로 정정합니다. 14년 누적 51.2%의 단순한 계산 착오입니다.)

한 달 전에 "2007년 이후 서울 지역 아파트 가격 실질 기준 추이 총정리(☞ 게시물을 보려면 여기를 클릭)"라는 자료를 공유한 이후 많은 독자들이 관심을 보였다. 자료는 다양한 용도로 활용하는 것을 알 수 있었다. 높은 관심에 힘을 얻어 다른 각도에서 자료를 정리해 보았다.

자료에서 모든 숫자는 2003년을 100으로 환산한 것이다.

이번에는 국민은행 주택매매가격지수, 통계청 가계소득, 통계청 소비자물가지수 등 3개 자료를 이용해 2003년부터 2017년 사이 전국, 서울 및 서울 구별 주택매매가격이 물가지수 및 중분위(3/5분위) 가처분소득과 비교해 얼마나 올랐는지 들여다보는 자료를 만들었다.

(스크랩) 조선 엔지니어 출신의 애널리스트, 부동산 전문가가 되기까지

부동산 시장을 바라보는 바라보는 시각을 폭넓게 짚어 준 글로 생각해 공유.






(스크랩) 부동산 시장은 원래도 그리 효율적이기 어려운 시장이다

최근 주택시장 상황을 잘 정리한 글을 공유한다.

주택 관련 정책과 논의는 근본적으로 복잡할 수밖에 없다. 하지만 주택시장은 기본적으로 시장 논리가 가장 중요하다. 이 사실을 부정하거나 폄훼하면서 거창한 정치적 논리로 접근한다면 큰 부작용을 초래하기 쉽다.

아래 글과 함께 본 블로그에 게재한 "부동산" 관련 글을 함께 읽어볼 것을 권한다 (☞ 여기를 클릭)





(참고) 2007년 이후 서울 지역 아파트 가격 실질 기준 추이 총정리

국민은행이 매월 발표하는 주택매매가격지수 가운데 서울 구별 아파트 매매가격지수를 통계청 발표 서울 소비자물가지수로 조정한 실질 지수 추이를 정리한 표를 공유한다. 내가 거주하는 구 아파트 가격이 과연 실질 기준으로 어느 수준이며 서울 지역 아파트 가격이 실질 기준으로 어느 수준인지 궁금해서 찾아보다가 자료를 정리해 공유하기로 했다.

(보고서) 인구구조론, 주택공급, 거시경제와 주택가격

(※ 주택금융공사 주택금융연구원 보고서 『하락의 추억, 침체에 대한 회고』 내용 중 일부를 공유한다. 지인 여러 분의 저서가 인용되고 필자의 평소 블로그 글 논조(⇒ 주요 글은 여기를 클릭)와 같은 내용이 등장해 반가웠다.)

※ 인구구조론과 주택가격

(전략) 일본 주택시장의 장기침체는 플라자 합의라는 외부충격에 대한 일본정부의 대응이 초래한 주택가격 버블과, 그 버블을 제대로 관리하지 못한 정부의 정책실패 및 블랙먼데이로 인한 긴축 기회 상실이라는 불운 등이 겹친 것에서 비롯된 독특한 사례다. 그런데 이것 외에 자주 언급되는 원인이 한 가지 더 있는데, 바로 인구구조 문제다. 일본 베이비붐 세대의 은퇴를 전후해 일본경제 성장률이 둔화되었는데, 생산가능인구의 감소가 잠재 GDP의 성장을 방해하여 장기침체를 초래했다는 것이다.

이들은 말 그대로 경제활동에 참여하고 있어 경제성장에 기여하는 연령대의 사람들인데, 주택수요의 측면에서는 결혼, 자녀 출산, 보다 좋은 집에 살고자 하는 욕구 등의 이유로 주택 구입 수요가 있는 집단이다. 그런데 이들이 줄어 주택수요가 감소하였고, 그로 인해 주택시장 침체가 오랫동안 이어져왔다는 것이다. 이 문제가 중요한 것은 한국 역시 동일한 인구구조 변화를 겪을 것으로 예상되기 때문이다.

일본의 생산가능인구(15세~64세)는 '95년 8,713만 명을 정점으로 감소하기 시작하여 '16년 7,683만 명으로 줄어들었다. 반대로, 65세 이상 고령자 비중은 '91년 12.3%에서 '06년에 20%를 돌파했고, '16년 기준 26.6%다.

일본의 주택시장 침체도 '91년부터 시작되어 생산가능인구비중의 감소 추세와 유사한 하락세를 오랫동안 보였다. 따라서 인구구조론이 상당히 설득력 있게 다가왔던 게 사실이었다.

(참고) 고점 대비 최근 서울 구별 주택가격 수준

최근 서울 주택가격이 깜짝 놀랄 정도로 급등한 것으로 보도되고 있고, 많은 사람들이 그렇게 믿고 있다. 하지만 이는 다분히 특정 단지들 가격이 급등한 것때문에 갖게 되는 착시 현상이다. 최소한 구 단위로 범위를 넓혀볼 경우 서울시의 경우 주택가격은 최근 상승기 이전 고점과 비교해 평균 6% 상승한 것으로 나타났다. 구별로는 고점보다 하락한 곳이 한 곳 있고 고점 대비 최고 11% 남짓 오른 곳이 최고다. 참고로 이 지수는 명목 기준이다. 물가상승률이 낮다고는 해도 지속적으로 상승했기 때문에 실질 기준으로는 상승률이 더 낮아질 것이다.

한 가지 밝혀둘 점은 최근 상승기 이전 고점 시기가 구별로 다소 차이가 있다는 사실이다. 우리나라의 경우 2008년 미국발 금융위기 당시에 서울 대부분의 구별 주택가격 지수는 크게 하락하지 않았다. 오히려 2012년 말까지 더욱 오른 곳도 많다. 아래 그림은 국민은행이 발표하는 주택매매가격지수의 2017년 12월 수준을 2015년 이전 고점과 비교한 것이다.



(보고서) 우리나라 주택담보대출의 연령대별 비중

(※ 금융연구원 자료 주요 내용)

■ 우리나라의 주택담보대출 총액 증가율은 2016년 이후 상승세가 다소 둔화되었지만 2017년 3분기 현재에도 약 9%의 높은 수준을 유지하고 있음.
  • 이와 같은 주택담보대출의 급격한 증가로 우리 경제가 외생적 충격에 취약해질 수 있다는 측면에서 많은 우려가 제기됨.

■ 코리아크레딧뷰로(이하 KCB)의 개인별 미시데이터를 이용하여 2008년부터 2016년까지 우리나라 주택담보대출의 연령대별 비중을 분석함.
  • KCB는 우리나라 대부분의 금융회사가 보관하는 차주정보를 이용하여 차주별로 신용을 평가함.
  • 따라서 KCB의 미시데이터는 기존의 서베이자료(survey data)에 비하여 차주정보, 특히 대출금액 등에 대한 측정오차(measurement error)가 적을 뿐 아니라, 거의 모든 차주의 대출정보를 담고 있다는 점에서 주택담보대출의 추이를 분석하는 데 적합하다고 볼 수 있음.
  • 분석대상 자료는 2008년부터 2016년까지 대출계좌를 보유했던 차주 중 3%를 무작위 추출한 샘플이기 때문에 동 기간 차주 정보에 대한 대표성이 있다고 볼 수 있음.

(보고서) 스웨덴 부동산회사 Fabege를 잘 봐야 하는 이유

(※ SK증권 보고서)

⊙ 부채 리스크가 높아진 하이난 항공의 회사채 금리, 물가 상방 압력을 높여줄 사우디의 OPS 등을 2018 년의 위험 관리 지표로 지목했다. 주기적으로 체크해야 할 위험관리 지표 중 하나로 스웨덴 부동산 회사인 Fabege를 추가로 제시한다.

⊙ 글로벌 증시도 최고치 수준이지만 부동산 역시 주식 못지 않은, 어쩌면 주식보다 더 많이 많이 올라 있는 자산이 되었다. 지난 자료를 통해 소득 대비 부동산 가격이 유독 가파르게 올라 있는 스웨덴, 영국, 캐나다, 뉴질랜드 부동산의 Peak-Out 위험이 높아져 있음을 지목했다. 실제로 위 4개국 부동산에 대한 경고음은 연일 높아지고 있는 상황이다.

⊙ 특히 스웨덴의 경우 2009 년 이후 전국 부동산 가격지수가 80% 가까이 상승했으며, 부동산 發 경기 침체 가능성을 근거로 스웨덴 크로나에 대한 매도 보고서가 최근 발간 되기도 했다.

⊙ Fabege는 스웨덴의 부동산 관련 기업으로 5년래 주가는 3배 이상 상승했지만 FCF 는 마이너스 상황이다. 어찌보면 작은 부동산 회사이지만 Fabege 주가를 스웨덴 부동산에 대한 위험을 반영하는 지표로 활용해봄 직하다.

⊙ 2008 년과 같이 부동산 發 세계 경기 침체가 일어날 가능성은 낮게 보지만, 일부 국가의 부동산 가격이 흔들리는 것은 위험자산에 대해 다시 한번 생각해 보게 만드는 요인인 만큼 계속해서 점검이 필요한 부분이다.




(참고) 주택가격, 주택 PIR 20년 국제 비교..한국 최하위 수준

주택 시장에 대한 중요한 지표 가운데 실질주택가격지수와 소득대비주택가격지수(PIR) 등 2가지 지표의 20년 추이를 선진7개국(G7) 및 OECD 평균과 비교한 자료를 그래프로 만들어 보았다. 두 개의 그래프는 모두 한국 주택가격이 선진국 및 OECD 평균과 비교해 가장 낮은 편에 속한다는 것을 나타낸다. 상세한 그림 설명은 생략한다. 다만, 주택가격지표는 비교를 위해 1997년을 100으로 통일시켰으며, PIR 지표는 표준화 기준이라는 것만 밝혀둔다.

물론 이렇게 그래프로 보여줘도 주택 시장을 어떻게 경제 논리로만 얘기할 수 있느냐며 이런 저런 주장과 신문기사, 서적 등을 내밀며 한국 시장이 갖는 "특수성"에 관심을 가질 것을 주장하는 목소리를 듣는 경우가 있다. 매달 월급을 한푼 쓰지 않고 모아도 서울에 아파트 하나 장만하려면 몇년이 걸리는 줄 아느냐? 내가 아는 사람은 대출 받아서 집을 샀다 팔았다 하면서 떼부자가 됐는데 이런 게 정상이냐? 열심히, 성실히 일하면 누구나 조그만 집 한칸 마련할 수 있어야 하는 것 아니냐? 정부가 정권을 재창출하기 위해 빚 내서 집 사는 것을 장려하는 바람에 금융위기에 빠지게 됐는데 잘못 된 것이 없다는 말이냐? 하는 등의 주장이다.

이런 주장에 대해서는 일일이 답할 능력이 없어 논하지 않기로 한다. 하지만 주택 시장을 논할 때 경제 논리 이외의 어떤 것에 기초해야 한다는 사고에는 동의할 수 없다. (관련 글: (斷想) 주택시장 논의를 대하는 한 가지 방법)


(참고) 어벤져스쿨 대표님의 금융 방면 페이스북 추천 사용자 목록

(※ 제 블로그 독자들 중 페이스북을 자주 이용하지 않는 분들을 위해 "ㅍㅍㅅㅅ"와 "어벤져스쿨"을 운영하는 이승환 대표님의 추천 목록을 공유합니다. 원래 포스팅 주소는 https://www.facebook.com/angryswan/posts/10214805940488882 입니다.)

<페이스북에서 팔로우하며 배울 수 있는 주식, 부동산 등 금융 방면 초고수들 50분 추천>
- 기준은 당연히 제 주변에 잘난 분들입니다. 어느 한 분 만만한 분이 없으리라 생각합니다.
한상경 : 미래에셋의 전성기, 상무로 역임하며 채권을 수 조 굴리신 엄청난 분입니다. 채권 스프레드를 활용한 투자법은 지금도 많은 현직자들에게 인사이트를 전해줍니다. 단순히 투자법만이 아닌, 개인 투자자로서의 자세까지 읽을 수 있습니다.
인터뷰: http://ppss.kr/archives/113753
한지영 : 취업 전부터 신문에 경제 칼럼을 실으며 이름을 알린 분입니다. 현재는 하림에서 원자재 투자 업무를 맡고 있으며, 블로그에 각종 해외 칼럼을 번역해 전달합니다. 또한 좋은 투자서들을 번역하여 책으로 전달하는 번역가이기도 합니다.
블로그: http://blog.naver.com/qlffl83
최근 역서 <밀레니얼 머니> https://goo.gl/miFUyP
오석태 (Suktae Oh) : 그냥 초굇수입니다. 서울대 경제학과를 전국 수석으로 입학하고, 그 엄청난 머리로 소시에테제네럴의 수석 이코노미스트로 있습니다. 각종 경제 분석 뿐 아니라, 정세, 교육 등을 서평을 통해 다양한 분야에 관해 인사이트를 던져 주십니다.
블로그: http://blog.naver.com/neolone

(보고서) 일본 부동산대출 총량규제 실패에서 얻는 교훈

(※ 자본시장연구원의 『일본 부동산대출 총량규제의 교훈과 시사점』 보고서 내용을 공유한다. 아래 설명 중 "우리보다 앞서 부동산 버블을 경험"한 일본이라는 표현이 나오는데, 이는 조심스럽지 못한 묘사다. 일본이 앞섰다면 한국도 따라간다는 뜻인지 확실치 않다. 하지만 확실한 것은 대출이라는 금융 관행은 고도로 복합적인 요인에 의해 영향을 받는다는 점이다. 그렇기 때문에 대출을 조절하겠다는 목표에 지나치게 집착해 무리한 정책을 펼 때는 큰 위험이 따른다고 할 수 있다. 부동산 시장이든 대출이든 그 원리를 이해하지 못한, 혹은 무시한 정책은 정책의 실패 자체가 문제가 아니라 경제 전체, 혹은 나라 전체를 어렵게 할 수 있다.)

한국경제의 최대 위험요인으로 가계부채가 거론되고 있다. 가계부채가 급증한 직접적인 이유는 주택담보대출과 전세자금대출 등 부동산관련 대출이 증가하였기 때문이다. 정부는 이에 대응하여 주택담보대출 규제를 강화하고 주택을 더 이상 투기수단으로 용납하지 않겠다는 강한 의지를 표명하고 있다. 그러나 주택가격 상승기대가 존재하는 한 주택구입이 늘어나고 주택가격 또한 상승할 것이다. 이런 기대 하에 가계부채를 축소하는 것은 쉽지 않다.

현재 가계부채의 문제점은 총량 수준과 증가 속도가 매우 높아서 한국경제의 소비와 성장을 제약하고 있다는 것이다. Ceccheti et al(2011)는 GDP대비 가계부채비율이 85%를 넘어서면 경제성장에 부정적인 영향을 미치기 시작한다고 분석하고 있는데, 한국은 지난해 GDP대비 가계부채비율이 92.8%로서 임계치를 상회하고 있다.김재칠 외(2017)도 같은 방법론을 사용하여 분석한 결과 최근 가계부채는 가계의 소비지출에 부정적인 영향을 주는 수준으로 나타났다.

(보고서) 글로벌 금융시장 100년의 경험이 주는 부동산 투자 Insight

(※ 키움증권에서 『글로벌 금융시장 100년의 경험이 주는 부동산 투자 Insight』라는 야심찬 제목의 슬라이드 자료를 발간했다. 저자가 산발적으로 연구ㆍ발표한 내용을 총정리한 것으로 부동산 시장과 관련된 중요한 자료가 될 것으로 보아 공유한다. 여기서는 요약 부분과 한국 시장 관련 부분만 소개하며, 슬라이드 전체는 맨 아래 링크를 클릭하면 구할 수 있다.)

▶ 글로벌 부동산시장에 대해 투자자들은 크게 네 가지의 의문을 지니고 있음
  • 1990년 이후 시작된 일본 부동산시장의 장기불황은 이례적 현상인가? 아니면 다른 나라에서도 일반적인가?
  • 각국 부동산시장의 동조화 흐름이 강화되고 있는가?
  • '부동산의 실질 투자수익률은 0%에 수렴한다'는 주장이 있는데, 사실인가?
  • 베이비 붐 세대의 은퇴가 부동산시장의 붕괴를 유발할 가능성은 없는가?

(스크랩) 현재 주택가격지표 조정 방향

(※ 페이스북 지인의 글을 공유한다.)


1. 전세 가격이 계속 오르는 이유가 뭘까? 월세로 돌리는 것이 전세보다 훨씬 유리하기 때문이다. 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 이자율을 전월세 전환율이라고 한다. 이것이 전세의 이득인 아파트 가격 상승률을 이기지 못하는 이상 집주인은 전세보다 월세를 선호한다.

(보고서) 8.2 부동산대책: 풍성한 수요억제책과 빈약한 공급확대 대책

(※ 정부가 8월2일 발표한 부동산 안정대책에 대한 하나금융투자 보고서. 이번 대책의 효과에 대한 견해가 다소 갈린 것 같다. 참고로 오늘 현재 전문가들은 단기 집값 억제 효과를 인정하는 것 같다. 아래 보고서 저자는 단기 효과도 의문시된다는 입장이다.)

8.2 부동산 안정대책 발표, 수요억제는 풍성 공급은 빈약

정부의 두 번째 부동산시장 대책인 8.2대책이 발표되었다. 정책의 주요 내용은 ①투기과열지구 및 투기지역의 지정 ②투기과열지구 및 투기지역 내 규제 강화 ③투기지구 주택담보대출 건수 제한 및 LTV/DTI 규제 강화 ④양도세 및 투기수요 조사 강화 ⑤청약제도 개편 등이 주된 골자다.

이외에 재건축초과이익환수제 시행(’18.1월), 재개발 시 공공임대비중 확대(현행 0~15%에서 서울 10~15% 등) 등이다. 수요와 공급 측면에서 볼 때 공급대책은 빈약했고 수요억제대책은 풍성했다. 서울의 주택부족은 초고밀도 정비사업 추진, 상업시설의 주거용도 변환, 초 대형 서울인접 택지공급 등 패러다임 쉬프트를 통해서 해소해 나가야 할 시점인데, 공급은 충분하다는 설득력 없는 주장이 지속된 것은 아쉬움이 남는다.

(참고) 실질 주택가격지수 및 PIR 장기 추이

오늘 정부가 부동산시장 안정 대책을 내놓았다. 역대급이라고도 하고 초강력 대책이라고도 한다. 내용은 워낙 복잡해서 정리하기도 힘들다. 아래 기사를 공유하는 것으로 내용 정리를 대체하려 한다. 다만, 최근 주택가격이 얼마나 빨리, 많이 올랐길래 저런 대책이 나왔는지 보기 위해 시계열 자료를 찾아보았다.

(KB국민은행 통계 자료를 바탕으로 정리한 전국 및 서울 지역의 가계가처분소득 대비 주택가격 비율(PIR) 추이를 나타내는 그림이다. 5분위 중 3분위 소득 기준으로 올해 3월까지 통계가 나왔다. 전국적으로 PIR는 꽤 높아져 있지만 서울 지역 PIR은 2011년 이전 수준에는 미치지 못하고 있는 모습이다. 다만, 국지적으로, 그리고 테마별로 일부 가격 상승이 과도하다고 보는 것이 정부의 입장인 것같다.)

(역시 KB국민은행의 월간 주택매매가격 지수를 바탕으로 실질 지수 추이를 구해본 것이다.)

인구고령화가 주택시장에 미치는 영향: 한국은행 보고서

(※ 한국은행의 『인구고령화가 주택시장에 미치는 영향』 요약 부분을 공유. 보고서 전문은 한국은행 홈페이지에서 구할 수 있음.)

요약:  저출산·기대수명 연장 등에 따른 인구고령화는 중장기적으로 ① 자가·전세·월세 등의 점유형태와 주거면적 ② 단독·연립·아파트 등 주택유형 ③ 거주·투자 등 보유목적 측면에서 주택시장에 커다란 구조 변화를 가져올 것으로 예상된다. 특히 우리나라는 인구고령화 진행속도가 주요국보다 빠른 데다 2020년부터 베이비붐 세대가 65세 이상 고령층에 대거 진입하면서 주택시장에 미치는 영향이 압축적으로 나타날 가능성이 크다. 먼저 주택 점유형태 및 주거면적 측면에서 보면, 일부 고령가구는 노후 생계비 마련이 충분하지 않은 상황에서 주택을 처분하여 소득을 보전할 필요가 있으며, 이는 청년가구의 자가수요 감소 등과 함께 주택수요 증가세를 둔화시키는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 또한 고령 1∼2인 가구가 늘어나고 은퇴 후 주택자산 유동화의 필요성이 커지면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택 및 아파트에 대한 수요가 늘어날 것으로 보인다. 한편 다주택 보유자를 중심으로 월세 임대를 통해 안정적 현금흐름을 추구할 유인이 높아진 가운데 청년가구의 꾸준한 임차수요 등으로 월세 중심의 임대차시장 변화 추세도 이어질 가능성이 크다. 이와 같은 인구고령화에 따른 주택시장 구조 변화가 주택시장의 수급불균형을 유발하지 않도록 중장기 주택수급 안정화 방안을 마련하는 한편 고령가구에 대한 수요 맞춤형 주택공급, 청년층·저소득층·빈곤노년층 등 주거약자를 위한 공공임대주택 확충, 빈집 활용 등 재고주택 관리 대책 등을 추진할 필요가 있다. 특히 베이비붐 세대를 중심으로 고령가구의 주택처분 등이 단기에 집중될 경우 주택가격 하락 압력으로 작용할 수 있다는 점에서, 주택연금 활성화, 은퇴가구의 보유주택 임대 전환 지원 등 고령층의 주택매도 압력을 완화시킬 수 있는 대책도 지속적으로 추진되어야 하겠다.

Ⅰ. 연구 배경

□ 가구주 연령 등 인구구조 요인은 중장기적으로 ①자가·전세·월세 등의 점유형태 및 주거면적 ②단독·연립·아파트 등의 주택유형 ③거주·투자 등 보유목적 측면에서 주택수요 변화의 핵심 요소로 작용

(보고서) 한국 가계, 자산 회복에 공격적으로 나설 것으로 예상

(※ 한국투자증권 보고서 내용 중 일부)

1. 한국의 가계자산, 주식으로 이동 중

한국은행이 발표한 2017년 1분기 자금순환 통계에 따르면 한국의 가계 및 비영리단체가보유한 금융자산은 3,444조원으로 2016년 4분기보다 1.6% 증가한 것으로 나타났다. 예금은 1,506조원으로 전기대비 24조원(+1.6% QoQ) 증가했고 연금보험도 18조원(+1.7% QoQ) 늘어났다. 반면 채권의 경우 6조원(-3.7% QoQ) 감소했으나 주식은 19조원(+3.0%) 증가한 것으로 나타났다.

이에 따라 올해 1분기 전체 가계금융자산에서 예금과 연금/보험이 차지하는 비중은 큰 변화가 없으나 주식의 경우 19.2%로 전기 18.9%보다 증가한 것은 눈에 뜨이는 변화다. 가계 금융자산에서 주식이 차지하는 비중은 2009년 3분기를 정점으로 하락하기 시작 2016년 4분기 18.9%까지 떨어진 후 올해 1분기 처음으로 소폭 상승한 것으로 나타났다. 한편 채권 비중은 4.6%로 전기 4.85%보다 낮아진 것으로 나타났다.

금융위기 이후 한국의 가계 금융자산에서 주식 비중은 지속적으로 하락한 대신 연금보험의 경우 2008년말 24.3%에서 현재 31.9%, 채권의 경우 같은 기간 3.7%에서 4.6%로 상승했다. 따라서 올해 1분기 주식비중이 증가하고 채권비중이 감소한 것은 의미 있는 변화라고 볼 수 있다.

이처럼 최근 들어 가계자산에서 주식비중이 증가한 것은 작년 하반기보다 양호한 국내경기 여건을 들 수 있다. 올해 상반기 수출이 주도하는 경기회복세가 나타나면서 경제 주체들의 심리 역시 회복되고 있는 것이 가장 큰 요인이다. 가계 소비자 심리 역시 올해 1분기 평균 94.8에서 2분기 평균 106.7로 큰 폭의 상승세를 나타냈다. 또한 미국이 상반기 2차례 금리를 인상하면서 채권자산에 대한 선호도가 떨어진 것도 하나의 이유가 될 수 있을 것이다. 즉 경기회복에 따른 위험자산 선호 현상이 회복되고 있다는 의미다.

(스크랩) 금리가 상승하면 부동산 시장 붕괴된다?

(※ 홍춘욱 님의 블로그 글 공유)

제 블로그에 들르시는 분들 중에 부동산에 대해, 특히 서울 부동산에 대해 혐오감을 가진 분들이 종종 있습니다. 이런 분들의 주장을 요약하면 다음과 같습니다.
최근 서울 수도권 부동산 가격 상승의 주된 원인은 저금리 때문이며, 저금리 기조가 사라지는 순간 버블이 녹아버릴 수 밖에 없다. 따라서 지금의 부동산시장 붐은 착시에 불과하니, 절대로 따라가면 안된다.
뭐.. 흥미로운 주장입니다. 그러나 이상의 주장은 거시경제학의 기본적 가정을 송두리채 부정하는 것입니다. 아래 식을 한번 보시죠.

명목금리 = 실질금리 + 인플레 기대심리

피셔 방정식으로 잘 알려진 위 식을 아래와 같이 변형해도 장기적으로는 큰 문제 없습니다.

명목금리 = 실질경제성장률 + 소비자물가 상승률

왜냐하면 실질경제성장률과 경제의 실질금리는 대체로 동행하는 경향이 있으며, 인플레 기대심리는 가장 최근의 인플레 수준에 영향을 받기 때문일 것입니다. 따라서 시장금리가 상승하는 것은 크게 보아 실질성장률 개선 가능성이 높아졌거나, 아니면 인플레 압력이 높아졌다는 신호로 볼 수 있습니다.

(참고) OECD의 새로운 주택 통계 데이터베이스

OECD의 『New OECD Affordable Housing Database』에 실린 주택 관련 통계 중 몇 가지를 후일 사용할 목적으로 저장. 첫째 그림은 인구 1000명당 주택수이고 둘째 그림은 연간 처분가능소득 대비 주거비 부담률인데 한국 통계가 포함된 것은 모기지 보유 자가거주자 기준 뿐이다.


☞ New OECD Affordable Housing Database: CLICK HERE












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(보고서) 한국 주택의 모든 것 – 수요/공급/가격

(※ 유안타증권 보고서 요약본이다. 보고서 전문은 맨 아래 링크를 클릭하면 볼 수 있다.)

1. 한국 주택시장의 특징

가계부채 문제가 한국경제의 화두로 떠오르면서 파생되고 있는 우려사항으로 주택시장의 부진 가능성을 제기하는 목소리가 높은 것이 사실이다. 따라서 실제로 주택가격이 어느 정도인지 판단하는 것이 중요하다. 경기동향으로 볼 때는 아직 더 상승할 여력이 있으나, 금리의 상승국면에서 부채 규모의 부담에 따른 침체 가능성도 제기되는 상황에서 냉정한 분석을 통한 주택시장 경기를 살펴 볼 필요가 있다.

한국의 주택시장의 구성으로 볼 때, 아파트의 비중은 전체의 약 48.6%를 차지하고 있으며, 단독주택은 22.3%, 다세대/연립주택은 29.1%를 차지하는 특징을 가진다. 그러나 서울만 볼 때, 서울을 기준으로 할 때, 단독주택은 9.7%에 불과하고, 아파트와 연립/다세대주택이 주거형태를 양분하는 것이 확인된다.

한편 전체 주택의 평균 연식은 22.2년 정도 수준인 것이 확인되고 있으며, 모든 주택을 통틀어서 30년 이상의 연식을 가진 주택의 비중도 전체의 26.64%를 차지하고 있다. 점유유형별로 보면, 약 60%의 가구가 자가에서 거주하고 있는데, 서울은 47.3%만이 자가에 거주하고 있으며, 전세의 비율은 전국 17.4%, 서울 30.3% 수준으로 형성되어 있다.

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