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(보고서) 국내 도심형 실버타운 현황 및 전망

(※ KB경영연구소가 발표한 『국내 도심형 실버타운 현황 및 전망』 보고서 가운데 주요 부분을 소개한다. 주택시장 대붕괴론이 제기될 때마다 나는 이에 대한 경계 필요성을 강조한 바 있다. 인구 고령화와 미래의 인구 감소 등 인구 구조 변화는 분명 주택시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 보인다. 또한 기존 개념의 주택 수요도 감소가 불가피할 것이다. 그러나 아래 소개한 내용을 포함해 주택시장에서도 다양한 구조적 변화를 동반한 신규 수요가 생겨날 수도 있다고 생각한다. 이 보고서 전문은 여기를 클릭하면 받아볼 수 있다.)

※ 국내 고령화 추이 및 거주환경

■ 고령화 및 고령계층의 자산구조

○ 국내 인구 중 65세 이상 고령자는 현재 약 598만명(2012년 기준)으로 총인구의 11.7%를 차지하고 있으며, 고령화 속도도 빠르게 진행 중
▷ 한국은 이미 고령화사회 단계로 향후 고령사회 진입에 6년, 초고령사회에 14년밖에 소요되지 않을 전망
○ 한편 가계의 자산구조를 살펴보면, 60~64세에 총자산이 최고치를 기록한 이후 연령대가 높아질수록 총자산 규모는 점차 축소되나 부채도 감소함에 따라 자산 건정성은 다소 양호한 수준으로 파악

■ 고령계층의 거주환경

○ 연령대가 높을수록 가구원수 축소 등으로 거주주택의 면적은 점차 축소되고 있으며, 자가거주율도 60대 후반을 기점으로 점차 감소하는 추세
▷ 거주면적은 50~60대에 평균 80㎡로 확대되나 연령대가 높을수록 점차 축소되며, 특히 80세이상의 경우 63.6㎡로 50~60대에 비해 21.4% 감소 
▷ 이는 고령기에 접어들수록 소득감소 등으로 주택을 처분하거나 자녀세대에게 증여, 의료 및 편의시설이 설치되어 있는 요양시설 등으로 이동하기 때문으로 파악
○ 국내 고령계층의 빠른 증가와 더불어 노인주거시설인 실버타운 등에 대한 니즈는 점차 확대되고 있으며 시설형태도 다양화되는 추세
▷ 국내 노인복지 관련시설은 약 7만여개에 달하는데, 이중 노인주거 관련시설은 약 416개 수준 
- 노인복지 관련시설은 주로 주거, 의료, 여가시설, 방문서비스 등이 있으며, 이중 노인주거 관련시설은 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택 등으로 구분 
▷ 고령계층을 위한 무료 양로시설을 제외한 모든 노인주거 복지시설을 실버타운의 범주에 포함시키는데, 국내 운영중인 실버타운은 23개소에 불과한 상황 
▷ 한편 최근 자녀세대와 독립거주를 희망하는 고령계층이 증가하고 있고, 특히 경제력을 갖춘 액티브 시니어세대3가 등장하면서 노인주거시설에 대한 다양한 니즈를 보이고 있는 상황 
▷ 이에 따라 과거 전원형 실버타운보다는 도심에 위치하고 의료 및 편의시설을 갖춘 도심형 실버타운에 대한 관심 및 수요가 점차 증가하는 추세

※ 도심형 실버타운 시장 전망

○ 국내 인구의 빠른 고령화와 더불어 평균수명도 증가하는 추세를 감안시, 향후 국내 고령계층을 대상으로 하는 주택산업은 점차 확대될 것으로 예상
▷ 국내 고령인구의 빠른 증가로 고령계층은 새로운 소비세대로 등장하는 추세, 특히 노후생활의 질적 서비스를 요구하는 계층이 증가하면서 이들의 수요에 맞춘 주택관련 산업도 성장할 것으로 기대  
- 국내 고령친화산업의 시장규모는 2010년 44조원, 2020년 148조원으로 증가할 것으로 추정되는 등 향후 관련산업의 확대 가능성은 클 것으로 예상 
○ 주요국의 사례에서도 나타나듯이 고령화가 진행될수록 공적지원의 한계에 봉착함에 따라 민간에 의해, 특히 대도시를 중심으로 실버타운이 등장하고 있는 상황
▷ 국내에서도 최근 경제력을 갖춘 액티브 시니어세대가 등장하면서, 이들 계층의 수요에 부합하는 도심형 실버타운에 대한 수요는 점차 증가할 것으로 예상  
- 액티브 시니어 세대는 오랜기간 동안 도시생활에 익숙하여 은퇴 이후에도 경제력을 바탕으로 소비 및 여가생활을 즐기는 성향을 감안시 도심형 실버타운에 대한 관심도 높은 편
○ 최근 들어 수도권을 중심으로 고령화가 빠르게 진행되고 있고 비수도권에 비해 상대적으로 높은 자산 수준을 감안한다면, 도심형 실버타운에 대한 수요 확대로 이어질 가능성 존재
▷ 비수도권에 비해 수도권의 고령자 비율은 여전히 낮으나, 고령화 진행속도는 2000년대 들어 수도권이 비수도권에 비해 더 빠른 것으로 나타남  
- 2000~2012년 동안 65세 이상 고령인구의 증감률을 살펴보면, 비수도권이 연평균 4% 증가한데 반해, 수도권은 6%씩 증가 
▷ 수도권에 거주하는 고령계층의 상당수는 비수도권에 비해 총자산 규모도 높은데다, 최근 경제력을 바탕으로 노후를 즐기고자 하는 수요가 점차 증가하면서 도심형 실버타운에 대한 수요는 점차 확대될 것으로 전망 
○ 다만 도심형 실버타운의 경우 초기 사업비와 운영비가 높은 편이며 수요층이 고령자, 특히 경제력을 갖춘 고령계층으로 다소 제한적인 상황
▷ 의료 및 편의시설 등이 위치한 도심지에 건립함에 따라 토지비 등 초기 사업비가 상당히 높고, 이는 향후 보증금 및 운영비 증가로 이어지는 상황  
▷ 또한 소유권자 및 실입주자 모두 60세 이상이어야 하며, 상대적으로 높은 보증금 및 생활비로 인해 수요 대상이 경제력을 갖춘 고령계층으로 다소 제한적 
▷ 한편 분양형 실버타운의 경우 일반 주택과 달리 고령계층이라는 실수요자 중심으로 거래가 형성됨에 따라 향후 매매에 어려움이 있을 수 있으며, 실버타운 운영주체도 안정적인 사업체인지 확인할 필요





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