2016-10-27

한국은행 부동산 관련 보고서에 비판적 반응들

지난 7월 한국은행이 경제전망 정기 수정 내용을 발표하는 자료에 포함시켰던 부동산 관련 보고서가 SNS 상에서 새삼 관심을 모으고 있다. 당시 보고서에서 한국은행의 결론은 다음과 같았다.


뭐 듣기에 다 좋은 얘기고 그럴 듯한 얘기인데 보고서에 등장한 주택수급 관련 내용이 우선 몇몇 전문가들로부터 비판을 받고 있다. 한국은행은 주로 한국의 인구 고령화 및 인구 증가율 변화를 기초로 일본의 과거 사례에 빗대어 다음과 같이 분석하고 있다.


하지만 주택수급을 전망하는 데 있어 인구라는 요인 하나만 가지고, 그것도 지금과 공통점보다는 차이점이 더 많은 과거의 일본 사례에 빗대어 분석하는 것이 문제가 많다는 지적이 나오고 있다.

실례로 네이버 블로거 "채훈우진아빠"님은 다음과 같이 문제를 지적하고 있다.
답답해서 한 말씀 적어봅니다. 한국은행에서 하고픈 이야기는 "다른 나라는 60세 넘어가면 부동산 소유 비중이 줄어드는데, 한국만 늘어나니 이거 잘못되었다"는 것이겠죠. 
그러나 한국 노인들이 다 바보가 아닌다음에야, 이런 행동을 취하는 데 다 이유가 있지 않겠습니까? 
"왜 한국 노인들이 60넘어서도 부동산을 안팔고, 아니 더 보유하려 드는가?"를 궁금해 하는 게 연구하는 사람의 기본적인 태도가 아닐까요? 
한국 베이비 붐세대(58년 개띠를 전후한 약 700만 명)가 은퇴연령에 도달했는데도 주택을 매입하는 가장 직접적인 이유는 '저금리' 때문입니다. 2006년 미국의 베이비 붐 세대가 은퇴할 때, 그리고 1990년 일본의 베이비 붐 세대가 은퇴할 때 시장금리가 얼마인지 아시나요? 
두 나라 모두 5~6% 였습니다. 반면 한국은 어떻죠? 
58년 개띠가 지금 58세이니, 본격적으로 은퇴를 준비할 타이밍인데.. 예금금리가 몇 퍼센트인가요? 1.25%로 한국은행이 내리지 않았나요? 
다른 나라 베이비 붐 세대들이야 60살 전후해서 보유한 부동산을 매각하고 이걸 5~6%대 예금으로 갈아타면 노후 문제 해결할 수 있었습니다. 
그렇지만 한국에서는 꿈같은 이야기입니다. 금리가 1.2%대로 떨어졌을 뿐만 아니라, 기대수명이 너무 가파르게 늘고 있기 때문입니다. (중략) 한국 사람들의 기대수명은 매 10년 마다 3년 이상 늘어나고 있습니다. 아마 이 기세로 가다가는 조만간 남자도 85세 이상의 기대여명을 기록할지도 모르겠습니다. 
문제는 '준비 안된 은퇴는 인생 막판의 괴로움'으로 연결된다는 겁니다. 
예상보다 더 오래살고, 당연히 투병기간도 길어진다는 것을 생각하면.. 은퇴연령 되었다고 바로 집 팔고 현금화해서 그 돈으로 이자 받고 또 원금 깨먹으면서 산다는 게 굉장히 위험한 일이 될 수 있다는 겁니다. 그 결과 한국의 50~60대는 '임대주택'에 눈을 돌리게 되었죠. 
특히 (중략) 외국인 등록인구가 연 10만 명 가까이 증가하는 상황에서 수도권 혹은 지방 핵심 도시에 임대사업을 하는 게 나쁜 선택은 아닐 것입니다. 물론, 임대수익률은 예전에 비해 많이 낮아졌습니다. 그러나 최근의 시장금리 하락 속도는 그보다 훨씬 가팔랐으니, 오히려 차입 이후의 수익률은 상승했다고도 볼 수 있겠습니다. 
상황이 이러한데도 35~54세 인구가 2012년부터 감소.. 운운하며 주택시장의 수요가 위축될 것이라고 이야기하는 것은 문제가 있다고 봅니다. 물론, 한국은행 입장에서 가계부채 문제가 걱정되니.. 이런 종류의 보고서가 나오는 것을 이해 못하는 바는 아닙니다. 다만, 부동산시장에 대해 비관적인 내용을 주장하고 싶다면 정말 부동산이 버블인지.. 더 나아가 지금 수급이 얼마나 망가졌는지를 정확하게 '근거'를 가지고 이야기해야 한다는 것입니다. 
인구절벽 같은 흘러간 클리셰를 가지고 이야기하면, 신뢰도가 뚝 떨어질 수 밖에 없으니까 말입니다. 1990년대 초반 버블 붕괴 이후 장기간 '고금리' 정책을 지속함으로써, 일본경제를 장기 불황의 구렁텅이로 몰아넣었던 일본 중앙은행(BoJ)의 전철을 다시 밟지 않으려면.. 한국은행은 지금 당장 바뀌어야 한다고 봅니다.
(출처: 한국은행 보고서에 대한 '반론'
또 페이스북에서 한 이코노미스트도 이 보고서에 대해 다음과 같이 언급했다.
[수상한 한은 보고서] 
한은에서 GDP 대비 건설투자가 높다는 보고서가 나왔네요. 뭐 판단이야 그럴 수 있습니다만 수도권의 교통상황이나 인구 만명당 주택 숫자를 고려하면 보고서가 현실과 거리가 멀다는 생각이 듭니다. 
보고서 내용만을 보면 (1) 중진국과 선진국을 1인당 GDP 3만 달러를 기준으로 나눈 것도 자의적일 뿐더러 (2) GNI도 실질이 아니라 명목으로 해 놓았습니다. (3) 건설자본스톡/GDP 비율을 구하고 비교대상을 G7국가로 한 것도 이상합니다. (4) 단위 면적당 철도나 도로 연장이 OECD 최고 수준이라고 했는데 단위 면적당 인구도 마찬가지로 OECD 최고 수준입니다. 대충 생각해도 도로연장이 길더라도 이용하는 사람이 많다면 도로는 모자라는 게 상식적입니다. 물론 SOC 투자 중에 비효율적인 부분이 많습니다. 항만이나 지방공항이 대표적입니다. 이런 네 가지 이유로 결론을 짜 맞추기 위해 자의적으로 통계를 이용했다는 합리적인 의심이 듭니다. 
주택시장 과열을 경고하고 싶었을테지만 그렇다고 직접적으로 말하기는 곤란한 사정은 이해합니다. 보고서가 어차피 한은 입장을 반영해서 나가는 것이죠. 그렇다고 중앙은행이 이러시면 곤란하죠.
우리 인간은 보통 자신과 친숙한 어떤 물건이나 분야에 대해서는 오히려 실제보다 더 잘 안다고 착각하기 쉽다. 주택시장이 대표적인 경우다. 텐트 생활을 하거나 노숙을 하지 않는 이상 우리는 누구나 주택에서 아침을 맞이한다. 그런 만큼 주택시장에 대해서는 누구나 아주 잘 알고 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 주택이란 단순히 면적만으로 비교할 수 있는 공산품이 아니다. 위치, 시기, 경제상황, 금융상황, 자재, 설계 등등 수많은 요인이 주택의 수급과 가격에 영향을 미친다. 주택시장과 관련해 본 블로그에 올렸던 글을 몇 편 소개한다.

(斷想) 한국 집값 싼가 비싼가? 반등하나 폭락하나?

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