지난달 말경 홍콩 법원이 헝다그룹 청산 명령을 내리면서 중국 부동산 위기에 대한 우려가 다시 제기되고 있다. 이와 관련해 유진투자증권에서 최근 중국 부동산 정책을 점검하는 자료를 발간했다. 이 자료(『中 부동산 위기 점검』)의 주요 내용을 소개한다.
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| (사진 출처: hindustantimes.com) |
1/29 홍콩법원에서 헝다그룹의 청산 명령이 내려지면서 다시 중국의 부동산 위기가 부각되었다. 청산 절차가 진행되면 헝다의 모든 사업이 중단되고 매각 가능한 자산을 모아 매각하고 채무를 상환하게 된다. 현재 헝다그룹의 자산 중 매각 가능한 자산은 헝다물업과 헝다자동차 정도가 있다. 다만 두 회사의 시장 가치는 30억 위안 미만에 불과해 헝다의 부채를 상환하기에는 역부족이다.
그 외 자산으로는 헝다의 부동산 사업이 있다. 그러나 헝다의 대부분의 부동산 사업은 본토에서 운영되고 있어 본토 법원의 허가 없이는 자산 압류가 어렵다. 또한 중국 본토에서는 시민 피해를 최소화하기 위해 부동산 인도 보장 정책을 추진하고 있어 헝다그룹의 청산은 천천히 장기적으로 진행될 것으로 전망된다.
부동산 위기가 다시 부각되자 중국 정부는 부동산 경기를 진정시키기 위한 조치를 취하고 있다. 1/26 주건부는 부동산 자금조달 협조 메커니즘 발표해 정상 경영을 하고 있거나, 담보물이 충분한 경우, 재무 건전성이 양호한 경우, 상환 원천이 보장되는 경우 등에 한해 프로젝트의 자금조달을 지원할 계획이다.
지원 대상은 부동산 ‘기업’에서 ‘프로젝트’로 변경되었다. 어떠한 회사라도 조건에 부합한다면 프로젝트를 추진하기 위한 자금조달을 지원해주는 것이다. 현재 지방정부의 심사를 통해 1차 화이트리스트를 구성하고 있으며 선정 기준은 아래와 같다.
1) 현재 시공 상태일 것, 중단 상태라면, 자금 조달 직후 바로 공사 재개가 가능하여 완공할 것, 2) 조달 한도에 상응하는 담보물 또는 담보가 있을 것, 3) 대출 자금 폐쇄 관리를 받을 것, 4) 계약금이 차용되지 않았거나 차용되었더라도 즉시 회수할 수 있을 것, 5) 자금 사용 계획과 완공 계획을 제정할 것.
위 기준은 국영기업, 민영기업 모두에 적용되며 금융기관의 대출 절차가 간소화되고 유동성 위기 또는 디폴트 위험이 있는 부동산 기업의 프로젝트의 자금조달이 보다 원활해질 전망이다. 다만 담보물에 대한 기준이 여전히 높기 때문에 민영기업 또는 사업성이 낮은 프로젝트의 자금조달은 여전히 어려울 수 있다.
수요측 부양 정책도 계속되고 있다. 1/27~1/30 광저우, 쑤저우, 상하이 지방정부는 부동산 구매제한정책을 조정했다. 광저우시는 구매제한 건축 면적 기준을 120㎡ 이상으로 조정했고 쑤저우시는 부동산 구매제한정책을 전면 해제했다. 대표적인 1선 도시인 상하이도 1/31부터 비(非) 상하이 시민 중 사회보험 또는 개인 소득세 납부를 5년 이상 한 경우 상하이 외환 이되 지역에서 1개의 주택을 구매할 수 있도록 조건을 완화했다. 정부의 경기 안정 노력이 지속됨에 따라 부동산 경기 부양 효과는 하반기부터 점차 나타날 것으로 기대된다.
