한국은행은 물가 안정을 통해 국민 경제의 건전한 발전에 이바지할 수 있도록 통화신용정책을 수립·집행하고 있으며, 정책을 수행함에 있어 금융안정에 유의하도록 한국은행법에 규정돼 있다. 이 법은 한국은행이 이러한 책무에 상응하는 설명 책임을 이행하도록 통화신용정책 수행상황에 대한 보고서를 연 2회 이상 작성하여 국회에 제출하도록 규정하고 있다.
이에 한국은행은 통화신용정책 결정 내용과 배경, 향후 통화정책 방향 등을 수록한 통화신용정책보고서를 연 2회 작성하여 국회에 제출하고 있다. 지난 주 한국은행은 2023년 11월 금융통화위원회 통화정책 방향 결정 회의 후부터 2024년 2월 통화정책 방향 결정 회의 시까지의 기간을 대상으로 작성한 통화신용정책보고서를 작성해 국회에 제출했다.
이번 보고서는 1) 통화신용정책 운영 여건, 2) 통화신용정책 운영, 그리고 3) 향후 통화신용정책 방향의 본문과 1) 금융통화위원회 주요 의결사항 및 2) 통화정책 방향에 대한 금융통화위원회의 주요 논의 내용을 수록한 부록으로 이루어져 있다.
이와 함께 한국은행은 각종 참고 자료를 첨부했는데, 본 블로그에서는 '미국 상업용부동산발 리스크와 과거 위기의 비교 및 시사점'이라는 부분을 소개한다. 한국도 지난 2008년 미국 부동산발 금융위기가 전 세계로 퍼지면서 큰 고통을 받은 바 있기에 최근 미국 상업용 부동산 시장 문제에 관심이 크다.
이번에도 또 세계 금융위기를 우려할 정도인지, 아니면 이번에는 어떤 면에서 다른지 등에 관한 견해를 정리한 것이어서 도움이 될 내용이다. 블로그 하단에는 한국은행 통화신용정책보고서, 보고서에 언급된 미국 연방준비제도와 유럽중앙은행 관련 보고서, 국제통화기금의 관련 블로그 글, 그리고 본 블로그에서 이미 소개했던 보고서 등 5건의 자료 링크를 공유한다.
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| (사진 출처: eurasiareview.com) |
미국 상업용부동산발 리스크와 과거 위기의 비교 및 시사점
최근 미국의 지역은행인 New York Community Bancorp(이하 NYCB)에 이어 일본 Aozora은행, 독일 Deutsche은행 및 Deutsche Pfandbrief은행, 스위스 Julius Baer은행 등 외국 은행도 상업용 부동산(이하 Commercial Real Estate; CRE) 대출과 관련된 손실 또는 추가 충당금 적립을 발표하였다.
이로 인해 작년 3월과 같이 미 지역은행 부실로 인한 시스템 위기 발생 가능성이 재부각되는 한편 일각에서는 글로벌 금융위기(이하 GFC)처럼 미국의 위기가 다른 나라로 파급(spillover)될 우려도 제기되었다. 이에 아래에서는 미 CRE 부문의 현황을 살펴보고, 과거 위기와의 비교를 통해 미 CRE발 리스크의 파급 가능성을 점검하였다.
미국의 CRE 부문 현황
미국 CRE 시장은 크게 사무실(Office, 비중 24%), 아파트(Multifamily, 24%), 소매점(Retail, 20%), 산업건물(주로 창고 및 병원, 24%), 숙박시설 등으로 구분되는데, 코로나19 이후 사무실을 중심으로 거래 부진이 지속되는 가운데 CRE 가격 역시 큰 폭의 하락세를 보이고 있다.
2023년 말 CRE 가격은 전년말 대비 5.9% 하락하였고, 2023년 3분기 거래금액 역시 820억 달러로 전년동기대비 54% 감소하였다. 이러한 변화는 그간의 지속적인 가격 상승에 따른 고평가 인식, 고금리에 따른 자금조달 비용 상승, 코로나19 이후 재택근무 확산 등의 영향으로 CRE 수요가 크게 감소한 데 기인한다.
특히 도심지역 사무실과 아파트 가격의 하락폭이 큰 것으로 나타났다. 사무실 가격은 2023년 말까지 16.1% 하락(전년말 대비)하였는데, 이 중 재택근무 확산의 영향을 가장 크게 받은 도심지역 사무실 가격의 하락폭은 29.2%에 달했다. 아파트 가격 역시 2021년부터 2022년 상반기까지 급등(31.3%)하였다가 이후 2023년 말까지 14.5% 하락하였다.
반면 창고 및 병원 등으로 이루어진 산업건물은 미국 경기가 예상을 상회하는 호조세를 보임에 따라 가격 변화가 크지 않았다.
미 은행의 대출자산 중 CRE 대출이 차지하는 비중은 은행 규모에 따라 큰 차이가 있다. 2023년 6월 말 현재 자산규모가 1천억 달러 이상인 은행의 경우 전체 대출에서 CRE 대출이 차지하는 비중이 12.8% 수준인 반면, 자산규모가 1천억 달러 미만인 은행의 CRE 대출 비중은 35% 내외에 달하고 있다.
이처럼 중소형은행의 CRE에 대한 익스포저가 크기 때문에 CRE 부진에 따라 동 은행들이 보유한 관련 대출이 부실화될 우려가 높은 상황이다.
한편 금년 은행 대출을 포함한 미 CRE 관련 부채의 만기도래 규모는 5,000억 달러를 상회하는 것으로 추산된다. 이런 상황에서 미 연준의 긴축기조가 지속될 경우 CRE 관련 부채의 상환(차환)에 문제가 발생할 가능성이 있다. 이미 2022년 이후 연준의 긴축기조가 지속되면서 은행의 CRE 대출 연체율은 상승세(2022년 3/4분기 0.64% → 2023년 3/4분기1.07%)를 보이는 상황이다.
미 CRE발 리스크와 과거 위기의 비교
① 미 CRE발 리스크와 GFC 및 2023년 미 SVB사태의 공통점
NYCB의 CRE 대출 부실로 촉발된 리스크, GFC, 2023년 미 SVB 사태는 공통적으로 고금리 충격이 주요한 발생원인이었다. 고금리 충격이 부동산 시장을 통해 금융기관 부실을 초래하였고, 위기 발생 이후 해외 금융기관들에서 유사한 문제가 불거졌다는 점에서 NYCB 사태와 GFC가 비슷한 양상을 보였다.
2023년 미 SVB 사태 역시 지역 기반 은행의 자산이 특정 상품(특히 국채)에 집중되어 있는 상황에서 고금리가 동 자산의 부실화를 초래했다는 점이 NYCB 사태와 유사한 측면이 있다.
② GFC와의 차이점
GFC 당시에는 주택담보대출을 구조화한 부채담보부증권(Collateralized Debt Obligation; CDO) 등 파생상품 발행이 폭발적으로 늘어난 상황에서 금융기관들이 동 상품에 대규모로 투자한 것이 위기 확산의 주요 원인으로 지적되었다.
복잡한 상품구조 등으로 신용평가사들도 위험 정도를 제대로 평가하지 못함에 따라 동 상품에 투자한 금융기관의 부실 규모와 이와 연계(interconnected)된 기관의 부실 정도를 정확히 파악하기 어려워 당국의 신속하고 효과적인 지원이 이루어지는 데 제약이 있었다.
이와 달리 GFC 이후 금융기관들이 CDO 등 구조화 파생상품 발행에 적극적으로 나서지 않으면서 CRE 대출이 대부분 단순 대출 또는 상업용부동산 저당증권(CMBS)의 형태로 실행되었으며, 그 결과 관련 리스크 평가가 상대적으로 용이하게 되었다. 아울러 GFC 이후 은행에 대한 규제가 크게 강화되면서 은행들의 자본 건전성이 개선된 점도 GFC와 금번 CRE발 리스크의 차이점으로 들 수 있다.
③ 2023년 미 SVB 사태와의 차이점
2023년 미 SVB 사태와 미 CRE발 리스크의 가장 큰 차이점은 전자의 경우 중소 지역은행들에 대한 예금인출 사태(bank-run)로 이어졌다는 점이다. 이는 SVB, Signature 은행의 예금 중 상당 부분(SVB의 경우 95%)이 예금보험의 보호를 받지 못하는 거액 예금자(스타트업 기업)로부터 조달된 데 주로 기인하였다.
반면 최근 문제가 된 NYCB의 경우 동 비율이 30%를 하회하고 있다. 또한 SVB 사태 당시 모든 예금자를 완전히 보호한 조치로 인해 이후로는 예금손실에 대한 우려가 크게 낮아졌다. 한편 통화정책 대응에 대한 시장의 기대에서도 차이점을 찾을 수 있다.
2023년 3월 당시 시장은 연준의 금리인하 여력을 낮게 평가하고 있었으며, 이에 따라 완화적 통화정책 대응에 대한 기대도 낮았다. 반면 인플레이션이 작년에 비해 크게 완화된 현 시점에서 시장은 CRE 대출의 부실이 은행시스템의 문제로 확산될 조짐이 보일 경우 연준이 신속하게 대응할 것으로 기대하고 있다.
평가 및 시사점
미 CRE 관련 이슈가 당분간 지속될 것으로 보이지만 동 문제가 시스템 리스크로 발전할 가능성은 낮은 것으로 판단된다. 이는 앞서 살펴본 바와 같이 과거 사례들에 비해 부실 규모가 크지 않고 금융기관과 당국의 대응능력도 개선되었기 때문이다. 또한 작년의 은행 위기를 극복한 경험을 고려할 때 시장 참가자나 예금자의 군집행동이 나타날 가능성도 크지 않아 보인다.
그럼에도 불구하고 국내 금융기관 및 연기금이 북미, 유럽 등 주요국의 상업용 부동산에 투자한 금액이 적지 않은 점을 고려할 때 CRE 관련 리스크에 대한 모니터링은 더욱 강화할 필요가 있다. 과거 경험을 돌이켜 볼 때, 리스크의 현실화는 언제나 예상치 못했던 경로로 나타났기 때문이다.
미 연준의 금융안정보고서(2023년 10월)에 따르면 시장참가자들은 CRE 관련 리스크를 가장 높은 순위의 리스크 요인 중 하나로 지적했으며, ECB 역시 금융안정보고서(2023년 11월)를 통해 금융여건이 악화되는 상황이 된다면 CRE 대출에서 발생하는 손실이 리스크 증폭 요인(amplifying factor)으로 작용할 수 있다고 평가한 바 있다.
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- 미국 연방준비제도 금융안정보고서(2023년 10월): Financial Stability Report
- 유럽중앙은행(ECB) 금융안정보고서(2023년 11월): Financial Stability Review
- 국제통화기금(IMF)의 관련 블로그 글(2024년 1월): US Commercial Real Estate Remains a Risk Despite Investor Hopes for Soft Landing
- (참고자료) 미국 상업용부동산(CRE) 부실 우려와 한국 금융사 관련 우려 정리
- (참고자료) 미국 지역은행 부실 악몽 떠올리게 한 NYCB 주가 폭락 전말
