(※ 한국금융연구원이 발간한 『임대차시장 월세화의 정책적 함의: 수익성 저하를 중심으로』라는 제목의 보고서를 소개한다. 부동산에 대한 글은 인구 문제에 대한 글과 함께 이 블로그 글 가운데 가장 뜨거운 관심을 끄는 주제다. 그것은 아마 "의·식·주"라는 표현에서도 알 수 있듯 우리나라에서는 충족되어야 하는 기본권으로 취급되기 때문일 것이다. 다만 부동산에 대한 국내 언론의 보도 태도는 만족스럽지 못하다.
주택, 나아가 부동산은 기본권에 관한 사항이면서 거시경제에 막대한 영향을 끼치는 존재다. 또한 자가 거주용 소유자와 다주택 소유자, 임차인과 임대인 등 바라보는 주체에 따라 인식도 서로 극렬한 차이를 보일 수 밖에 없다. 그런 만큼 언론이 이 문제를 보도할 때는 명백하게 누구 입장에서 어떤 대상으로 부동산 문제를 보도하는 것인지 전제를 분명히 밝히거나 암시할 필요가 있다. 주택 가격 상승이 좋은 것인지 나쁜 것인지 논의하자면 사실 끝이 없는 것이다.
월세에 대한 보도를 보다 보면 "집 없는 설움"이나 "서민의 고통"이라는 등의 표현을 보게 된다. 그러나 이 역시 주제를 명확히 할 필요가 있다. 모든 국민이 원하는 장소에 원하는 나이에 원하는 규모의 집을 소유할 수는 없는 노릇이다. 더구나 요즘은 주택 소유를 필수 사항으로 여기지 않는 사람들도 늘고 있다.
한 가지 우리나라 주택 정책에서 시급해 해결해야 할 일은 주택 임대·차 과정을 현재와 같이 임대인과 임차인을 부동산 중개업소가 중개하는 형태로 맡겨두는 것보다는 보다 기업화할 필요가 있다고 생각한다. 당국의 규제와 감독을 받는 기업이 임대 사업을 좀 더 표준화 된 절차를 통해 한다면 많은 문제가 해소되고 정책의 수립과 집행도 효율적으로 이루어질 수 있을 것이라고 생각한다.)
(▶ 이전 글 "(斷想) 한국 집값 싼가 비싼가? 반등하나 폭락하나?"도 참고 바람)
※ 임대차시장 월세화의 정책적 함의: 수익성 저하를 중심으로
■ 최근 주택시장 특징은 첫째, 매매가격 상승기대 저하와 이로 인한 전세가 상승세 지속, 둘째, 임대차시장의 월세화 및 전·월세 시장간 수익률 수렴현상의 가속화로 요약될 수 있음.
• 이러한 현상은 인구고령화와 저출산 등의 인구구조 변화와 더불어 주택시장의 구조적 변화로 인식되고 있는 상황임.
■ 특히 가장 관심의 초점이 되고 있는 임대차시장의 월세화 현상이 어떤 속도로 어느 정도 수준으로 진행될지의 판단은 향후 임대차시장 및 서민주거 관련 정부 정책방향과 관련하여 중요한 의미가 있음.
• 월세화 현상은 주택가격 상승 기대 하락과 저금리로 인한 수익확보수단으로서 전세금 인상보다는 일부라도 수익률이 높은 월세로 전환하려는 임대인이 증가하면서 전세의 (보증부)월세로의 전환이 활발히 진행된 데 따른 것임.
• 주택 임대차시장이 공급자 우위의 성격이 강하다는 측면에서 높은 전세가를 감당할 수 없는 서민계층은 물론, 감당할 수 있는 계층조차 (보증부)월세 선택이 강요되는 측면이 있으며, 이로 인해 임차인(세입자)의 전반적인 주거비용 상승과정이 진행되고 있는 것으로 보임.■ 통계청에 따르면, 우리나라 전체 가구의 절반에 가까운 가구(2010년 기준 45.9%)가 전월세 임차 형태로 살고 있으며, 이들 임차가구(세입자)의 80% 이상이 사업자 등록을 하지 않은 다주택 민간임대업자의 주택에 거주하고 있음.
• 이는 어떤 형태로든 다주택 민간임대업자들에게 충격이 발생하면 임차인(세입자)의 비용 상승으로 전가될 가능성이 높은 구조임을 의미함.■ 한편 국내 전체 임차가구의 점유형태를 보면, 1995년을 기점으로 전세비중 감소, 월세비중 증가 추세로 전환되었으며, 이러한 임대차시장의 월세화 과정은 주로 순수월세보다는 보증부월세 증가가 주도하고 있는 것으로 파악됨(<그림 1> 참조).
• 지역별로 보면, 수도권을 제외한 5대광역시와 기타지방은 모두 2010년에 이미 (보증부)월세 우위시장으로 전환된 상태이며, 월세비중이 증가세로 돌아선 이후 전세 우위시장에서 (보증부)월세 우위시장으로 전환되는 데 약 15~20년 정도가 걸린 것으로 조사됨.
• 서울을 비롯한 수도권은 1995년 이후 월세비중이 증가세로 전환되었지만 그 속도는 여타 지역보다 완만하게 지속되어, 아직까지 40% 중반대에 머물고 있음.■ 전세가 상승과 월세화가 진행되면서 월세수익률과 전세수익률 간의 격차가 꾸준히 축소(전세수익률 상승, 월세수익률 하락)되어 왔으나 아직도 격차가 벌어져 있는 바, 양 수익률 간의 격차는 지속적으로 줄어들 것으로 보임.
• 이론적으로만 보면, 임대차시장의 월세화 과정은 전세와 월세에서 발생하는 수익률(편익의 현재가치)이 같아지는, 이른바 무차익거래조건(no arbitrage condition)이 달성되는 순간까지 진행되어야 할 것임.
• 전·월세시장 간의 수익률 간극 메우기 과정으로 진행되는 임대차시장의 월세화 현상은 수도권을 중심으로 당분간 지속될 것으로 보임.■ 한편 임대차시장의 수익률이 통상적인 세후 총수익률의 최소기준2)을 하회하고 있을 가능성이 높아, 적정수준의 주택가격 상승이 전제되지 않으면 암묵적 손실*이 불가피한 상황으로 판단됨.
• 2013년 6월 현재 주택가격 변동을 고려하지 않은 수도권 주택 임대업자의 (세전) 운용수익률은 전세가 2.5%, 월세가 4.4% 수준임.
• 관련세금 및 유지비 등을 추가로 고려한다면 임대사업자의 실제 수익률은 더욱 낮은 것으로 보이며, 특히 전세임대의 경우에는 수익률이 이미 마이너스일 가능성도 있음.
* 예를 들어 임대업자가 LTV 60%로 주택담보대출을 받아 10억원의 주택을 매입해 주택가격 대비 60%의 전세보증금을 받고 임대를 준 후 이를 대출 상환에 활용한 경우, 연 2% 이상의 주택가격 상승이 전제되지 않는 한 무조건 손실을 볼 수밖에 없는 구조임.■ 따라서 한계수익 선상에 있는 시장 상황을 고려하면 최근 임대수입(특히 전세 간주임대료)에 대한 과세방안은 과잉과세의 성격이 있으며, 임대차시장 안정의 전제조건인 임대주택 공급 활성화에도 부정적 영향을 줄 가능성이 높음.
• 더욱이 전세보증금은 소득이라기보다는 세입자에게 빌린 무이자 차입금의 성격이 강하고, 이를 은행에 맡겨 받는 이자소득에 대해 이미 세금이 부과되고 있어 보증금을 임대료로 환산해 과세하는 것은 이중과세의 성격이 짙음.■ 따라서 임대물량의 안정적인 공급 확대를 위해서는 다주택 민간임대업자에 대해 유인부합적인 정책접근이 필요할 것으로 판단됨.
• 무엇보다 다주택자에 대한 인식 전환이 필수적이며, 다주택 민간임대업자의 긍정적 역할을 제한하고 있는 각종 차별적·징벌적 과세를 포함한 조세제도의 정비가 필수적임.
• 또한 임대사업자의 적정 수익률 확보 차원에서 임대사업자 등록에 따른 충격을 완화하기 위한 전향적인 금융적 지원이 필요해 보임.
