※ 월세 중심으로 임대시장이 빠르게 재편되면서 정부에서 기업형 임대주택 시장 육성에 박차
● 금융위기 이후 주택가격상승률이 크게 둔화되고 저금리 기조가 이어지면서 주택 임대시장에서 월세 비중이 빠르게 증가
╺ 주택시장 내 월세 비중은 2012년 21.9%에서 2014년 23.9%로 빠르게 증가하며 전세 비중을 초월
● 2013년 이후 정부에서는 월세 시장, 특히 기업형 주택임대시장의 확대를 위해 다양한 제도적 기반을 마련
╺ 주택도시기금(舊국민주택기금, 운용자산 약 100조원)을 임대주택사업에 출자 및 투융자할 수 있도록 하고 민간 금융기관과 투자협약을 체결함으로써 임대주택 개발사업 재원조달 가능성 제고
╺ 주택임대관리업 도입, 임대료지급보증 상품 확대, 월세 세액공제 확대 등 임대주택 관리운영에 필요한 인프라도 확충
※ 기업형 임대주택 사업자에 대한 포괄적 지원을 담은 정책을 정부부처 합동으로 발표
● 지난 월 일 국토교통부 기획재정부 행정자치부 1 13 , , , 합동으로 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’ 발표
╺ 기간, 유형(건설/매입)에 따라 구분되어 있는 민간 임대사업자를 기간(4년/8년)에 따라 구분하고 기업형 임대사업자(8년 이상 임대, 300호 건설 또는 100호 매입 이상)를 신설
● 특히 신설되는 기업형 임대사업자에 대해서는 임대주택 관련 규제를 축소하고 택지지원, 자금지원, 세제지원, 인프라 구축 등을 통해 포괄적인 인센티브를 부여할 계획
● 1월초 주택도시기금법 제정으로 주택도시기금에 의한 임대주택 자금지원이 가능해진데 이어 1월말에는 ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률’ 제정안을 국회에 제출
● 기업형 임대주택 용지로 올해 즉시 착공 가능한 LH 보유토지(24개 블록 1만호 규모)를 1월말 공개하는 등 법안 제정 외 필요한 지원조치들도 신속하게 추진해 나갈 계획
※ 리츠를 중심으로 민간의 기업형 임대주택 사업 참여를 유도
● 정부에서는 민간 사업자가 선호하는 리츠 방식 기업형 임대주택사업의 경우 공공임대리츠는 1.6만호, 민간임대리츠는 1만호를 2015년에 공급할 계획
╺ 현재 공공임대리츠 3개 지구 1.2만호, 민간임대리츠 3개 지구 0.1만호 기 추진
● 임대주택리츠 사업 지원을 위해 현재 4000억원(공공임대리츠 3400억원, 민간임대리츠 600억원) 규모인 주택도시기금 예산도 증액할 계획
╺ 현재 예산이 소진되는 4월경 공공임대리츠 4400억원, 민간임대리츠 5600억원으로 증액
※ 업계에서도 건설업체 및 일부 투자기관 중심으로 기업형 임대주택 사업을 추진
● 대림산업 월초 주택임대사업팀 신설 대우건설 (1 ), 등 일부 건설업체에서 공사물량 확보, 미분양 소진 등을 위해 기업형 임대주택 사업 참여를 적극 추진
╺ 2014년 기업구조조정리츠를 설립해 미분양 물건을 소진했던 대림산업은 지난 1월 인천 도화지구(1,960가구) 기업형 임대주택사업의 우선협상대상자로 선정
╺ 대우건설, 코오롱건설, 롯데자산개발 등 주택임대관리업체로 기등록한 건설업체는 물론 삼성물산, GS건설 등 대형 건설사, 호반건설, SK D&D 등 자체 개발역량을 보유한 중견 건설업체도 사업 참여 여부를 검토중
● KT에서는 자회사인 KT Estate(개발), KT AMC(리츠 설립 및 운영), KD Living(임대주택 관리) 등을 활용하여 보유 전화국 용지를 임대주택으로 개발하는 방안을 추진중
● 국내외 금융기관에서도 기업형 임대주택사업에 참여하고 있으며 투자를 검토하는 기관이 점차 확산되는 추세
╺ 홍콩 Gaw Capital이 주도하는 동자동 오피스텔 개발사업은 KB부동산신탁에서 설립한 민간제안임대리츠 형태로 추진, 한편 국민연금을 비롯한 국내외 연기금도 구체적 참여사업을 모색 중
※ 금융권의 사업 참여 여부가 기업형 임대주택 사업 확대의 관건
● 기업형 임대주택 사업의 확산을 위해서는 현재 주택도시기금이 주로 담당하고 있는 지분투자에 민간 금융기관의 참여를 확대하는 것이 관건
╺ 향후 3년간 매년 1만호(2015년 물량) 규모 민간제안사업 추진시 필요한 지분투자액 1.2조원(=1만호×호당2억원×지분투자비율 20%×3년) vs. 국토부 현재 확보예산 600억원(5600억으로 증액 추진)
● 현재 민간 금융기관은 대출(Loan) 위주로 사업에 참여하고 있으나, 향후 리츠 우선주 등 비교적 투자안정성이 높은 지분투자 방식이 점차 확대될 것으로 예상
※ 기업형 임대주택 시장이 일반화된 일본에서는 대규모 임대주택 투자펀드가 출현
● 일본에서는 전체 임대주택 (2013년 기준 1,445만호)의 80%를 전문기관이 위탁관리하고 있을 정도로 기업형 임대주택 시장이 일반화
╺ 1위 업체인 Daito Kentaku(大東建託)는 2014년말 기준 88.5만호의 임대주택을 위탁관리
● 9개의 임대주택 전용 리츠는 1.8조엔(약 16조원)에 이르는 8.4만호의 임대주택을 보유하고 있으며, 최대 규모인 Advance Residence(ADR)는 3.9조원 규모의 자산(1.9만호)을 보유
╺ 대체로 부동산개발업 및 부동산서비스업체에서 자산관리회사를 설립해 리츠를 운영하나 Japan Rental Housing Investment(JRH)는 美 투자기관인 Oaktree(지분 98%)가 BTMU(1%), SMTB(1%) 등 일본 은행과 공동으로 설립한 자산관리회사에서 운영
※ 日 은행권에서도 여신･지분투자, 브로커리지, 리츠･사모펀드 운영 등 다양한 방식으로 참여
● 임대주택 리츠를 직접 보유한 은행은 없으나 SMTB에서는 부동산 일반에 투자하는 리츠 및 사모펀드를 통해 투자자금 일부를 임대주택에 투자
╺ 리츠 자산의 10%, 사모펀드 자산의 3% 가량을 임대주택에 투자
● SMTB는 은행 국내 총 여신의 4.9%를 임대주택이 포함된 상업용부동산에, 2.6%를 리츠 운영자금에 대출하고 있으며 자회사를 통해 주택 거래중개 업무도 수행
■ 향후 기업형 임대주택사업을 발판으로 국내 리츠 및 임대주택 투자시장이 확대될 경우에 대비해 국내 은행에서도 해당 부문의 금융서비스를 강화하는 방안을 검토할 필요
