2015-06-06

(스크랩) 최근 부동산 시장 관련 방대한 글 총정리

(※ 최근 부동산 시장 상황 및 전망에 대한 논의와 블로그 글, 그리고 언론사 기사 등을 잘 정리한 네이버 아이디 shire01님의 블로그 글을 소개한다.)

부동산이 다시 뜨거워지고 있습니다. 향후 추세에 대해 인구 절벽에 의한 추세적 하락이냐 아니냐 논란이 많습니다. 과연 어찌 될 지 누가 알겠습니까만은 생각해볼 요소들은 한번 추려보기나 하자 해서 정리한 자료입니다.

주로 다른 블로그와 언론 기사들을 요약 정리하고 출처를 밝혔습니다. 같은 고민을 하시는 분들께 도움이 되면 좋겠군요...

1. 인구전망 그렇게 암담한가?
가) http://choonsik.blogspot.kr/2015/01/blog-post_60.html
① 인구전망 자체가 쉽지 않은 작업이며 여러 변수가 있어 상당 수준의 변화 가능성을 내포하고 있음
- 합계 출산율 등 정책을 잘 쓰면 올라갈 수 있으며, 이민자들이 늘어나는 등(국제순이동=플러스) 긍정적인 요소도 있음
② 즉 인구가 감소하니 부동산은 필패다라고 하는 논리에는 주의할 필요

나) http://choonsik.blogspot.kr/2015/03/blog-post_21.html#more
① 소득이 늘면 1인당 주거면적도 느는 경향 (우리라나도 그럴 것, 유럽과 비교시 최하위 수준)
② 투자(투기)목적보다는 주거목적으로 주택거래하는 경향으로 전환  거래량은 늘지만 가격은 급등하지 않는 현상

2. PIR관점에서 한국이 OECD 국가중 가장 저평가
가) http://blog.naver.com/hong8706/220047757360
나) 그러나 PRR(임대료 대비 주택가격 비율) 관점에서는 중위 또는 중하위수준
① 여러가지 통계적 차이들로 인해 PIR을 국가별로 수평비교하기엔 곤란하며 시계열적으로 한 나라안에서 역사적 관점에서 비교하는 것이 유의미
- 현재 한국은 역사적 평균대비 -40% 수준이며 이 것이 24개 OECD 국가 중 일본 다음으로 낮은 수준임
- 2013년 PIR은 1986-2013년 평균과 비교시 아파트기준으로는 -28% 낮은 것으로 나타남 (80년대말 PIR이 상상초월할 정도로 높았기 때문)
- 이것이 향후 주택가격 상승 가능성을 의미하는 것은 아님
- PIR이 상승하려면 소득 외의 추가 소득 즉 부채가 필요
- 현재 3-4%의 저축률 고려시 금융자산의 축적을 통한 가격 상승은 불가
- 결론적으로 이미 부채수준이 높고 가계저축률이 떨어졌기 때문에 과거와 같은 급등 가능성은 낮다.
- 반론 : PIR이 정체된다고 해도 P는 I만큼은 오른다
② 우리나라의 경우 전세제도로 인해 PRR 해석시 유의할 필요 있음
- 매매가격이 점차 안정화되면서 전세제도는 점차 사라질 것(전세는 매매가격의 지속적 상승을 전제로 할 때면 지속가능함)
- 신규 다주택 보유 욕구가 저하되면서 전세주택의 추가 공급이 둔화될 것인데 이 경우 매매가격이 안정화됨에도 불구하고 전세가격은 오를 수 있다. 그러나 장기적으로는 전세가 월세로 전환되면서 전세는 사라질 것이다. – 서민층의 주거비는 오히려 상승하여 주거 불안정성이 높아질 수 있다
③ 전세대출 < 월세이율 이므로 사람들은 대출받아 전세로 간다…

3. 주택 구매 수요 얼마나 존재하나?
가) http://blog.naver.com/hong8706/220011411324
나) 집살 여력이 있는 가구수 (2014년 5월 기준)
① 전국 570만 가구 (전체 = 약 1800만 가구) = 약 1/3, 2012년 대비 9% 증가
- 무주택가구 144만(전체가구수중 8%) + 유주택가구 425만(전체 가구중 23%)
② 지역별 구분
- 수도권에서 집살 여력이 있는 가구 = 196만(전년대비 10% 증가)
- 지방에서 집살 여력이 있는 가구 = 372만 (전년 대비 8% 증가)
③ 집살 여력이 있는 가구 중 56%가 집을 살 의향이 있음 (12년대비 6% 상승)
- 무주택이면서 집살 여력이 있는 가구(144만)중 68%가 집살 의향 있음
④ 집사길 꺼리는 이유 : 부동산가격 불확실성(49%)>금융투자선호(24%) 등

4. 집값 불안하지만 실수요자는 사라 (건대 조주현교수)
가) http://land.naver.com/news/expertColumnView.nhn?artcl_seq=5805
나) 집값 폭락론의 근거
① 인구구조론 : 반론 : 인구구조적 측면에서는 주택의 양적 측면보다는 질적 측면에서의 불일치를 야기할 가능성이 크다. 일본의 경우 공가율이 13%를 상회하지만 매년 90만가구가 신축되고 있음. 인구감소와 고령화를 충분히 고려해야 하지만 소형가구 증가추세와 고령가구의 주택조절 지연 등으로 수요가 획기적으로 감소하지는 않으리라는 반론도 만만찮음 또 이를 예상한 주택의 수요와 공급의 조절도 같이 이루어질 것으로 보기 때문에 인구구조 변화가 갑자기 주택시장에 영향을 주지는 않을 것이다.
② 저성장 국면 : 큰 영향을 미침. 고용불안정, 소득 정체 등이 수요 총량을 위축시킬 것
③ 공급 과다(2015년에만 40만가구) : 가장 주목해야 할 부분으로 특히 사업성이 떨어지는 지역은 조심해야함 다만 전반적인 폭락으로 간다는 것은 지나친 확대해석일 수 있음
다) 대안
① 실거주자는 구입시기를 가늠할 필요가 있나? 추세적으로는 하향추세임은 불가피할 것이나 실거주는 큰 문제 없다
② 전세가격이 지속 상승하면 깡통전세의 우려가 있음
집값이 폭락할 경우 저금리 대출안고 집을 산사람보다 높은 전세가율에 전세 들어간 사람이 가장 위험할 수 있음. 반전세의 경우도 월세 부담이 높은 편임  차라리 융자를 통해 구매하는 것이 바람직. 금리 기조를 볼 때 현재가 가장 좋은 시점(최저 금리 수준이기에, 고정금리로)
라) 참고
① 거주용이 아닌 투자용은 괜찮을 것 – 일본의 경우 주택가격이 하락할 때도 임대가는 크게 하락하지 않았다.
② 우리나라 주택공급율은 가격이 1%p 오를때마다 2.56%p늘어났음 – 주택공급의 주기적 과소/과다 문제가 발생하는 원인(각기 다른 편차의 파동을 그린다는 의미 불균형이 늘 발생할 수 밖에 없음)
③ 일본은 아베의 엔저정책 이후 도쿄 아파트지수가 13년 1월이후 14년 9월까지 약 10% 정도 상승함

5. 생산가능인구가 줄어도 가구수는 계속 증가- 주택가격은 당분간 지속 상승 (쥬라기)
가) http://bbs.moneta.co.kr/nbbs/bbs.mpax.qry.screen?p_bbs_id=N10256&p_message_id=15568823
나) http://bbs.moneta.co.kr/nbbs/bbs.normalm.qry.screen?
p_bbs_id=N10256&p_action=qry&p_message_id=18648342&service=stock&top=3&sub=1&depth=2&menu=menu_invest&wlog_pax=C_InvestSihang
다) 인구 최정점은 20130년 (또는 2020년대 어느 해) - 2018년이 아님
라) 2010년 전체 가구수는 1736만, 주택수는 1338만호 = 주택확보율은 80%
① 1736만 중 43%인 750만은 전세나 월세
② 연 35만호 순증 가정시 가구수=주택수가 되는 해는 2030년이 넘어야함
③ 2020년까지는 주택 가격 상승
마) 전세가격 상승은 매매가격 상승을 불러온다.. 수급이 1차적 원인
바) 내년(2016년) 서울 입주물량 90년 이후 최저
① 1만 7천 vs 2015 2만/2008년 5만/14년 3만 7천
② 그러나 경기도는 입주물량 증가 – 2016년 7만 1천 vs 2015년 6만 4천
- 서울에서의 전세희망자가 경기도로 이전하는 사례 증가할 것
③ 2015년 전국 입주 물량 = 24만
- 수도권 9만 6천/지방 14만 3천 (수도권 2%, 지방 10% 전년대비 감소)
- 서울 1만9천/경기6만 5천
http://blog.naver.com/gaajur/220316160105
사) 반론 : 쥬라기는 워낙에 강세론자, 가구수가 증가하지만 이는 구매력이 부족한 20대 청년이나 노인층 위주의 증가가 원인일 것이며 이들이 주력 주택상품군의 구매층은 아닐 것임 – 즉 단순 수치로는 주택수가 여전히 부족하겠지만 10여평대 원룸이나 오피스텔, 다세대 등을 중심으로 수요가 증가할 것이므로 20-30평형대 아파트의 수요가 지속 증가한다고 해석하기에는 무리가 있다고 봐야하지 않을까

6. (보고서) 한국 부동산이 일본처럼 되지 않을 수도 있는 이유
가) http://choonsik.blogspot.kr/2015/05/blog-post_20.html
나) 부동산 가격이 꼭 인구를 따라가는 것은 아니다
① 이미 저성장 국면에 진입했다고 평가받는 유럽 부동산의 상승세가 생각보다 가파르게 오랫동안 지속. 특히 일본과 이탈리아의 생산가능인구 비중은 비슷한 추세로 움직였지만, 일본과 이탈리아의 부동산 가격은 거의 반대로 움직였다.
② 프랑스, 독일, 영국, 이탈리아는 인구 감소에도 부동산 가격은 올라갔다
다) 냉정하게, 한국 부동산은 그리 비싸지 않다

7. 주택가격을 결정짓는 다양한 요소들
가) http://blog.naver.com/hong8706/memo/220366314021
나) 인플레 수준에 맞추어 주택건축가격도 오른다. 토지가격도 마찬가지다
다) 즉, 주택이 감가상각되어야 하기 때문에 가격이 필연적으로 떨어진다고 하지만 인플레 수준에 맞추어 주택을 짓는 연관 비용-토지, 건축가격도 오르기 때문에 떨어진다고만 할 수는 없다.

8. 박원갑 ‘부동산 미래쇼크 중’
가) 인구는 부동산시장에서 수요의 총량을 의미한다. 그래서 인구는 중장기 부동산 시장을 분석하고 예상하는 데 가장 중요한 기초 자료다. 인구는 항해 선박을 인도하는 등대처럼 부동산 시장의 향후 방향을 제시한다. 그 인구의 흐름을 읽어야 변화무쌍하게 움직이는 부동산의 큰 흐름도 읽을 수 있다.
나) 다만 확대 해석은 곤란하다. 이는 인구와 집값의 단순 상관관계를 통계수치로 따져본 것에 불과하므로 다른 요인을 배제한 채 '인구증가->집값 상승'이라는 인과관계로 곧바로 해석하는 것은 논리적 비약이 될 수 있다. (P.161~162)
다) 성인인구 이외에도 소득, 상대 가격, 이자율도 총 주택 수요를 결정하는 중요한 요소라고 했다. 또 주택 가격전망에 대한 신뢰도를 높이기 위해서는 수요변수 이외에도 신규주택 공급변수도 포함 시켜야 한다고 비판했다. (P.164~165)
라) 최근 전라북도는 인구가 줄었음에도 불구하고 집값이 많이 올랐는데, 이는 인구만으로 시장을 전망할 때 심각한 오류에 빠질 수 있음을 시사한다. 통계청에 따르면 전북의 추계인구는 2004~2009년까지 5년간 6.4% 줄었다. 하지만 이 기간 주택가격은 16.1% 올랐다. 이는 같은 기간 전남, 경남, 경북 주택가격 상승률에 비해 2배 이상 높은 수준이다. (P.169)
마) 대체로 주택 소유자들은 집을 팔 때 대출금을 상환하고 새집 장만 밑천으로 활용할 정도의 충분한 가격을 받기를 원한다. 하지만 주택가격이 하락하면 이러한 생각을 실행으로 옮길 수 없다(순자산의 제약). 그래서 매입가 이하로 집값이 내려가더라도 매물을 싸게 내놓으려고 하지 않는다. 이러한 이유로 가격 하락기에는 거래가 줄어들게 마련이다. 하지만 공포상태가 되면 상황이 달라진다. 더 큰 손해를 보기 전에 매도해서 손실을 최소화하려는 방어 심리가 발동한다. 투매 물건이 나오는 것도 이러한 경향 때문이다. 실제로 2008년 금융위기 당시 급매물로 나온 강남권 아파트 중 상당수가 대출을 잔뜩 끼고 투자했던 소유자가 매입 가격 이하로 떨어지자 급히 손절매한 물건들이었다. 이럴 때는 한시라도 빨리 팔기 위해‘하한가’로 내놓지만 사려는 사람이 없다. 수요자들은 집값이 더 떨어질 것으로 보고 프리미엄을 지불하지 않으려고 하기 때문이다. 부동산 불패 신화가 붕괴되는 순간이다. 311-312
바) 인구분석에서 범하기 쉬운 오류는 가까운 미래와 먼 미래를 혼동하는 것이다
사) 변동성에 대처하는 처방전
① 조급함을 버린다
② 저가매입
③ 자기 자본의 비중을 최대한 높인다
④ 스스로 시장의 변동성을 흡수할 수 있는 마음의 버퍼필요
아) 고령사회에서 도심은 부가가치 생산의 원천공간이자 중심공간을 뜻한다. 도심의 중요성이 커지면서 '도심 회귀시대'를 넘어 '도심 몰입 시대'가 올 것이다. 부동산 자산만큼은 도심에 둬야 인구 쇼크에 따른 손실을 최소화 할 수 있다.
자) 가계의 자산구성은 '부동산 자산 대 금융자산' 방식이 아니라 '안전자산 대 위험자산'으로 분류할 필요가 있다.
차) 변동성이 큰 시장에서는 안전추구형 투자자가 최종승자가 된다.

9. 일본 부동산 폭락시 아파트가격 하락의 수준
가) http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2012071716528049050&ERV2
나) 하지만 1991년 이후 일본 부동산가격 대폭락을 나타내는 지표를 자세히 살펴보면 토지가격이라는 사실을 알 수 있다. 주택·아파트가격은 그 정도까지 하락하지 않았다. 일본 부동산가격 폭등은 1983년 도쿄 도심 오피스와 상업용지에서 시작해 1991년 3·4분기까지 9년간이나 이어졌다.
특히 1986년부터 1991년까지 불과 5년 동안 6대 도시 평균 지가는 3.07배나 올랐다. 그랬던 땅값이 1991년을 정점으로 추락하기 시작해 일본 국토교통성에 따르면 지방의 땅값은 1992년부터 18년 연속 하락했다. 2010년 공시지가 기준 상업용지 가격은 1991년 버블 당시의 4분의 1 수
준에 불과하다.  
다) 반면 일본 전국 아파트 평균 분양가는 다른 양상을 보였다. 일본 부동산경제연구소에 따르면 전국 아파트 분양가는 1987년 2784만엔에서 계속 올라 1991년 4488만엔으로 정점을 찍었고, 2005년에는 3492만엔으로 하락했다. 이후 2008년에 3901만엔까지 회복됐으나 2009년에는 3802만엔으로 다시 떨어졌다.  
라) 아파트가격은 1991년 버블 정점 당시 분양가의 84.7% 수준이었다. 일본인들이 아파트를 구입할 때 토지가격처럼 대폭락 수준에서 살 수 있었던 것은 아니었다는 얘기다. 일본에서 도쿄 주택지의 토지가격 지수와 일본 수도권에서 신축맨션(아파트)의 가격을 연도별로 보면 고점을 기록한 이후 토지가격 하락률에 비해 아파트가격 하락률이 상대적으로 적다는 사실이 확인된다(일본 국토교통성 자료).

10. 디플레이션의 조짐이 심화되고 있다. 부동산 탈출의 마지막 기회?
가) http://blog.naver.com/erniekim12/220320762294
나) 소득은 늘지 않고 구매력이 떨어지기 때문이다.
① 부가가치 있는 곳에 투자되지 않고 부가가치가 가계에 스며들지 않으니 소득이 늘지 않고 그러니 소비가 늘지 않고 기업 실적은 더욱 악화되고…
② 자산가치라도 올려서 경기를 살려보자는 것이 요즘 정부의 정책 방향
③ 금리가 천정부지일 때는 현금을 채권과 같은 자산으로 바꾸고, 금리가 바닥을 치는 시기에는 자산을 현금으로 바꾸는 것이 기회일 수 있다.
다) 지금이 부동산에서 빠져나올 기회일 수 있다는 의미 (실수요자를 의미하는 것이라고 보기엔 좀 그렇고 대출이 많아 고생하는 부동산의 케이스에 대한 이야기로 한정해서 볼 수도 있음. 아님 둘 다 일수도….)

11. 박종훈의 대담한 경제 : 정부 부동산 정책은 폰지 사기극
가) http://news.kbs.co.kr/news/NewsView.do?SEARCH_NEWS_CODE=2995810
나) 한국의 토지자산가치는 GDP의 4.1배
① 미국은 1.2배, 일본은 2.4배, 네덜란드 1.6배, 호주 2.5배
다) 한국의 GDP대비 순자산 비율은 7.7배
① 일본은 6.4, 캐나다는 3.5
라) 수요가 사라진 부동산에 미래는 없다. 그 동안 부동산가치 상승은 생산가능인구가 계속 증가했기 때문에 가능했으나 – 소득은 정체되고 인구구조는 변화하니 부동산 가격이 하락
마) 청년들이 빚을 내서 집을 사도록 유도하는 정부 정책은 일종의 폰지 사기극이며 언젠간 그 종말이 드러날 수 밖에 없다. 소득을 올리는 정책이 진정한 부동산 대책이다. 내 임기중에만 무사히 넘어가면 된다는 생각이 이러한 정책을 유지하게하는 원인이다.

12. 중국발 금융위기가 필히 출현한다 - 김영익
가) http://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2015050515424168124&cp=money
나) IMF – 미 금리인상시 유동성이 경색되며 또다른 금융위기 발생 가능성 경고
① 신용융자 잔액이 가파르게 증가하여 추후 위험 발생 가능성 높아짐
② 영원히 지속될 수 없는 것은 영원히 지속하지 않고, 불균형은 언제나 시장의 힘에 의해 균형으로 복귀한다"
③ 중국이 과잉투자 문제로 시달리면서 기업과 은행이 부실해지고 이를 처리하는 과정에서 해외에 투자한 자금 일부를 환수할 수밖에 없다"며 "이는 달러가치 하락을 통해 미국 경제에 심각한 타격을 주고, 달러 중심의 글로벌 통화체제를 바꿀 만큼 전 세계 금융시장에 큰 충격을 줄 것
④ 위기는 기회라며 변화에 대응하면서 돈을 벌 수 있는 방법을 조언했다. 김 교수는 "금리는 계속 떨어질 것이기 때문에 글로벌 금융시장이 불안해질 2016~2017년에 장기 국채를 사고 주식투자는 차별화된 종목을 위주로 하면서 배당형펀드에 가입
⑤ "위기가 오면 부동산과 주식 등 각종 자산이 싸지기 때문에 이를 살 수 있는 돈이 필요하다"며 "빚은 최대한 줄이고 유동자금을 많이 확보해둬야 한다

13. KDI "집값 2~3년뒤 급락"…인구 변화로 수요 부족
가) http://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=141795
나) 우리나라는 부양비 역수가 대략 2016년까지 높은 수준(2.7)을 유지하지만, 2017년부터 가파른 기울기로 눈에 띄게 하락한다. 15~64세의 생산가능인구가 2017년부터 감소세로 돌아서는 탓이다. 2018년에는 65세 이상 인구 비율이 14%를 넘어 고령사회에 진입한다. 일본을 그대로 따라가고 있는 인구구조 변화가 주택시장에도 영향을 미칠 수밖에 없다고 송 연구위원은 분석했다.
다) 그는 "최근 거래량과 주택가격 등의 각종 지표가 개선되고 있지만, 이는 큰 그림의 하락추세 중 작은 사이클에 불과하다"며 "주택시장이 아래로 향하고 있다는 점은 분명한 사실"이라고 말했다. 아울러 송 연구위원은 주택 공급량이 과잉쪽으로 흐르고 있다고 지적했다. 올해 전국 아파트 분양은 사상 최대인 40만가구에 달할 것으로 예상되는데, 이는 적정 수준으로 평가되는 30~33만가구보다 20~30%나 많다. 송 연구위원은 "작년 상대적으로 많은 분양물량이 나왔는데, 준공시점인 내년말부터는 주택가격이 본격적으로 조정될 것"이라며 "특히 올해 쏟아진 물량때문에 2017년 이후에는 큰 폭으로 가격이 빠질 수밖에 없다"고 내다봤다.

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