《8.25 가계부채대책 발표와 시사점》
■ 정부의 ‘현상 평가’가 ‘대응방안’만큼 중요하다.
정부는 ‘적절한 수준의 공급’을 강조하고 있다.
정부의 정책은 항상 ‘현상’ ‘상황판단’ ‘대응방안’의 기본 골자를 갖는다. 주택시장에서 ‘현상’은 1) 기존주택시장(재고주택)의 매매가격과 거래량을, 2) 주택공급(신규주택)에서는 선행지표인 인허가, 동행인 분양과 준공, 그리고 분양 중 청약시장 동향을 별도로 뽑았다. 기존주택시장과 신규공급 시장에 대한 평가를 하고(기존주택시장은 적정, 신규주택공급은 적정이상의 공급과잉), 이에 대한 해법을 제시하는 방식이다. 이를 요약하면 아래 그림이다.
■ 신규택지 공급감소의 의미와 정부의 지난 대책 재정리
현 정부의 부동산 대책은 수급 측면에서는 ‘공급억제 VS 수요촉진’, 택지 측면에서는 ‘구도심 활성화 VS 신규택지시장 비활성화’, 분양과 임대에서는 ‘분양공급 감소 VS 임대공급 확대’로 요약된다. 2013년 4.1 부동산 대책으로 현 정부의 주택정책은 일종의 ‘가이드라인’이 제시되었고 위의 2가지 정책방향성이 지속해서 유지되었다. 임대주택 공급확대는 2015년 이후 ‘시장정상화’를 배경으로 추가로 채택된 것이지만, 현 정부의 주택정책의 핵심 골자는 위 3가지 사항이 지속되느냐 마느냐의 여부라 할 것이다.
정부 부동산 대책의 시작은 ‘13년 주택시장 동향이 시작이었다. 당시 매수대신 임대를 선택하는 실수요층이 가격상승의 기대감이 없고, 공급이 많다는 판단을 하였던 관계로 정부는 ’13.4.1 대책을 통해 일종의 가이드라인을 제시한다. 이는 ‘공급억제 VS 수요촉진’이라는 첫번째 원칙이었고, 택지 측면에서는 ‘구도심 중심 VS 신규택지 비활성화’라는 두번째 내용을 모두 포함한 것이었다. 그리고 2014년에는 구도심 재정비 활성을 위해 9.1 부동산 대책을 발표하며, 이 때 신도시 공급중단과 택지개발촉진법 폐지결의하고, 재건축 연한을 기존 40년에서 30년으로 단축시키며 1980년대 후반에 준공된 전국의 아파트들을 대상으로 재건축 연한을 짧게는 1년, 길게는 10년 단축시키며 정비시장을 활성화 한다.
이후 2015년 들어 매매가격이 상승하고 거래시장이 회복하는 ‘시장정상화’가 이뤄졌지만, 이후에도 임대료는 장기상승세를 이어간다. 이에 정부가 내놓은 대책은 ‘임대주택 부족에 의해 임대료 상승이 지속하니, 임대주택 공급을 확대한다는 것’이었고, 확대의 주체를 ‘민간개인’에서 ‘민간기업’으로 전환하기에 이른다. 이런 대책들이 ’15.12.29일 통과된 민간임대주택에 관한 특별법의 핵심 내용이었다.
이러한 대책의 연속성 측면에서 8.25 가계부채대책은 7.22 가계부채대책과 달리 위 3가지 주택공급의 큰 원칙을 그대로 답습하고 있다는 판단이다. 이는 ‘시장정상화’에 기여하는 것으로 현재 주택시장의 동향이 장래에도 지속할 것이라는 기대를 낳게 한다.
■ 택지공급 감소의 스케일
정부가 발표하는 신규택지 공급 단위가 ㎢인 관계로 이번 대책에서는 친절히 6.9㎢은 12.9만호용이고, 4.0㎢으로 줄인 공급은 7.5만호 용임을 부수적으로 설명하였다. 2013년 정부의 제2차 중장기 주택종합계획(2013~2022년의 10년간 주택수요공급과 택지공급량을 결정하는 기본계획)에 의하면 신규주택 수요는 연평균 39만±5.7만호였고, 이에 매년 소요되는 신규택지가 57㎢이고 이 중 공공택지가 30㎢이라는 해제가 붙어있다. 서울의 면적이 605.2㎢이고, 서울의 인구천명당 주택수가 360.4만(2014년말 기준)이므로 약 36만호/60㎢이라고 판단하면 가장 속편할 것이다. 따라서, 연평균 39만호를 위해서 필요한 면적인 57㎢도 손쉽게 이해할 수 있는 스케일이 된다.
금번 대책을 통해 정부의 신규공공택지 공급량이 기존 6.9㎢에서 4.0㎢으로 감소하였다. 6.9㎢ 역시 ‘15년 주택공급량 15.4㎢대비 현저히 감소한 물량인데 여기에서 추가로 더 감소한 것이다. 따라서, 4.0㎢은 오로지 7.5만호 신규주택수요에 대응가능한 물량이므로, 정부의 연평균 수요조사 39만호만 인정한다 하더라도, 32만호 이상의 구도심 재생사업과 면적이 매년 필요하다는 결론에 이른다.
■ 정부는 어떤 그림을 그리고 있을까?
재건축/재개발 시장은 앞으로 얼마나 열리게 될 것인가는 이에, 주택수급을 고려했을 시 가장 중요한 질문 중 하나가 될 것이다. 먼저, 우리나라 신규주택공급(공동주택)에서 재개발/재건축이 차지하는 비중은 2000년 이후 누적으로 502만 아파트 중 총 94만 아파트로 전체의 18.7%에 해당한다. 가장 비중이 낮았던 해는 2013년의 11.4%이고 가장 비중이 높은 해는 2005년의 27.0%다. 최근 이러한 비중은 빠르게 확대되어 전체 주택공급시장의 13.7%(2015년)에서 22.9%(2016년)으로 급격히 변하며 재개발/재건축이 주택시장의 변화를 이끌어내는 주체가 되고 있다.
때문에 정부의 재건축/재개발 중심의 구도심 재생 사업은 주목해야 한다. 그런데, 이러한 맥락속에서 불과, 2014년 전국의 재개발/재건축 물량이 3.9만호였음을 참고할 필요가 있다. 2013년에도 3.2만호에 그쳐 대단히 미미했다. 다르게 보자면, 재정비사업에 대한 전국적인 확대분위기가 있던 2015년에도 7.5만호였다. 올해는 사상최대 재개발/재건축 시장이 열려서 11만호 수준까지 올라가고 있다. 그런데 32만호의 구도심 재생을 도대체 어떻게 할 수 있게 될까?
■ 앞으로 어떻게 될까?
앞으로 국내 주택시장은 어떤 변화를 갖게 될 까? 현재의 추세대로 미래에도 신규택지 공급 감소에 의한 영향으로, 구도심 재생사업은 현재보다 더 전방위적으로 확대 될 가능성이 높다고 생각한다.
그런데 정비사업에는 크게 4가지 형태의 모델이 존재한다. 기반시설이 양호한 주택지역을 대단위로 정비하는 주택재건축, 기반시설이 불량한 주택지역을 대단위로 정비하는 주택재개발, 상업지역 시설을 새롭게 대단위로 정비하는 도시환경정비사업, 마지막으로 소규모 주택을 정비하는 가로주택사업이다.
이 중 주택재개발과 주택재건축을 활성화 시킬 대책은 이미 발표를 했다. 주택재건축은 재건축 연한 감축과 함께 뉴스테이를 접목시키고 있고, 주택재개발은 뉴스테이가 확실히 시장을 재편하고 있는 상태다. 도시환경정비사업의 경우에는 상업지역을 총괄하는 형태의 정비사업이므로 복잡한 형태이긴 하나 주택정비사업과 연계한 지역에서 활성화 중이다. 아직 정비사업 모델 중 가장 진척도가 낮은 사업이 ‘미니재건축’으로 불리는 가로주택사업 정비다. 정부는 가로주택정비사업 활성화를 위해서 올 2월 이미 ‘소규모 재정비 특례법(가칭)’을 제정 예고했고, 이를 통해 기 활성화 중인 주택재건축, 주택재개발, 도시환경정비사업에 이어 빈칸없이 꼼꼼하게 정비사업을 활성화 시킬 목적에 있다고 보여진다.
하나금융투자는 장래 가로주택정비사업에 대한 대대적인 지원책이 법률 시행과 함께 나올 것이라고 판단한다. 특히 이런 가로주택정비사업은 ‘자기관리형 기업형임대주택’과 연계할 시 대단한 시장 파괴력을 갖을 것으로 판단하고 있다. 관련해서 향후 조사분석할 수 있도록 하겠다. 대한민국은 이제 정비사업 천국이 되어가고 있다.
■ 정부 부동산 정책에 대한 하나금융투자의 판단과 결론
‘13년부터 시작되어 온 현 정부의 부동산 대책에 대한 하나금융투자의 평가는 다음과 같다.
1) 정부는 ‘13년부터 시작된 주택정책 방향을 일관적으로 준수하고 있다고 판단된다. 정부정책의 방향이 ‘구도심재생’에 있고, 장래 더욱 확대될 것이 예상되는만큼 최근 서울을 중심으로 한 주택가격차별화 추세는 지속될 것으로 판단된다.
2) 특히, 도시정비사업에 대한 종합적이고 다각적인 접근으로, 소규모재정비 특례법(가칭)을 제정하는 등 누락되는 부분 없이 종합대책을 끌고 감에 따라, 구도심 활성화가 더욱 가속화 될 것으로 판단된다.
3) 신규주택공급에서 공공택지의 감소로 장래 총 공급시장의 80%를 차지하는 일반분양이 현저히 감소할 가능성이 높다. 반대로 정비사업 비중은 현재의 18%수준을 넘어 장래 전체 공급의 40%이상이 될 것이다.
4) 미래 주택수요에 대한 인식변화(분양보다 임대)와 국내 주택시장의 구조적 모순(임대를 위해서는 분양을 늘려야 하는)해소를 위해 기업형 임대주택을 도입해서 정비사업을 활성화하고, 수급여건을 우호적으로 바꿔놓음에 따라 주택시장에 우호적 가격요건이 형성되고 있다.
5) 장기적으로 신규택지공급감소와 신규주택공급감소는 동의어이므로, 단순 도급중심의 건설사를 탈피해서, 구도심 중심의 정비사업 및 미래 주택수요의 라이프스타일에 맞는 서비스업으로의 진화가 필요한 시점이고, 부동산의 관리/유통 등 후방 밸류체인에 주목할 시점이다.
6) 이를 종합하여 현대산업, 한국자산신탁/한국토지신탁을 매수 추천한다. 현대산업은 주택가격 상승기에 ‘자체 공급물량 확대’를 통해 차별적 이익이 가능할 것이고, 신탁사들은 정비시장 진출을 통해 신규성장동력을 확보하게 될 것이다.
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