(보고서) 장기금리 상승시 일본 부동산 투자시장 급락 가능

(※ 금융연구원 보고서 내용. 보고서 원제는 『일본 부동산 투자시장의 현황과 금리인상에 따른 영향 분석』. 결론 부분에서 보고서는 일본 장기금리 상승시 부동산 가격이 1년내 10% 가량 하락할 압력이 있다고 하고 있다. 보고서 앞부분에서 지적하듯 이는 일본 부동산 가격이 심하게 제로금리 정책에 의존해 있기 때문이다. 즉 단순한 금리 인하 차원을 넘어 제로 금리 및 마이너스 금리 정책의 장기 지속에 의해 부동산가격이 오른 측면을 주시할 필요가 있다.)

<배경> 일본의 부동산 경기가 점차 회복되는 추세를 보이면서 J-REIT 및 사모펀드 등 이른바 부동산 간접투자가 확대되고 있음. 이는 국내 및 해외로부터의 투자자금의 유입과 정부의 초저금리 유지에 기인함. 부동산투자 기대수익률이 금리에 민감하게 반응하는 점을 고려하면 현재 인위적으로 낮게 책정되어 있는 초저금리의 향방에 귀추가 주목됨. 본고에서는 일본 부동산 투자시장의 현황을 살펴보고 금리인상이 부동산 투자시장에 미치는 영향을 살펴봄.

1. (일본 부동산 투자시장의 현황) J-REIT 및 사모펀드를 통한 부동산 투자시장으로의 자금유입이 증가하면서 대도시를 중심으로 상업 지가 등의 가격 상승이 나타남.

• 현재 일본 부동산 투자시장은 J-REIT 및 사모펀드 RMBS, CMBS 등으로 구성되어 있고 그 규모는 미국에 이어 세계 제 2위로, 특히 J-REIT 및 사모펀드에 대한 자금유입이 증가하고 있음.
• J-REIT는 일본의 부동산 투자신탁을 지칭하는 용어로, 주식 등을 발행해 투자가로부터 모집한 자금으로 부동산을 구입한 뒤 해당 부동산에서 발생하는 임대수입 및 매각을 통해 발생하는 이익금을 투자가에게 분배하는 형식으로 운용됨.
• 2016년 3월 국토교통성은 J-REIT 및 사모펀드의 자산규모를 2020년까지 현재의 약 2배 이상인 30조 엔으로 확대할 계획임을 밝혔는데, 이는 부동산 투자시장의 질적 향상을 추구함과 동시에 자산디플레로부터의 탈피를 도모하기 위함임.
• J-REIT는 2001년 9월 2개 종목, 시가총액 2,600억 엔으로 시작하여 2016년 6월 말에는 54개 종목, 시가총액 14.8조 엔으로 확대됨. 한편, 1998년부터 등장한 사모펀드의 시가총액은 2016년 6월 말 현재 13.9조 엔으로 전년 대비 6,600억 엔 증가함.
• 부동산 투자시장의 주요 투자대상은 과거 오피스 빌딩 중심에서 현재는 상업시설 및 주택(맨션), 호텔, 물류시설, 고령자 시설 등으로 다양해짐. 투자지역도 전국적으로 확대되는 가운데 특히, 대규모 투자자금이 대도시의 상업용 부동산에 집중되어 그 가격이 대폭 상승함.
• 특히 상업 지가 상승률은 2016년 4월 기준 0.9%로 4년 만에 하락세가 멈추고 상승하였는데 주로 3대 도시권(동경, 오사카, 나고야)과 지방 중핵도시(삿포로시, 센다이시, 히로시마시, 후쿠오카시)의 상업 지가 상승폭이 크게 확대된 데 기인함. 3대 도시권의 상업 지가는 작년 대비 0.9% 상승하였고 지방 중핵도시의 상업지가는 작년 대비 3.0%로 대폭 상승함.
• 오피스 임대는 2016년 6월 기준으로 동경, 오사카 등 주요 대도시의 오피스 공실률이 작년 대비 각각 0.97%, 2.06% 하락한 가운데 오피스 임대료는 대도시권 내에서도 도심지역(치요다구, 주오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구)과 신축빌딩 위주로 상승함.

2. (장기금리)의 상승이 부동산 투자시장에 미치는 영향) 장기금리 상승 시기는 아직 미정이나 향후 장기금리가 상승할 경우 임플라이드 캡레이트(IMPLIED CAP RATE)가 4.27%로 상승하고 부동산 가격은 10.1% 하락할 것으로 예상됨.

• 캡레이트(CAP RATE)는 총수익에서 필요경비를 차감한 순영업수익(NOI)을 부동산 가격으로 나누어 산출하며 투자 금액에 대한 수익환원율을 의미함. 임플라이드 캡레이트는 산출방식에 있어 순영업수익을 자본시장에서의 기업가치(부동산투자시장의 투자가가 평가하는 부동산 가격)로 나누어 그 비율을 환산함.
• 일본부동산연구소는 저금리 기조에 오피스 매입 경쟁이 치열해짐에 따라 동경도심에 위치한 오피스 빌딩의 투자가 확대되고 있으나, 투자 기대수익률은 2016년 4월 기준 3.70%로 역대 최저 수준이라고 발표함. 이는 시장의 불확실성으로 향후 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 다소 하락하였음을 의미함.
• 장기금리가 상승할 경우 2016년 7월 말을 기준으로 10년 만기 국채이율은 1년 만에 일본은행의 마이너스금리 발표 전 수준인 약 0.2%대로 회귀할 것으로 예상됨. 이에 따라 시장에서 예상하는 향후 금리상승 시나리오는 2016년 7월 말 시점부터 한달에 0.11%, 3개월에 0.20%, 6개월에 0.28%, 1년에 0.40%가 될 것임.
• 임플라이드 캡레이트는 장기금리와 유의한 정(正)의 상관관계를 보이고 있어 국채이자율이 상승하면 임플라이드 캡레이트 또한 상승함. 2016년 7월 말 현재 임플라이드 캡레이트는 3.84%였으나 1개월 후에는 3.96%, 3개월 후에는 4.06%, 6개월 후에는 4.15%, 1년 후에는 4.27%로 지속적인 상승이 예상되는데 이는 부동산 가격이 1년간 10.1% 하락하게 됨을 의미함.

3. 닛세이기초연구소 사쿠마 마코토(佐久間誠)는 아베노믹스의 금융정책을 통한 초저금리의 유지가 침체된 일본 부동산 투자시장의 활성화를 견인해 왔다고 지적하였는데, 이는 반대로 부동산 투자시장이 금리 등 외부요인에 쉽게 영향을 받는다는 점에서 취약한 환경임을 시사함. 그러나 향후 장기금리가 상승할 경우 부동산가격이 급락할 수도 있음을 유의할 필요가 있다고 지적함.



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