<배경> 일본의 부동산 경기가 점차 회복되는 추세를 보이면서 J-REIT 및 사모펀드 등 이른바 부동산 간접투자가 확대되고 있음. 이는 국내 및 해외로부터의 투자자금의 유입과 정부의 초저금리 유지에 기인함. 부동산투자 기대수익률이 금리에 민감하게 반응하는 점을 고려하면 현재 인위적으로 낮게 책정되어 있는 초저금리의 향방에 귀추가 주목됨. 본고에서는 일본 부동산 투자시장의 현황을 살펴보고 금리인상이 부동산 투자시장에 미치는 영향을 살펴봄.
1. (일본 부동산 투자시장의 현황) J-REIT 및 사모펀드를 통한 부동산 투자시장으로의 자금유입이 증가하면서 대도시를 중심으로 상업 지가 등의 가격 상승이 나타남.
- 현재 일본 부동산 투자시장은 J-REIT 및 사모펀드 RMBS, CMBS 등으로 구성되어 있고 그 규모는 미국에 이어 세계 제 2위로, 특히 J-REIT 및 사모펀드에 대한 자금유입이 증가하고 있음.
- J-REIT는 일본의 부동산 투자신탁을 지칭하는 용어로, 주식 등을 발행해 투자가로부터 모집한 자금으로 부동산을 구입한 뒤 해당 부동산에서 발생하는 임대수입 및 매각을 통해 발생하는 이익금을 투자가에게 분배하는 형식으로 운용됨.
- 2016년 3월 국토교통성은 J-REIT 및 사모펀드의 자산규모를 2020년까지 현재의 약 2배 이상인 30조 엔으로 확대할 계획임을 밝혔는데, 이는 부동산 투자시장의 질적 향상을 추구함과 동시에 자산디플레로부터의 탈피를 도모하기 위함임.
- J-REIT는 2001년 9월 2개 종목, 시가총액 2,600억 엔으로 시작하여 2016년 6월 말에는 54개 종목, 시가총액 14.8조 엔으로 확대됨. 한편, 1998년부터 등장한 사모펀드의 시가총액은 2016년 6월 말 현재 13.9조 엔으로 전년 대비 6,600억 엔 증가함.
- 부동산 투자시장의 주요 투자대상은 과거 오피스 빌딩 중심에서 현재는 상업시설 및 주택(맨션), 호텔, 물류시설, 고령자 시설 등으로 다양해짐. 투자지역도 전국적으로 확대되는 가운데 특히, 대규모 투자자금이 대도시의 상업용 부동산에 집중되어 그 가격이 대폭 상승함.
- 특히 상업 지가 상승률은 2016년 4월 기준 0.9%로 4년 만에 하락세가 멈추고 상승하였는데 주로 3대 도시권(동경, 오사카, 나고야)과 지방 중핵도시(삿포로시, 센다이시, 히로시마시, 후쿠오카시)의 상업 지가 상승폭이 크게 확대된 데 기인함. 3대 도시권의 상업 지가는 작년 대비 0.9% 상승하였고 지방 중핵도시의 상업지가는 작년 대비 3.0%로 대폭 상승함.
- 오피스 임대는 2016년 6월 기준으로 동경, 오사카 등 주요 대도시의 오피스 공실률이 작년 대비 각각 0.97%, 2.06% 하락한 가운데 오피스 임대료는 대도시권 내에서도 도심지역(치요다구, 주오구, 미나토구, 신주쿠구, 시부야구)과 신축빌딩 위주로 상승함.
