최근 정부는 가계부채 구조 개선을 위해 단기, 변동금리, 일시상환 대출을 장기, 고정금리, 분할상환 대출로 전환한다는 방향을 정하고 그 방편으로서 ‘안심전환대출’ 상품을 출시하기로 했다. 이 대출은 정책금융기관인 주택금융공사와 시중은행들이 공동으로 출시하는 ‘대출 갈아타기’ 전용 상품으로서, 변동금리 대출 또는 이자만 상환 중인 대출 가운데 대출을 받은 지 1년이 지났고 최근 6개월 간 30일 이상의 연체 기록이 없는 대출에 대하여 중도상환수수료를 면제해 주면서 2% 중반 수준의 낮은 금리의 대출로 갈아탈 수 있는 기회를 주는 상품이다.
단, 신규 대출은 안되고 기존 대출을 전환하는 경우에만 이용이 가능하며, 주택가격 9억원 이하 대출에 대하여, 기존 대출 잔액 범위 내에서 최대 5억원을, 10년/15년/20년/30년 만기 중 선택하여 원(리)금 균등분할상환 방식의 대출로만 전환해 주는 대출이다. 출시 시점에 적용될 금리는 2.5%대 중반이 될 것으로 알려졌으며, 총 대출금액 20조원을 한도로 운영된 후 소진시 연장 여부는 추후에 결정될 것으로 알려졌다. 대출만기로 10년/15년/20년을 선택하면 대출금액의 30%를 만기에 상환하고 나머지 금액만 대출기간 동안 나눠서 갚을 수 있지만, 이 경우에는 대출금리가 0.1%p 높아진다.
<표1>은 이러한 안심전환대출 상품으로 ‘대출 갈아타기’를 할 경우, 가계가 전환하는 대출금의 규모에 따라 매달 납입해야 하는 원리금 및 연간 전체 원리금 납입 금액이 어느 정도나 되는지를 시산한 결과다. 실제 대출 전환시 5년마다 대출금리가 조정되는 ‘금리조정형’과 대출만기까지 동일한 금리가 적용되는 ‘기본형’ 중 선택하도록 되어 있지만 여기에서는 분석의 단순화를 위해 ‘기본형’ 상품을 원리금균등분할상환방식으로 선택하는 경우를 가정했다.
대출금리는 상품이 출시되는 3월 24일부터 4월 말까지 적용될 것으로 발표된 2.55% 수준을 적용했다. 분석 결과, 5천만원의 대출금을 10년 만기 안심전환대출로 전환할 경우 매달 납부해야 하는 원리금은 47만 2천원, 연간 납부해야 하는 원리금은 567만원인 것으로 계산되었다. 만약, 대출 만기를 30년으로 늘리면 매달 납부해야 하는 원리금은 19만 9천원, 연간 납부해야 하는 원리금은 239만원으로 줄어든다.
※ 현재 3% 변동금리 대출 이용 중인 경우
<표2>는 이러한 <표1>의 계산 결과를 근거로, 현재 3% 금리 수준의 변동금리 대출을 이용 중인 가계가 안심전환대출을 신청할 경우, 전환대출금 규모에 따라서 연간 추가적으로 납부해야 하는 원금 납부 금액 및 연간 가구 소득 대비 비율을 소득 분위별로 나누어 시산한 결과다. 분석의 단순화를 위하여 기존에 변동금리 및 만기일시상환 대출을 받아 만기 이전 원금을 상환하지 않고 3% 금리를 지불하는 상황과 비교했다. 분석 결과, 대출금이 5천만원인 경우 기존 변동금리 대출 하에서는 매년 이자만 150만원을 납부하지만, 10년 만기 안심전환대출로 갈아탈 경우 이제는 이자뿐만 아니라 원금도 나누어 내게 되어 연간 원리금 납부 금액은 567만원으로 늘어나게 된다.
분석 결과, 대출금리는 3%에서 2.55%로 낮아졌지만 원금 추가 납부 금액으로서 연간 417만원을 더 내게 된다. 저소득층인 소득 1분위 가구의 경우 2014년 기준 연간 가구소득은 평균 825만원으로서 연간 추가 원금 납부 금액 417만원은 연간 가구 소득의 50.5%로서 절반을 넘게 된다. 소득 1분위 가구가 안심전환대출의 만기를 30년으로 늘리더라도 (연간 추가 원금 납부 금액/연간 가구 소득) 비율은 10.7%로서 여전히 연간 가구 소득의 10분의 1을 넘는 수준이다. 반면, 고소득층인 소득 5분위 가구의 경우 2014년 기준 연간 가구소득은 평균 1억 825만원으로서 10년 만기 안심전환대출을 이용하더라도 (연간 추가 원금 납부 금액/연간 가구 소득) 비율은 3.9% 수준에 불과하다.
※ 현재 4% 고정금리 대출 이용 중인 경우
<표3>은 <표2>와 동일한 방식으로, 현재 4% 금리 수준의 고정금리 대출을 이용 중인 가계가 안심전환대출을 신청할 경우, 전환대출금 규모에 따라서 연간 추가적으로 납부해야 하는 원금 납부 금액 및 연간 가구 소득 대비 비율을 소득 분위별로 나누어 시산한 결과다. 분석 결과, 대출금이 5천만원인 경우 기존 고정금리 대출 하에서는 매년 이자로 200만원을 납부하지만, 10년 만기 안심전환대출로 갈아탈 경우 연간 원리금 납부 금액은 567만원으로 늘어나게 된다.
그 결과, 대출금리는 4%에서 2.55%로 낮아졌지만 원금 추가 납부 금액으로서 연간 367만원을 더 내게 된다. 소득 1분위 가구의 경우 연간 추가 원금 납부 금액 367만원은 연간 가구 소득의 44.5% 수준에 달한다. 그러나 소득 1분위 가구가 안심전환대출의 만기를 30년으로 늘리면 (연간 추가 원금 납부 금액/연간 가구 소득) 비율은 4.7%로 낮아진다. 소득 5분위 가구의 경우 10년 만기 안심전환대출을 이용하면 (연간 추가 원금 납부 금액/연간 가구 소득) 비율은 3.4% 수준에 불과하다.
※ 저소득층, 소득 대비 원금 상환 부담 크게 증가
<표2>와 <표3>의 (연간 추가 원금 납부 금액/연간 가구 소득) 비율 중 회색으로 표시된 부분들은 안심전환대출로 전환시의 원금 상환 부담액이 연간 소득의 10%를 넘어 해당 가구에 부담으로 작용할 가능성이 높은 상황들을 나타낸다. 소득 5분위 가구의 경우 모든 경우에 대하여 해당 비율이 10%를 넘지 않아 안심전환대출로 갈아타더라도 원금 상환 부담을 충분히 감당할 수 있는 것으로 나타났다. 반면, 소득 1분위 가구의 경우, 현재 3% 변동금리 대출 이용 중인 상황에서는 모든 경우에 대하여 해당 비율이 10%를 넘어 안심전환대출로 갈아탈 경우 원금 상환 부담이 매우 커지는 것으로 나타났다.
소득 1분위 가구가 현재 4% 고정금리 대출을 이용 중인 상황에서는 전환대출금이 안심전환대출의 만기로 30년을 선택하는, 즉 상당히 긴 만기를 선택하는 경우를 제외한 모든 경우에 대하여 해당 비율이 10%를 넘었다. 결국, 안심전환대출은 금리 부담 하락에도 불구하고 당장 늘어나는 원금 추가 납부에 대한 부담 때문에 소득 하위 계층보다 소득 중상위 계층이 신청하여 활용할 가능성이 높은 것으로 보인다.
대출만기로 10년/15년/20년을 선택하여 대출금액의 30%를 만기에 상환하고 나머지 금액만 대출기간 동안 나눠서 갚는 경우에 대한 분석 결과도 크게 다르지 않다. 균등분할상환하는 대출원금이 줄어들지만 만기에 일시상환하는 대출원금의 30%에 대해서 대출기간 동안 계속 이자를 내야 하고 대출금리도 0.1%p 높아지기 때문에 원리금 납부 금액 부담은 생각보다 크게 줄어들지 않는다. 소득 1분위 가구의 경우, 현재 3% 변동금리 대출 이용 중인 상황에서는 모든 경우에 대하여 해당 비율이 10%를 넘어 안심전환대출로 갈아탈 경우 원금 상환 부담이 매우 커지는 것으로 나타났다.
현재 4% 고정금리 대출을 이용 중인 상황에서는 전환대출금이 5천만원이고 안심전환대출의 만기로 20년을 선택하는, 즉 상당히 긴 만기를 선택하는 경우를 제외한 모든 경우에 대하여 해당 비율이 10%를넘었다.
