중국 정부가 부동산발 위기 확산을 저지하고 부동산 시장 연착륙을 유도하기 위해 '선별적 부양' 조치를 천명했으나, 아직까지 출구는 보이지 않고 있다. 중국의 거의 모든 부문이 그렇듯, 부동산이나 금융 부문도 공공-민간 영역의 구분이 모호하고 정책 당국의 '진심'이 무엇인지에 대한 투자자들이나 국민들의 생각도 아주 다양하다.
또 한 가지 문제는 중국이라는 나라가 여전히 하나의 국가 체계로 이해하기 어려울 정도로 규모가 크고 지역과 부문별로 차이가 크다는 점이다. 게다가 정책 당국과 투자자들과의 소통도 여전히 투명하고 정례적으로 이루어지지 않고 있다. 반세기 동안 성장 일변도만 걷던 중국이라는 거대한 경제가 잠시 멈춰선 채 체력을 비축한다는 게 생각보다 쉽지 않다.
무엇보다 가장 큰 문제는 미래가 잘 그려지지 않는다는 데 있다. 시진핑 주석 체제 이후의 지도체제의 모습, 값싼 수출품 제조와 풍부한 자본‧노동력‧수요의 뒷받침 속에 건설‧투자를 바탕으로 경제가 고속 성장하던 시대가 끝난 이후 경제의 모습, 미국과의 경쟁에서 상대적 우위를 점하고 있다는 믿음이 흔들린 이후의 모습 등 어느 하나 뚜렷하게 그려지는 게 없다.
디리스킹이든 디커플링이든, 중국과 관계가 정리된 이후의 한국 경제에도 중요한 영향을 미치는 주제여서 늘 긴밀하게 관심을 기울여야 하겠다. 아래는 하나금융경영연구소가 정리한 최근 중국 부동산 부문 동향과 전망 내용이다.
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| (중국 비구이위안홀딩즈 본사 모습. 사진 출처: www.theguardian.com) |
„ 중국 부동산 시장은 정부의 부양 정책 전환 및 규제 완화에도 불구 부진이 심화
● 올해 상반기 부동산發 위기 확산 우려가 고조되면서 정부는 7월 정치국 회의를 기점으로 부양으로 정책 기조를 전환하고 시장 연착륙 노력을 본격화
- 계약금 비율 하향 조정 및 주택대출 한도 상향, 주택구매 자격 완화 등 수요 촉진 정책을 적극 추진하는 한편 북경, 상해 등 1선 도시에서도 규제 완화 조치 시행
● 정부의 부동산 안정화 노력에도 불구하고 부동산 투자 위축이 심화되고 있으며, 주택 판매 및 가격 상승률도 둔화세가 지속되는 등 시장 침체가 장기화
- 부동산 투자의 경우 9월에 9.1% 감소한데 이어 10월에도 9.3%로 크게 위축
● 최근 중국 경제는 소비 및 생산 등을 중심으로 개선 흐름이 이어지고 있으나, 부동산 시장 부진으로 PMI가 2개월 연속 50을 하회하는 등 회복세는 미약
„ 주택 판매 위축에 따른 자금 압박 등으로 부동산 개발업체들의 도산 위기도 지속
● 주택판매 위축세가 이어지는 가운데 부동산 개발업체들의 실적도 크게 악화되고 있으며, 거래 부진에 따른 자금회수 지연 등으로 채무 상환 여력이 크게 저하
- 달러채 발행 상위 50개 민영 개발업체 중 34개가 이미 역외 채무를 연체한 상황이며, 나머지 업체들도 향후 6개월 동안 80억 달러 이상의 채무 상환 압력에 직면
● 이미 한 차례 디폴트 위기를 모면한 부동산 개발업체 비구이위안의 경우 지난 10월 달러채에 대한 이자 지급에 결국 실패하며 채무 불이행을 공식 선언
- 中 최대 민영 부동산 개발업체 중 하나인 비구이위안은 지난 9/17일 만기 도래한 채권 이자(1,540만 달러)를 지급하지 못하였으며, 유예기간까지도 상환에 실패
● 더욱이 회사 측이 부동산 시장 침체에 따른 매매 압력으로 역외 채무 상환이 어려울 것 같다는 입장을 밝히면서 향후 만기도래 채권 이자 상환도 불투명
- 비구이위안의 전체 역외 채무는 93억 달러이며, 4분기에 지급해야하는 채권 이자만 약 1.2억 달러에 달함(달러채 만기 도래액: '24년 15억 달러, '25년 26억 달러)
- '23년 9월 매출액이 전년대비 81%나 감소하는 등 단기적으로 주택판매 호전에 따른 자금난 해소를 기대하기 어려운 상황에서 채무 불이행 위험 증대
„ 은행들의 민영기업 대출 기피 현상 속 부동산 개발업체들의 자금난은 더욱 악화
● 은행들이 리스크 관리 기조 하에 민영 부동산 개발업체 대출을 여전히 기피함에 따라 실질적으로 정부가 은행을 통해 제공한 저금리의 자금조달이 제약
- '23년 상반기 기준 정책 당국의 3대 레드라인을 위반한 부동산 개발업체 비중은 35%로 이들은 모두 은행에서의 신규 차입이 제한
● 개발업체들의 자금조달 수단 중 가장 큰 비중을 차지하는 선지급금(downpayment) 및 자기조달(self-raised)뿐만 아니라 은행 대출도 감소하는 등 자금난 지속
- 부동산 개발업체들의 개발 자금 중 선지급금 비중이 34%로 가장 높고, 채권 및 주식 등 자기조달과 은행 대출은 각각 32%와 12% 수준('23.10월 기준)
„ 부동산 시장 침체로 관련 익스포저가 높은 그림자금융 리스크 우려 재부각
● 中 최대 자산관리회사인 중즈(中植)그룹의 유동성 위기가 제기되면서 부동산을 포함해 고위험 산업에 대한 익스포저가 높은 그림자금융 위험이 부각
- 중즈 산하 중룽신탁의 만기 상품 지급 연기 등 지급불능 사태가 잇달아 발생한 가운데 최근 서한에서 주식·채권에 투자한 자산 처분 및 회수가 불가능함을 인정
- 중즈의 총자산이 2천억 위안인 반면 부채 원리금은 4천억 위안 이상으로 추정
● 그동안 민영 부동산 개발업체들은 은행 차입 이외에 그림자금융을 통한 차입을 확대해 왔으며, 신탁회사 등도 이들에 대한 고금리 대출에 주력
- 중국 신탁회사 55개('22년도 재무제표) 중 14개에서 부실 및 요주의 자산이 총자산의 1/3이 넘는 것으로 보고되는 등 신탁 업계의 부실 확산 우려 고조
● 그림자금융을 통한 부채는 명확한 규모 및 자금흐름 파악이 어려워 디폴트 발생 시 숨어있는 부채가 드러나면서 시장 불안을 가중시킬 소지
„ 정부의 부동산 위기 완화를 위한 정책 지원이 보다 구체화되는 가운데 수요뿐만 아니라 공급 측면에서의 안정을 강조
● 최근 중국 금융당국은 주요 은행들에게 부동산 대출을 최소 전체 은행업 평균 이상으로 확대하고, 특히 민영 부동산 개발업체 대출에 집중할 것을 요구
● 우량기업을 중심으로 국유 및 민영 부동산 개발업체 50개를 포함한 화이트 리스트도 마련 중으로 이들을 대상으로 자금조달 지원 등 다양한 정책 혜택을 제공할 예정
- 디폴트가 발생한 비구이위안, 위안양 등을 포함 국유 및 민영 개발업체들이 추가
- 화이트 리스트 기업들에게 대출 및 주식/채권을 활용한 자금조달 지원 예상
● 한편, 당국은 부동산 개발업체들의 유동성 지원을 위해 은행들의 무담보 대출을 허용하는 방안을 검토 중으로 부실 대출이 발생해도 은행의 책임을 면제
- 개발업체들의 부채 상환을 위한 자금난 해소 및 주택 완공 여력 확보 등을 기대
„ 정부의 부동산 정책 수혜가 일부 국유/우량기업에 국한될 우려가 존재하며, 이로 인해 시장 전반의 신뢰 회복으로 이어질 수 있을지는 미지수
● 정부가 기존에 고수한 脫부동산 정책을 전환함에 따라 체계성 결여 등으로 실행 단계에서 잡음 발생이 불가피하며, 실효성에 대한 의구심도 존재
- 구조조정과 부동산 시장 안정 사이에서의 딜레마가 지속되면서 정책 신뢰도 저하
● 국유은행을 중심으로 개발업체 자금 지원 움직임이 본격화되고 있으나, 정부의 융자차별 개선 요구에도 불구 여전히 은행들이 민영 기업 대출에 소극적일 가능성
- 은행들은 부동산 시장 지원과 함께 수익성 및 건전성 등도 관리해야 하는 상황
● 더욱이 부동산 연착륙을 위한 정책 지원이 국유기업 및 일부 우량기업에 집중될 경우 유동성 위기에 직면한 민영 개발업체들의 위험이 지속될 것으로 예상
- 비구이위안 등 지방도시 기반의 개발업체보다 상대적으로 위험이 낮은 1,2선의 대도시 부동산 개발업체들을 중심으로 대출을 제공할 우려
- 부동산 프로젝트 부실은 가계 투자 심리 및 수요 회복을 지연시키고, 이는 다시 주택가격 하락과 거래 부진, 개발업체의 부실로 이어지는 악순환을 심화
