▶ 들어가면서
우리나라는 향후 고령화, 소가족화 등 인구구조 변화가 가속화될 것으로 예상된다. 통계청의 자료에 의하면, 65세 이상 인구의 비중은 2000년 8% 수 준 에 서 2010년 11%로 증 가 하였고, 2030년에는 26%로 고령화가 더욱 빠르게 진행될 전망이다.
1·2인 가구의 증가로 인한 소가족화 또한 지속될 것으로 예상되어, 평균 가구원 수가 2000년 3.2명에서 2010년 2.8명으로, 그리고 2030년에는 다시 2.5명으로 감소할 것으로 예상된다. 이와 같은 인구구조의 변화가 향후 부동산 시장 및 거시경제에 미치는 영향은 점증할 것으로 보인다. 따라서 다양한 방식으로 이에 대한 세심한 분석이 필요한 상황이다.
본 과제는 고령화 및 소가족화가 연령대·주택규모별로 세분화된 주택수요에 미치는 영향을 실증적으로 추정하고, 이를 기초로 하여 정책시사점을 도출하는 것을 목적으로 한다. 특별히 ‘분위회귀분석’을 사용하여 특정 가구의 평균적인 주택규모의 선택이 아닌 시장 여건의 변화에 따라 발생하는 주택규모 분포의 변화를 추정한 것이 본 연구의 특징이다.
▶ 결론
본 연구의 분석 결과는 일반적인 이해와 달리 1·2인 가구의 증가가 필연적으로 소형주택의 수요 증가로 나타나지 않음을 보여준다. 이는 기본적으로 보수적으로 가정된 소득 증가의 영향보다는 1·2인 가구 증가의 대부분이 노년층에서 발생하기 때문이며, 소형주택의 주요한 수요계층이라고 볼 수 있는 청장년 1·2인 가구의 수는 증가하지 않기 때문이다.
특히 노년 가구는 청장년 가구와 달리 점진적인 소비의 조정은 발생하나 기본적으로 자산형성기에 축적된 주택자산을 지속적으로 소비하는 계층이므로, 이들을 위한 추가적인 소형주택의 공급이 필요한지에 대해서는 정책적 고민이 필요해 보인다.
지난 수년간 소형주택의 공급은 다양한 정책지원에 힘입어 빠른 속도로 증가하였다. 예를 들면 도시형 생활주택의 경우 주차장 관련 규제의 완화와 2% 저리융자를 통해 급속한 공급확대를 달성하였다. 그러나 현재 도시형 생활주택, 특히 원룸형은 공급과잉으로 인해 공실이 급격히 증가하는 문제가 발생하고 있다.
본 연구의 주요 시사점은 다음과 같다. 향후 주택공급은 소형보다는 오히려 중소형 및 중대형을 포괄하는 중형의 확대가 적절한 방향이라고 판단되며, 주택공급과 관련된 정책적 선택에 있어서 이와 같이 소비자 유형별로 차별화된 주거 소비 패턴에 대한 이해가 우선되어야 할 것으로 판단된다. 최근 도시형 생활주택에 대한 규제완화 및 금융지원을 통해 발생한 도시형 생활주택의 인허가 급증 현상과 높은 공실률의 문제는 정확한 정보의 부재로 인해 발생한 부작용의 한 단면을 보여준다고 하겠다.
이러한 중형 위주의 주택공급 확대는 결국 현 청장년 가구가 성장하여 가족을 구성하게 될 때 필요한 주택으로 이용될 것이다. 반면, 소형주택의 경우 향후 재개발 및 재건축을 통해 발생할 소형 거주공간의 멸실량을 대체할 수 있는 정도의 신규공급은 필요하다고 판단된다. 마지막으로 본 연구는 85㎡와 같은 국민주택규모 기준이 주택시장의 공급과 소비 패턴을 왜곡시키고 있음을 보여주었고, 국민주택규모의 폐지가 이루어진다면 개별 가구의 장래 주거소비 조정이 더욱 효율적으로 이루어질 수 있을 것으로 예상된다.
