2014-12-04

(보고서) 2015년 不動産시장 기지개 펴나?

(※ 대신경제연구소가 발간한 『不動産시장 기지개 펴나? - ’15년 주택시장 전망』 보고서 중 결론 부분을 소개한다. 보고서 전문은 여기를 클릭하면 구할 수 있다.)

※ 시장지표 종합

시장지표의 추세와 지표의 변동요인을 종합한 결과 현재 주택시장은 긍정적인 요인이 부정적인 요인보다는 많은 것으로 평가된다. 다만, 거시경제 전반의 불확실성 및 수급여건 개선 지연 등 시장회복을 저해하는 요인들 역시 상존하고 있어 본격적인 회복세를 기대하기는 어려운 실정이다.

지표의 추이를 살펴볼 때 주택가격 상승세가 전국 대부분의 지방에서 완연하다. 수도권의 경우 실수요자들의 주택구입이 꾸준히 나타나면서 비교적 거주여건이 양호한 지역의 주택가격이 예년에 비해 큰 폭으로 상승하고 있다. 비수도권의 경우 이전에 비해서는 상승폭이 둔화되었으나 상승세는 여전히 지속되고 있다. 무엇보다 매매거래량의 증가세가 유지되고 있다는 점이 고무적이다. 전국의 매매거래량은 예년대비 20% 가량 증가했으며 수도권의 경우 30% 이상 증가했다. 거래량의 증가는 급매물 소진 등으로 수급여건 개선에 상당한 도움을 줄 전망이다.

전세가격은 예년에 비해 안정된 모습이나 여전히 상승세에 있다. 저성장 등으로 임차구조가 전세에서 월세로 전환되고 있으나 여전히 세입자의 전세선호현상이 지속되고 있기 때문이다. 이 같은 전세가격 상승세 지속현상은 전세수요의 매매전환 압력을 강화시킬 수 있다는 측면에서 주택 매매시장에는 긍정적으로 작용할 전망이다.

이 같은 시장지표 추세에 대한 변동요인들도 비교적 긍정적이다. Global 경제의 점진적인 회복세에 힘입어 국내 경제 역시 성장세가 다소 확대될 전밍이다. 여전히 수출이 경제성장을 견인할 것으로 예상되는 가운데 침체되었던 민간소비도 늘어날 전망이다. 또한, 저금리 기조 지속으로 주택구입비용이 낮아질 것으로 예상되는 것도 긍정적이다.

가계부채 급증 및 부채의 안정성이 논란이 되고는 있으나 급격한 부실화 가능성은 낮은 편이다. 수요심리도 완연한 회복세에 있으며 수도권의 경우 그 동안의 가격 하락에 대한 우려는 상당부분 해소된 것으로 판단된다. 마지막으로 전술한 바와 같이 전세가격 상승세가 향후에도 지속될 것으로 보여 실수요자들의 주택 구입 가능성도 높다.

다만, 시장회복을 저해하는 요소 역시 상존하고 있다. 우선 거시경제의 불확실성이 여전히 높다는 점이다. 환율전쟁 등에 따른 국제 교역량 감소, 지정학적 리스크, 미국의 금리 인상 등으로 거시경제의 하방압력이 커지고 있어 소비자들의 주택구입 시기가 연기될 가능성이 있다.

무엇보다 공급량이 꾸준히 증가하고 있다는 점은 수도권의 수급여건 개선에 가장 큰 걸림돌이 될 전망이다. 정부는 내수경기 회복을 위해 주택시장 활성화를 추구하고 있으나 이러한 정책기조가 건설사 입장에서는 공급확대의 계기로 작용하고 있으며 수요자들의 신규주택 선호현상과 맞물리면서 기존주택의 가격 회복을 제한하는 부작용을 낳고 있다.

따라서 ’15년 주택시장은 회복세가 지속될 것이기는 하지만 물가상승률을 소폭 상회하는 수준의 점진적인 회복이 예상된다. 그러나 금융위기 이전 수준의 본격적인 회복세를 기대하기는 어려워 체감 경기는 여전히 개선되기 어려울 전망이다. 정부의 추가적인 시장 부양책이 제시될 가능성도 있으나 단기적인 효과에 그칠 전망이다. 주택수의 절대부족현상이 해소된 현 상황에서 정부의 정책은 근본적으로 큰 반향을 가져올 가능성이 매우 낮기 떼문이다.


※ 주택시장 경기국면

구체적인 시장전망에 앞서 honey-comb 모형을 통해 주택시장의 경기국면을 파악했다. honey-comb 모형은 네덜란드의 Janssen박사가 제안한 모형으로 모형의 설명력에 대해서는 논란이 존재하나 직관적이고 분석이 용이하다는 측면에서 시장상황 판단 및 단기예측에 여전히 활용되고 있다. honey-comb모형은 주택시장을 가격과 거래량의 변화에 따라 6개 국면으로 정의하고 각 국면이 시계 반대방향으로 순환한다고 가정한다.

주택가격과 주택거래량을 기반으로 추정한 우리나라 주택시장은 현재 회복진입기에 놓여 있는 것으로 판단된다. 주택 가격의 GAP이 3/4분기 들어 다시 +로 전환되었을 뿐만 아니라 거래량의 증가추세도 꾸준히 유지되고 있기 때문이다. 그러나 지역별 경기여건은 매우 차별화되고 있다. 수도권의 경우 주택 거래량 급증 뿐만 아니라 가격상승세가 명확히 나타나고 있는 반면 지방광역시의 경우 가격이 꾸준한 상승세에 있기는 하나 상승폭이 과거에 비해 크게 감소했기 때문이다.

수도권 주택시장은 주택가격의 +GAP이 꾸준히 유지되고 있을 뿐만 아니라 거래량의 강한 증가세도 유지되고 있어 현재 주택경기는 회복진입기와 회복기 사이에 놓여 있는 것으로 판단된다. 단, 주택경기가 과거에 비해 완연히 개선되고는 있으나 소비자들의 취향 변화 및 신규 공급 확대 등으로 주택가격 상승세가 제한되면서 회복진입기에서의 탈출이 쉽지 않아 체감경기의 회복은 지연될 것으로 우려된다.

지방광역시 주택시장은 주택가격 상승세가 꾸준하고 거래량도 증가하고 있으나 과거에 비하면 가격상승세는 둔화되고 있다. 이에 따라서 지방광역시의 주택시장은 침체 진입기라고 볼 수 있다. 다만, 광역시 별로 상황은 크게 다르다. 대구의 경우 가격 상승세가 급격히 둔화되면서 활황기를 지나 침체진입기에 접어든 상황이나 부산은 가격 상승폭이 점차 확대되면서 그 동안의 침체기를 벗어나 불황기-회복진입기 사이에 놓여 있는 것으로 판단된다.

기타지방의 주택경기는 인근의 지방광역시와 매우 유사할 전망이다. 경북은 대구 인근을 중심으로 이전보다는 다소 침체된 모습을, 경남은 부산 인근을 중심으로 이전 보다는 시장여건이 개선될 전망이다. 충남 지역은 세종시 입주물량 집중 등으로 공급과잉현상이 지속되면서 불황기가 지속될 것으로 우려된다. 특히 세종시의 경우 기반시설이 확충에 시일이 걸리는 관계로 공무원들의 이주가 지연되면서 시장회복 역시 상당한 시일이 소요될 것으로 우려된다.


※ '15년 시장전망

시장지표 및 경기국면 등을 종합하여 살펴볼 때 ’15년 주택시장은 올해보다 다소 개선될 것으로 전망된다. 다만, 지역별 격차 뿐만 아니라 개별 주택간의 차별화 현상 역시 더욱 심화될 것으로 전망된다.

전국의 주택가격은 ’15년에 약 3.0% 상승할 것으로 전망된다. 이는 올해 주택가격 상승치와 유사한 수준인데 수도권의 주택가격 상승폭이 다소 확대되는 반면 비수도권의 가격 상승폭은 올해보다 다소 둔화되기 때문이다. 이로 인해 거래량도 올해보다는 다소 감소한 95.0만호 수준으로 전망된다. 특히 비수도권의 경우 입주물량이 감소함에 따라 손바뀜이 줄어들면서 거래량이 올해보다 감소할 전망이다.

내년도 수도권 주택가격 상승률은 올해보다 다소 확대된 2.0%로 전망된다. 기간별로는 상반기가 하반기보다는 다소 상승폭이 클 전망이다. 상반기에는 주택입주물량이 크게 감소하면서 전세난 심화 및 실수요자들의 주택구입이 이어질 것으로 판단된다.

다만, 하반기 들어서 경기도권에 입주물량이 크게 증가하면서 매물이 증가하여 가격상승세는 둔화되는 반면 거래량은 증가할 것으로 전망된다. 또한, 수요자들의 신규주택 선호현상으로 같은 지역 내에서도 단지의 쾌적성, 평면 등에 따른 가격 차별화가 심화되어 노후주택의 가격은 보합세 내지는 소폭 하락세를 면치 못할 것으로 전망된다.

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